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??3月24日，旭輝控股舉行線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，旭輝控股董事局主席林中對(duì)外發(fā)布了企業(yè)新5年發(fā)展戰(zhàn)略。

??“我始終相信房地產(chǎn)是一個(gè)永續(xù)行業(yè)，也深信旭輝已經(jīng)走過了黎明前最黑暗的時(shí)光，邁出了破繭重生的步伐。”旭輝控股董事局主席林中說。

??3月24日，旭輝控股舉行線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，不同于以往，林中在發(fā)布會(huì)前作了簡(jiǎn)短致辭。

??他說，過去大半年，我們一起經(jīng)歷了從未有過的起伏跌宕，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誕生30多年來從未有過的大變局。這大半年我聽到最多的一個(gè)字就是“難”——銷售難、融資難、回款難，應(yīng)對(duì)做空難。正是因?yàn)殡y，我看到了全體旭輝人前所未有的團(tuán)結(jié)，不泄氣，不放棄，交出了這份靠譜的成績(jī)單。

??報(bào)告期內(nèi)，旭輝控股合約銷售額2473億元，同比增長(zhǎng)7%；銷售回款2403億元，同比增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1078.35億元，同比增長(zhǎng)50.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)123.27億元，同比增長(zhǎng)3.6%。

??這就是這份靠譜成績(jī)單的答案。

??在林中看來，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是周期性行業(yè)，有著極強(qiáng)的韌性。目前經(jīng)歷的陣痛是為了讓行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，走向健康發(fā)展。房地產(chǎn)正經(jīng)歷從類金融屬性向民生消費(fèi)屬性轉(zhuǎn)型，我們已經(jīng)走過了漫漫長(zhǎng)夜，來到了黎明前。不管是國(guó)企還是民企，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)卓越、可持續(xù)發(fā)展的“三好生”企業(yè)必將勝出。

??為此，他為旭輝做出了新5年戰(zhàn)略：穿新鞋走新路。

??穩(wěn)步降杠桿，靜默期后進(jìn)場(chǎng)增持股票

??這次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的主題定為：逆風(fēng)持炬，勇毅篤行。

??過去一年，從增持、回購，到并購貸、評(píng)級(jí)等等，旭輝對(duì)外釋放了多條利好消息，但一周前一份瑞銀的看空?qǐng)?bào)告讓旭輝的股價(jià)在6天內(nèi)跌去50%，這可能是林中口中提到“三難”外，旭輝經(jīng)歷的最大一次考驗(yàn)。

??“旭輝無任何超額擔(dān)保，2021年末經(jīng)審計(jì)的對(duì)外擔(dān)保金額為157.88億元。”旭輝控股CEO林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上再次回應(yīng)了機(jī)構(gòu)做空風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

??他說，旭輝在內(nèi)部對(duì)合作方進(jìn)行分類管理，35%是戰(zhàn)略合作方，56%是長(zhǎng)期合作方，剩余9%是一般合作方。旭輝所有合作項(xiàng)目都保持財(cái)務(wù)強(qiáng)管控，采取獨(dú)立資金管理，預(yù)留足額資金確保項(xiàng)目現(xiàn)金安全。2021年末，旭輝非并表項(xiàng)目權(quán)益后有息負(fù)債（即表外負(fù)債）壓降至203.9億元，較2021年中期下降了約50億元。

??對(duì)于“三道紅線”，旭輝管理層在多個(gè)場(chǎng)合始終強(qiáng)調(diào)按自己的節(jié)奏穩(wěn)步降杠桿。截至2021年末，旭輝剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，進(jìn)入“綠檔”陣營(yíng)。新增融資成本降至4%，年內(nèi)僅剩一筆剛性到期債券，余額為14.8億元人民幣。

??林中表示，未來旭輝要堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)原則，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，持續(xù)降低負(fù)債水平和融資成本，8到10年，旭輝要將凈負(fù)債率降到30%以內(nèi)。

??值得一提的是，今年旭輝將采用“現(xiàn)金+紅股”方式進(jìn)行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股紅股，維持約35%派息率。

??對(duì)此，林中回應(yīng)主要是考慮如何兼顧公司的發(fā)展、股東收益、債券投資者收益以及金融機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信心，所以旭輝今年采取了獨(dú)創(chuàng)的派息方式。

??“我們省下來這些派息的錢將會(huì)用在債券市場(chǎng)上，在境內(nèi)外債券市場(chǎng)上回購，進(jìn)一步增強(qiáng)公司抵御行業(yè)波動(dòng)的能力。回購?fù)陚螅磥碛惺找媪耍梢酝ㄟ^派特別的股息來回報(bào)股東。”林中說，我相信債券投資者和金融機(jī)構(gòu)投資者也樂意看到公司做出的一個(gè)明智決策，增強(qiáng)公司股本，降低負(fù)債率，抵御未來行業(yè)變化。

??他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，旭輝現(xiàn)在股價(jià)被嚴(yán)重低估，在今天靜默期之后，大股東將會(huì)進(jìn)場(chǎng)開始增持旭輝股票。

??“三五戰(zhàn)略”開局，穿新鞋走新路

??2022年是旭輝“三五戰(zhàn)略”開局之年，是旭輝進(jìn)入新發(fā)展時(shí)期和穩(wěn)定成長(zhǎng)期的關(guān)鍵5年。企業(yè)做強(qiáng)、實(shí)力做厚、事業(yè)做久，是林中對(duì)旭輝未來5年發(fā)展憧憬。

??“第三個(gè)5年，面對(duì)外部環(huán)境變化，我們要‘穿新鞋、走新路’。”林中說，在這基礎(chǔ)之上，一定是要堅(jiān)持旭輝的長(zhǎng)期信仰，就是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、大義利他、商業(yè)向善、以人為本等。過去我們有更多規(guī)模上的追求，未來更多是要在發(fā)展質(zhì)量上、發(fā)展品質(zhì)上以及效益上的追求。

??旭輝“三五戰(zhàn)略”的具體戰(zhàn)略生成有八個(gè)方面：

??第一是同心圓戰(zhàn)略，圍繞旭輝過去30年形成的核心能力、核心資源，擁有的知識(shí)、認(rèn)知以及旭輝的企業(yè)的基因，圍繞著產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、資產(chǎn)這三個(gè)維度來構(gòu)筑一個(gè)“主業(yè)為主、相關(guān)多元”的發(fā)展戰(zhàn)略。

??第二是專注聚焦，做強(qiáng)核心主業(yè)，把主業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)做厚。

??第三是輕重結(jié)合，大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來希望運(yùn)營(yíng)型的收入能占比30%—40%，進(jìn)而助力旭輝有穿越周期的能力。

??第四是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，從過去純住宅開發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向未來開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。

??第五是運(yùn)營(yíng)模式，從過去行業(yè)傳統(tǒng)三高（高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)）的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向未來低負(fù)債、輕土儲(chǔ)、高效率、低成本的運(yùn)營(yíng)模式。

??第六是經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向的改變，從過去追求規(guī)模到現(xiàn)在開始追求效益，這個(gè)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向變化的背后是整個(gè)經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、評(píng)價(jià)考核機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制一系列的轉(zhuǎn)變。相信不久的將來，就可以看到這些轉(zhuǎn)變?cè)谛褫x經(jīng)營(yíng)成果上得到很大的體現(xiàn)。

??第七是要加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，大力推動(dòng)數(shù)字化戰(zhàn)略，用數(shù)字化將所有的業(yè)務(wù)重新做一遍，通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型來達(dá)到提質(zhì)增效降本，達(dá)到業(yè)務(wù)賦能、智慧決策，進(jìn)而為未來有希望創(chuàng)新新的經(jīng)營(yíng)物種，創(chuàng)新新的商業(yè)模式。

??第八是精益化的經(jīng)營(yíng)和管理，要適應(yīng)未來的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，就要追求精益化的經(jīng)營(yíng)和精細(xì)化的管理，所以旭輝重新開始推流程再造，以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，以客戶為導(dǎo)向端到端的流程再造。推出很多新的管理工具、技術(shù)和方法，盡快推動(dòng)地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上的提升和變革。

??“房地產(chǎn)行業(yè)雖然總量見頂，但韌性強(qiáng)、體量大、容量大，可維持10億+平方米開發(fā)量，15萬億元+體量，可容納多家千億+大企業(yè)。”林中說，居者有其屋，是每個(gè)人最樸實(shí)的追求。2021年中國(guó)人均居住面積達(dá)到了40平方米，這意味著中國(guó)人對(duì)居住需求的內(nèi)涵和邊界正發(fā)生著深刻的變化。堅(jiān)持房住不炒，租購并舉，保障民生和合理住房需求，相信中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來更加健康。

??對(duì)于2022年銷售目標(biāo)，林中表示，旭輝2022年大概有3600億元可銷售貨值，旭輝的目標(biāo)就是保持權(quán)益銷售額穩(wěn)定，因?yàn)槲磥韼啄陼?huì)大幅度開始提高權(quán)益銷售額比重，而不是只關(guān)注一個(gè)表面銷售額的大小，最終關(guān)心的是權(quán)益銷售背后旭輝銷售的含金量和利潤(rùn)。

??“因?yàn)樾褫x已經(jīng)做了一個(gè)徹底改變，穿新鞋走新路。過去關(guān)注規(guī)模，未來就是關(guān)注經(jīng)營(yíng)效益、核心利潤(rùn)、ROE（凈資產(chǎn)收益率），以及為股東創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)增加值EVA。”林中說。