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??早在2021年12月初，中國(guó)奧園一家境內(nèi)子公司7800萬(wàn)元信托貸款無(wú)法償還時(shí)，就有投資者對(duì)奧園今年年初的美元債兌付表示擔(dān)憂。如今，兌付日期未至，奧園已經(jīng)提前官宣違約。

??數(shù)月來(lái)，面對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，中國(guó)奧園采取了不少措施，包括與債權(quán)人溝通尋求債務(wù)展期，以及對(duì)旗下項(xiàng)目資產(chǎn)出售套現(xiàn)。不過(guò)，從最新的違約結(jié)果看，企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題并真正未得到緩解。

??接近中國(guó)奧園的一位人士告訴記者，“奧園的項(xiàng)目如果要賣(mài)的話，這時(shí)候就只能是賤賣(mài)，”具體到項(xiàng)目出售，“奧園也有在談，但對(duì)方開(kāi)價(jià)太低?！?/p>

??最新消息顯示，中國(guó)奧園已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入境外債務(wù)重組程序?！霸谀壳傲鲃?dòng)性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過(guò)市場(chǎng)化手段積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，也是為境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題解決騰挪時(shí)間和空間?！敝袊?guó)奧園在回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者時(shí)表示。

??美元債違約

??據(jù)披露，上述奧園的四筆美元債本金余額共計(jì)10.86億美元，包括2022年1月20日到期的4.2%優(yōu)先票、2022年1月23日到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)、2023年6月到期的7.35%優(yōu)先票據(jù)、2024年6月到期的7.95%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為1.88億美元、5億美元、2億美元、2億美元。

??2021年10月中旬，奧園曾對(duì)外披露，對(duì)2022年1月到期的兩筆美元債進(jìn)行了回購(gòu)，回購(gòu)金額共計(jì)200萬(wàn)美元;此后，其表示已對(duì)1月到期兩筆美元債做好了再融資安排。

??奧園在公告中稱(chēng)，對(duì)于上述兩筆本金余額共6.86億美元的美元債，到期不支付余下本金以及最后一期利息;而對(duì)于一年半、兩年半后才到期的另外兩筆美元債，則不會(huì)繼續(xù)支付最新一期利息。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，奧園尚未償還的美元債余額共約32億美元。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,鑒于奧園的償債能力，在正常情況下是在未來(lái)數(shù)年陸續(xù)到期，如果因交叉違約集中到期，將面臨更大的償還壓力。

??在此情況下，債務(wù)重組成為中國(guó)奧園不得不做出的選擇。

??中國(guó)奧園稱(chēng)，經(jīng)審慎考慮流動(dòng)性狀況，并為求保留有限現(xiàn)金資源且對(duì)所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組，中國(guó)奧園擬就其他境外金融債務(wù)采取相同原則。中國(guó)奧園同時(shí)提示，其所有其他境外金融負(fù)債項(xiàng)下將發(fā)生(或已發(fā)生)違約事件。

??根據(jù)公告，此前，奧園已聘請(qǐng)了相關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)，進(jìn)行盡職調(diào)查，評(píng)估其目前的流動(dòng)性、現(xiàn)金流情況，為其制定重組方案提供基礎(chǔ)。

??“該等外部專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)已于評(píng)估及盡職調(diào)查方面有重大進(jìn)展。”奧園方面稱(chēng)，在完成之后，“適時(shí)盡快地向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議以供考慮?！?/p>

??此外，中國(guó)奧園指出，其一直積極物色潛在機(jī)會(huì)，將會(huì)按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者，而進(jìn)行的任何出售事項(xiàng)或引入戰(zhàn)略投資均旨在為其創(chuàng)造流動(dòng)性緩解或解決債務(wù)問(wèn)題。“集團(tuán)繼續(xù)保持與潛在戰(zhàn)略投資者及買(mǎi)家的初步磋商，但截至公告日期尚未與任何潛在投資者或買(mǎi)家訂立任何具法律約束力的協(xié)議?！?/p>

??保交付成首選

??2021年10月，不少房企面臨海外債風(fēng)險(xiǎn)，各大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)啟了對(duì)包括奧園在內(nèi)的房企評(píng)級(jí)的下調(diào)，并引發(fā)了債權(quán)人提出提前償債的要求。

??2021年半年報(bào)顯示，中國(guó)奧園的凈負(fù)債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。

??中國(guó)奧園一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)517億元，貨幣資金683億元。賬面上看，貨幣資金能覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債。

??不過(guò)，2021年12月2日的公告顯示，奧園為借款人或擔(dān)保人的本金金額共6.512億美元的融資因評(píng)級(jí)下調(diào)而被要求償還，而奧園“并無(wú)付款或就替代付款安排與該等債權(quán)人達(dá)成協(xié)議”。

??彼時(shí)，奧園的資金鏈已經(jīng)相當(dāng)緊張。2021年11月，奧園先后爭(zhēng)取到了三筆國(guó)內(nèi)ABS私募債的展期，發(fā)行金額合計(jì)約15.16億元，而對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品也給出了現(xiàn)金分期兌付和實(shí)物資產(chǎn)兌付兩套方案。

??在出售資產(chǎn)方面，中國(guó)奧園采取了不少措施。

??11月14日，中國(guó)奧園披露稱(chēng)，擬以9億港元(約7.34億元)出售雙福、名萬(wàn)投資及?？档娜恳寻l(fā)行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業(yè)。公告顯示，此次出售股權(quán)事項(xiàng)估計(jì)虧損1.77億港元(約1.44億元)，相當(dāng)于8折出售。

??2021年12月3日，中國(guó)奧園管理層在召開(kāi)的紓困會(huì)議上提到，公司目前以各類(lèi)債券、基金不逾期為首要目標(biāo)，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城更股權(quán)、引入戰(zhàn)投及主席個(gè)人認(rèn)購(gòu)定增股票乃至出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。

??12月份，有媒體報(bào)道，中國(guó)奧園位于加拿大、澳大利亞的幾個(gè)項(xiàng)目都在洽談中。今年1月初，中國(guó)奧園正在處置的境外資產(chǎn)中已有約4至5個(gè)項(xiàng)目在洽談買(mǎi)家，預(yù)計(jì)交易金額在30億元左右。

??上述接近奧園的人士稱(chēng)，公司一直都有出售資產(chǎn)的計(jì)劃，問(wèn)題就在于怎么落地而已。

??“市場(chǎng)持續(xù)低迷，打擊消費(fèi)者信心，令本集團(tuán)難以按合理?xiàng)l款變現(xiàn)存貨及出售資產(chǎn)。”奧園在最新的公告中表示，當(dāng)前仍在物色潛在機(jī)會(huì)，進(jìn)行資產(chǎn)出售或引入戰(zhàn)略投資者，以期緩解或解決債務(wù)問(wèn)題。

??值得一提的是，在資產(chǎn)出售、債務(wù)重組的同時(shí)，奧園表示將著力保交付，“本集團(tuán)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行，本集團(tuán)亦繼續(xù)確?？⒐そ桓?，及降低營(yíng)運(yùn)開(kāi)支?！?/p>

??中國(guó)奧園方面近期披露，2021年12月以來(lái)，其在重慶、長(zhǎng)沙、郴州、南京、惠州等城市的近10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了提前交付。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，中國(guó)奧園暫不支付到期美元債本金與利息，將重點(diǎn)放在保交付，并進(jìn)行債務(wù)重整，是企業(yè)面臨財(cái)務(wù)困境權(quán)衡輕重后，最終做出的選擇。這種做法可以被市場(chǎng)接受。