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??2022年6月，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了4月“腰斬”、5月“筑底”之后，6月可謂“久旱逢甘霖”。

??在規(guī)模房企的積極推盤、營銷下，市場供求有所放量，成交略有復(fù)蘇。

??重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模也環(huán)比顯著增長61.2%，但上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍在50.3%的高位。

??目前市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場仍面臨較大下行壓力。

??2022年上半年整體市場壓力較大，部分規(guī)模房企為了沖刺半年度業(yè)績，紛紛加大推盤及營銷力度。

??6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比大幅增長61.2%，但同比仍下降43%，降幅較4月有所收窄。

??累計(jì)來看，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額30564.6億元，同比降幅50.3%，整體業(yè)績腰斬。

??從2019年至今1-6月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績表現(xiàn)情況來看，2021年明顯高于其他幾年。若與2020年1-6月相比，2022年1-6月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績降幅為32.0%。

??具體來看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。

??單月環(huán)比最高為仁恒置地，環(huán)比漲幅590.3%，主要是因?yàn)槿屎阄挥谏虾钇值娜屎恪ずＩ显错?xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元。

??其次為招商蛇口和濱江集團(tuán)，環(huán)比漲幅分別為156.1%和150.8%，濱江6月新開盤項(xiàng)目也較多，杭州多個(gè)項(xiàng)目新開盤或預(yù)證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業(yè)績貢獻(xiàn)。

??2022年規(guī)模房企對全年業(yè)績規(guī)模預(yù)期更為謹(jǐn)慎，大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。

??在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

??隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營銷以提高去化率水平。

??2022年上半年，房地產(chǎn)市場下行壓力巨大，表現(xiàn)于剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負(fù)增長。

??重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。

??主要原因不乏以下三方面因素：

??其一，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾。

??其二，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重。

??其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

??進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場可謂是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場似見復(fù)蘇跡象。重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。

??但市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場仍面臨較大下行壓力。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場更具彈性，蘇州、南京等成交放量，環(huán)比漲幅超30%，上海購房需求回補(bǔ)，成交率先同比轉(zhuǎn)正。本月上海新盤平均去化率高達(dá)85%，“日光盤”占比近7成，因供應(yīng)“撞車”，部分遠(yuǎn)郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)也都在百套附近，實(shí)際去化壓力整體可控。無錫、常州等城市成交仍處低位，同比跌幅都在70%附近。例如無錫，房企供貨信心不足，集中開盤項(xiàng)目大幅減少，去化率大都低于30%。

??隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場復(fù)蘇進(jìn)度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)仍需時(shí)間。

??從行業(yè)政策層面來看，上半年中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，六部委積極表態(tài)維穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩(wěn)杠桿，支持金融機(jī)構(gòu)對受疫情嚴(yán)重影響的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款。

??4.29政治局會(huì)議全面落實(shí)兩“支持”，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果不顯，居民房貸兩次負(fù)增長，真實(shí)反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

??下半年，貨幣政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，并將繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策或?qū)?shí)行逆周期調(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。全面放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常化，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶彙⑾奘奂跋迌r(jià)，讓市場信號(hào)不再失靈，壓力城市則仍需通過財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施托市。