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??一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產推至臺前。

??5月12日，中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”，SZ000736)發布關于相關事項的說明公告。

??在這份公告中，中交地產通過羅列財務數據的方式對上述傳聞進行回應，稱其貨幣資金能夠覆蓋公司日常經營需要以及償還金融機構到期借款。

??不過，記者發現，公告中列出的數據，與其此前發布的財務報告并不相符。其中，2022年一季度報告顯示該企業的短期負債為178.4億元，而此次公告顯示該數據為166.65億元。

??對于兩者相差11.75億元的問題，5月13日，記者多次致電中交地產董事會秘書辦公室，但電話始終無人接聽。

??除此之外，細看中交地產的財務數據，其各項指標并不優質。截至2021年年末，中交地產的“三條紅線”全部踩中，被劃為“紅檔”，這是目前所有上市央企開發商里的唯一。

??記者梳理發現，中交地產增加土地儲備力度不小，這也一步步加大了它的債務壓力。

??重慶一位房地產業內人士告訴記者，近年來，不斷加杠桿的不止民營房企，許多央企也在大肆擴張，債務壓力不可忽視。

??短期債務數據“前后不一”

??上述“紅頭”文件已經在市場上流傳數日。主要內容是中交地產向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。

??中交地產在公告中回應稱，公司關注到近日有關公司的傳聞，傳聞主要內容為：一份紅頭的“中交地產股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產集團有限公司”。

??中交地產表示，公司認為上述傳聞可能會對投資者形成誤導，基于對投資者負責的態度，公司就上述傳聞內容進行了核實，現予以說明：

??公司在2022年5月末到期的金融機構債務合計約24.4億元；根據公司已披露的2022年一季度報告，截至2022年3月31日，公司貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現金短債比1.04，符合“三條紅線”對現金短債比大于1的要求，上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經營需要以及償還金融機構到期借款。

??公告還表示，公司目前現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還；此外，公司一直積極開拓多種融資渠道，中交房地產集團有限公司作為公司控股股東，為公司融資工作和業務發展提供了有益的支持。

??有關這次借款逾期償還的傳聞，中交地產此前就已經有過公開表態。

??5月11日，在中交地產召開的2021年度網上業績說明會上，有投資者提問，就公司無法償還五月到期銀行貸款的傳聞向公司提問。對此，中交地產董事會秘書田玉利回應稱，上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

??記者梳理中交地產2022年一季度財務報告發現，截至期末，中交地產賬上貨幣資金有173.99億元，短期債務為22.95億元，一年內到期的非流動負債155.45億元，其短期債務合計有178.4億元，以此計算其現金短債比小于1，在手現金無法覆蓋短期負債。并非在最新公告中，中交地產稱其短期債務166.65億元，現金短債比大于1。

??許多投資者認為，中交集團由于其央企背景，基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，央企屬性只說明企業治理方面比較規范，以及母公司和實際控制人為國家信用而已，但并不表明企業流動性任何情況下都不會出問題，也不表明母公司和實際控制人會隨時無條件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。

??央企中唯一“三條紅線”全踩

??中交地產成立于1993年，是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一。從股權結構看，中交地產的控股股東為中交房地產集團，持股比例為53.32%，穿透后公司實際控制人為國資委。

??中交地產年度報告顯示，該企業近年間拿地力度加大。2020年，中交地產共計新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款535.80億元，權益價款252.54億元；2021年，中交地產持續加大拿地力度，獲取新項目24個，對應新增土地儲備總建面371.7萬平方米，新增土地儲備總價約388億元。

??但中交地產加大投資后并沒有在業績端收獲相應回報。根據財報數據，2021年中交地產實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%；凈利潤為2.36億元，同比減少32.19%；扣除非經常性損益凈利潤為虧損4.32億元，上年同期盈利2115.72萬元。

??雖然擁有央企背景，但中交地產的融資優勢不突出，其銀行貸款平均融資成本在3.8%~6.5%，債券平均融資成本在3.52%~4.99%，信托融資平均成本為6%~8.5%。并且高成本的信托融資，在中交地產的新增融資占比超過65%，利息跳漲進一步增加還債壓力。

??截至2022年一季末，中交地產總資產為1505.2億元，總負債1325.52億元，凈資產179.68億元，資產負債率為88.06%。

??截至2021年年末，中交地產剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，凈負債率為217.7%，現金短債比為0.7，“三條紅線”全部踩中。

??到2022年一季度，這種狀況仍未有明顯改善。2022年一季報顯示，中交地產剔除預收款后的資產負債率為82.98%，凈負債率高達214.29%，現金短債比0.98，依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態。

??根據要求，“紅檔”房企將不能新增有息負債。因此，按照今年一季度公司賬上貨幣資金和短期借款及一年內到期的非流動負債推測，公司存在4.41億元的缺口。

??柏文喜認為，中交地產是目前所有上市央企開發商里唯一全部踩中“三道紅線”的房企。無論是對新增債權融資還是參與土地拍賣來說，都會給這家企業的經營造成較大壓力。

??中交地產基本面的狀況并未和二級市場呈現出太多相關性。自3月18日以來至5月11日，34個交易日里，中交地產已收獲17個漲停板，股價也從7.37元/股漲至29.26元/股，區間漲幅高達284.94%。

??在此期間，公司的前三大股東中交房地產集團、重慶渝富、湖南華夏紛紛減持股份套現。有市場觀點認為，盡管這是各股東自身有資金需要所致，但也同時表現出對中交地產的前景并不看好。