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??2021年下半年至今，多家上市房企相繼“暴雷”，遭遇股債雙殺的地產股不在少數，與房地產高度相關的物業管理行業也難以獨善其身。

??“2020年以前，美元債回報相對不錯，風險相對也較低，因此當時公司購買了一些美元債。”3月28日，新城悅服務集團有限公司（以下簡稱“新城悅”，01755.HK）首席財務官左衛在業績會上透露，新城悅對2021年持有的地產美元債計提了相應的減值損失，大約3300萬美元，折合人民幣2億元。

??理財失利的還有佳兆業美好，該公司在盈警中表示，2021年的股東應占利潤減少，是由于去年最后一個季度市場的不確定性影響了公司的投資價值。

??除了投資虧錢，對于不少物業上市公司來說，資金管理也是個難題。恒大物業在審核2021年年報時發現，為第三方提供質押擔保的134億元存款，被銀行強制執行了。第一服務則就房地產業客戶的若干應收款項確認了較高的預期信貸損失撥備。

??理財虧損影響凈利潤表現

??物業公司一向有“現金奶牛”的稱號，不少公司賬上長期留存大量現金，使用閑置自有資金進行理財的企業并不少見。3月29日，新大正在公告中透露，2022年計劃使用不超過1.8億元的閑置募集資金購買安全性高、流動性好的保本型理財產品。南都物業近期也打算使用募集資金3000萬元、自有資金9000萬元進行委托理財，購買的產品包括大額存單-浙商CDs2236008（可轉讓）、中融-恒信1號集合資金信托計劃、中融-圓融1號集合資金信托計劃共三款。祈福生活服務早前已運用超1億元的資金委托渣打銀行購買倫交所白銀現貨。

??由于理財產品的類型不同，一些物業公司獲得了相對穩健的收益，也有部分公司錄得較大額的虧損。新城悅在3月25日晚發布的2021年業績顯示，該公司的營收同比增長了51.8%至43.5億元，歸母凈利潤5.3億元、核心歸母凈利潤6.8億元，分別同比增長16.2%、55.4%，后兩項指標的增速差異主要在于投資房地產類美元債券出現了虧損。

??3月28日，左衛就這一投資做了詳細解釋，他強調，購買美元債是企業一種理財行為，新城悅選擇的標的絕大部分都是綠檔房企，每一家原則上購買不超過1000萬美元。但是2021年底，房企流動性變化影響到美元債價格走勢，依據2021年底的市場價與購買價之間的差值，公司計提了大約3300萬美元、折合2億元的減值損失。他表示，目前新城悅持有美元債面值約為7000萬美元，如果2022年房地產行情繼續惡化，還將計提減值損失將近2000萬美元，如果房企美元債價格上升、實現到期兌付，那么美元債減值損失未來可以部分甚至全部轉回。

??有投資者表示新城悅投資美元債虧損大幅超出預期，認為該公司應該在收購標的物美價廉的時候專注主業擴張，而不是投資波動較大的地產美元債。

??佳兆業美好在3月15日發布了盈利警告，預期2021年的股東應占利潤不超過1.1億元，“董事會認為該減少乃主要源于2021年最后一個季度的市場不確定性導致市場普遍疲弱，影響本集團的投資價值。”2021年上半年，該公司的股東應占利潤為2.09億元，也就是說，下半年虧損了將近1億元。

??公告里并沒有更多關于“投資價值”的表述，但在業內看來，大概率與理財產品有關。佳兆業的2021年中報顯示，該公司有約2.976億元的配股所得資金用作投資股本證券、中期債券以及非上市管理基金。

??來自關聯方的各種“雷”

??理財產品可以主動選擇，但來自關聯方的各種“雷”就避無可避了。3月27日，第一服務控股在公告表示，預期2021年取得股東應占利潤不超過0.36億元。這一業績預期，相較其2021年上半年的股東應占利潤環比減少了44.84%，較2020年全年的股東應占利潤同比減少62%。減幅較大的原因是，鑒于2021年下半年中國房地產市場總體下行，該公司就房地產行業客戶的若干應收款項確認較高的預期信貸損失撥備。2021年上半年，第一服務控股向房企提供的非業主增值服務收入約為0.8億元，占了總收入的約16%。據了解，目前大部分上市物業公司的非業主增值服務都是以母公司為主要客戶，在當代置業“暴雷”后，這部分應收款存在回收風險也是大概率事件。

??鑫苑服務2021年的凈利潤為1.24億元，較同比下降5.9%，凈利潤率16.1%，同比下降4.1個百分點，原因是金融及合約資產減值撥備計提比例增加，及上市復牌工作律師費等專業服務類支出增加。2021年，該公司來自關聯方的金融及合約資產減值虧損約為0.3億元。

??2021年，因為通過購買資產等方式為地產母公司輸血，不少物業上市公司的發展獨立性受到了資本市場質疑。3月29日，鑫苑服務主動披露了幾筆關聯交易，透露2020年6月28日至2021年2月24日期間，該公司曾與鑫苑地產進行數筆款項往來，相關款項目前均已全數歸還。其中，為了增強鑫苑地產相關附屬公司銀行流水，以提升或維持其在相關銀行的客戶地位或信用等級，鑫苑服務提供了3筆共約0.92億元的資金，為了獲得車位的獨家銷售權，該公司向鑫苑地產支付了約2.05億元的按金。

??同一天，恒大物業發布公告表示，已成立獨立調查委員會，調查公司134億元的存款質押被相關銀行強制執行一事。外界猜測，這與中國恒大的流動性問題脫不開關系。

??過去，來自關聯方的業務為物業上市公司的規模和利潤增長提供了強有力的幫助，而隨著房企自身經營業績的波動，這部分業務的收入也將存在較大的不確定性。2021年，來自融創中國及其附屬、聯營、合營公司的收入占了融創服務總收入的42%，來自正榮地產及其附屬公司的收入也占正榮服務總收入的20.8%。

??此外，發不出年報的現象亦從上市房企蔓延到了上市物業公司，包括世茂服務、雅生活服務在內的企業都已宣布將刊發未經審核的全年業績。