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??華潤萬象生活打響了今年物管行業(yè)收并購第一槍。

??2022年1月5日晚間，華潤萬象生活（股票代碼01209.HK）公告稱，公司全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“潤楹”)與天津禹佳就擬買賣禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“禹洲物業(yè)”）的股權(quán)訂立框架協(xié)議，代價(jià)不高于10.6億元人民幣。

??在支付條款上，潤楹支付不低于代價(jià)67%的首筆代價(jià)（包括誠意金)存入托管賬戶后，雙方再根據(jù)框架協(xié)議進(jìn)行交割，而余下的代價(jià)則將受到以下數(shù)據(jù)的影響。余下的代價(jià)（即交付在途面積及合約面積的代價(jià))將根據(jù)在管面積(由在途面積及╱或合約面積轉(zhuǎn)換)的實(shí)際交付進(jìn)度自股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期起計(jì)每六個(gè)月支付一次。

??資料顯示，禹佳生活服務(wù)對(duì)外投資天津禹佳。而天津禹佳對(duì)外投資了兩家公司，持股比例均為100%，一家是禹洲物業(yè)，另一家是廈門禹洲商業(yè)投資管理有限公司。這次出售的是禹洲物業(yè)。

??2020年12月以來，禹佳生活服務(wù)曾二度向港交所遞表，均以失敗告終。禹佳生活服務(wù)是禹洲集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司，主要從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

??華潤萬象生活方面表示，收購標(biāo)的公司在福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目。“本集團(tuán)實(shí)施積極拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略。收購事項(xiàng)將擴(kuò)大本集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強(qiáng)本集團(tuán)于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并透過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。”

??對(duì)于禹洲集團(tuán)而言，出售禹洲物業(yè)表現(xiàn)出其對(duì)資金的迫切需求。

??為何買？

??擴(kuò)規(guī)模增收入

??在收并購上，華潤萬象生活一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??華潤萬象生活方面曾表示，2021年談了很多并購項(xiàng)目，但沒有成功的主要原因就是太貴，想要把更多的財(cái)務(wù)資源留到好的機(jī)會(huì)和好的標(biāo)的上。

??2021年半年報(bào)顯示，截至當(dāng)年6月30日，華潤萬象生活住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國88個(gè)城市，合約面積1.62億平方米，在管面積1.22億平方米。同期，碧桂園服務(wù)以6.44億平方米在管面積排名第一。

??2021年12月9日晚，華潤萬象生活于深圳灣萬象城舉行上市一周年品牌發(fā)布會(huì)。華潤萬象生活總裁喻霖康在現(xiàn)場(chǎng)表示，目前住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國92個(gè)城市，80%位于一二線城市，在管面積突破1.4億平方米。

??喻霖康還表示，2025年華潤萬象生活物管在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)到4億平方米。

??2022年開局，華潤萬象生活對(duì)于規(guī)模開始變得積極起來。

??“規(guī)模追求是主要的。一方面，華潤萬象生活有確定的規(guī)模增長目標(biāo)；另一方面，禹洲物業(yè)在福建、安徽及浙江有大量管理項(xiàng)目，且八成以上為禹洲地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目質(zhì)量相對(duì)有保障。若成功收購禹洲物業(yè)將提升華潤萬象生活市場(chǎng)占用率。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??根據(jù)協(xié)議，交易完成后，禹洲物業(yè)將交付的在途面積及合約面積總和約為1048萬平方米給華潤萬象生活。

??華潤萬象生活還表示，上述收購有助于加強(qiáng)集團(tuán)在上述區(qū)域的物業(yè)管理組合，以便提高收入來源。

??為何賣？

??二次遞表失效緩解流動(dòng)性危機(jī)

??禹佳生活服務(wù)兩度沖擊港交所失敗后，走上了出讓的道路。

??2020年12月，禹佳生活服務(wù)首次提交招股書，經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期后失效；2021年6月16日，禹佳生活服務(wù)二次提交，2021年12月17日再次失效。

??2021年底物業(yè)股估值相比2020年整體回調(diào)。2021年12月以來，多家頭部上市物企，包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)均在采用回購方式提振市場(chǎng)信心。

??在湯曉晨看來，“禹佳生活服務(wù)此時(shí)上市勢(shì)必難以達(dá)到既定目標(biāo)，選擇出售是出于現(xiàn)實(shí)情況。”禹洲集團(tuán)方面表示，華潤萬象生活擬以10.6億元人民幣收購禹洲物業(yè)100%股份，一方面該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢(shì)，集中精力聚焦商業(yè)板塊，提升市場(chǎng)影響力及品牌美譽(yù)度。出售禹洲物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來發(fā)展。

??值得一提的是，禹洲集團(tuán)目前正遭受流動(dòng)性緊張的困擾。

??2022年1月，禹洲集團(tuán)就有兩只境外美元債將到期。1月23日，禹洲集團(tuán)有一筆本金5億美元的票據(jù)到期，待償余額2.42億美元；1月25日將到期一只面額為3.5億美元票據(jù)，待償金額3.47億美元。

??此外，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)。國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)此前將禹洲集團(tuán)的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B+”下調(diào)至“B”，展望負(fù)面。同時(shí)，將高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)和未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。另外一家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將禹洲集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，將該公司債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，展望維持“負(fù)面”。

??惠譽(yù)和穆迪均預(yù)計(jì)，禹洲集團(tuán)的融資渠道趨弱，合同銷售額將下降，若用自有資金兌付債務(wù)，將使其流動(dòng)性承壓。