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??一則關(guān)于債務(wù)兌付的內(nèi)幕消息公告將千億房企寶龍地產(chǎn)再次推向輿論風(fēng)口浪尖。

??7月26日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”，01238.HK）發(fā)布公告稱，公司未在7月25日到期日前償還2129.4萬(wàn)美元票據(jù)的本金和利息。

??據(jù)此前寶龍地產(chǎn)公告，上述本金和利息歸屬寶龍地產(chǎn)一筆于2022年7月到期的美元優(yōu)先票據(jù)（以下簡(jiǎn)稱“第四批2022年票據(jù)”），票面利率為4%。

??另外，寶龍地產(chǎn)還在公告中提到，公司一筆票面利率為7.125%的美元優(yōu)先票據(jù)（以下簡(jiǎn)稱“第二批2022年票據(jù)”）的所有尚未償還本金額及應(yīng)計(jì)利息，將于2022年11月8日到期并應(yīng)支付。盡管公司不斷探討各項(xiàng)融資安排，未必能于到期日償還3725.9萬(wàn)美元票據(jù)的本金及應(yīng)計(jì)利息。

??對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士將其解讀為“寶龍宣告美元債違約”。寶龍方面也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者澄清表示“這實(shí)際上是片面曲解”。

??寶龍地產(chǎn)回應(yīng)稱，今年7月初，公司曾對(duì)上述兩筆美元債提出交換要約，最終獲得票據(jù)本金總額近九成接納，展期成功。此次宣告未能償還的本金和利息只是展期債券中的一小部分。由于此前公司已經(jīng)成功展期了債券大部分，并獲得豁免交叉違約，因此即使未能實(shí)現(xiàn)剩余部分債券的交換要約，也不會(huì)造成其他美元債交叉違約或其他債務(wù)提前到期的情況。

??今年以來(lái)，債券展期房企不斷增多，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，展期已經(jīng)成為當(dāng)下房企平衡經(jīng)營(yíng)發(fā)展和債務(wù)壓力的重要方式。相比展期這種主動(dòng)債務(wù)管理，也有不少房企選擇“躺平”。根據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道，本周以來(lái)，除了寶龍地產(chǎn)，還有3家房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，房企目前面臨的債務(wù)和資金壓力仍未緩解。

??債務(wù)違約是片面曲解

??今年7月初，寶龍地產(chǎn)曾公告稱，對(duì)上述提及的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，并最終公告稱，兩批票據(jù)交換要約已獲本金總額近九成接納，展期成功。

??彼時(shí)，有分析人士稱，寶龍地產(chǎn)的債務(wù)展期屬于目前市場(chǎng)上美元債展期首次投票通過(guò)率最高的，也側(cè)面反映了債權(quán)人和投資者對(duì)寶龍長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可、以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)看好。

??雖然有高達(dá)九成接納展期，但這兩筆債券還留有投資人未接受要約的份額，其中第四批2022年票據(jù)及第二批2022年票據(jù)的余下未償還本金額分別為2129.4萬(wàn)美元及3725.9萬(wàn)美元。

??也就是說(shuō)，完成交換要約后，寶龍地產(chǎn)對(duì)美元債余下的份額未能按時(shí)兌付，構(gòu)成部分違約。

??對(duì)于剩余約10%的未進(jìn)行交換投資者，寶龍地產(chǎn)表示，大部分是因?yàn)榻粨Q展期過(guò)程短，導(dǎo)致投資人未能及時(shí)進(jìn)行交換。接下來(lái)公司會(huì)積極和這部分投資者進(jìn)行溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。

??在7月26日公告發(fā)出后，不少業(yè)內(nèi)人士解讀為寶龍地產(chǎn)官方宣告?zhèn)鶆?wù)違約，而據(jù)寶龍地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，這則公告一是應(yīng)監(jiān)管需求做出的合規(guī)披露，另外也是通過(guò)這種方式提醒未來(lái)得及交換的投資者盡快與公司取得聯(lián)系，并非是宣告違約。

??該內(nèi)部人士也表示，公告發(fā)出后，公司已經(jīng)收到部分投資者反饋，希望可以繼續(xù)進(jìn)行交換展期。

??寶龍地產(chǎn)方面也向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，上述兩筆債券的大部分已經(jīng)成功展期并獲得豁免交叉違約，而未同意展期部分只是兩筆債券中一小部分，即便未能實(shí)現(xiàn)剩余部分債券的交換要約，也不會(huì)造成其他美元債交叉違約或其他債務(wù)提前到期的情況。

??另外，在寶龍地產(chǎn)看來(lái)，這份未能償付債務(wù)的公告背后，也有出于對(duì)近九成已經(jīng)同意交換要約的債權(quán)人的公平角度來(lái)考量。換言之，在兩筆債券大部分債務(wù)實(shí)現(xiàn)展期的前提下，如果對(duì)少部分不愿展期的債權(quán)人進(jìn)行兌付，可能容易造成對(duì)已經(jīng)同意展期的債權(quán)人的不公平，最終更不利于后續(xù)債務(wù)處置，并引發(fā)新矛盾。更何況，不排除有部分投資者存在故意低成本收購(gòu)債券，本質(zhì)是要求非一視同仁高價(jià)贖回債券。因此，不進(jìn)行足額償付也是目前房地產(chǎn)美元債交換展期中正常的市場(chǎng)慣例做法。

??目前，行業(yè)內(nèi)債券展期房企數(shù)量不斷增多，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通過(guò)展期尋求“以時(shí)間換空間”無(wú)論對(duì)于債權(quán)人還是房企而言都是行業(yè)陣痛期中的“最優(yōu)解”。不過(guò)，展期也只是將債務(wù)壓力延后，并不能從根本上解決問(wèn)題。

??根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，目前寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，存續(xù)規(guī)模約22億美元，其中有4只美元債將于一年內(nèi)到期，面臨的債務(wù)壓力依然較大。

??下半年重點(diǎn)“三保”

??在以時(shí)間換空間的同時(shí)，寶龍地產(chǎn)也將重點(diǎn)放在了公司經(jīng)營(yíng)層面上。

??在7月22日召開(kāi)的寶龍集團(tuán)半年度會(huì)議上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳提出，公司下半年將重點(diǎn)圍繞“保銷售、保交房、保還款”，回歸良性發(fā)展軌道。

??根據(jù)寶龍地產(chǎn)提供的資料顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)在全國(guó)5省16市累計(jì)交付1.4萬(wàn)余套、交付面積約160萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)下半年還將在全國(guó)范圍交付約1.8萬(wàn)套住宅。

??此外，寶龍集團(tuán)旗下近90家商業(yè)綜合體、20余家酒店，疫情后均已陸續(xù)恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)，多元業(yè)務(wù)有利于提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

??今年4月29日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)全年合約銷售額首次突破千億元，達(dá)到1012.3億元，同比增幅24%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入399億元，同比增長(zhǎng)12%。相比大多數(shù)同行，寶龍地產(chǎn)2021年業(yè)績(jī)已經(jīng)稱得上較好。

??在寶龍地產(chǎn)的銷售構(gòu)成中，長(zhǎng)三角占據(jù)較大比例，長(zhǎng)三角項(xiàng)目占比超過(guò)7成。今年上半年，長(zhǎng)三角疫情反復(fù)，疊加市場(chǎng)下行，寶龍地產(chǎn)銷售額也呈現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)寶龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)公告顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為232.41億元，合約銷售總面積為153.21萬(wàn)平方米，二者同比跌幅均超過(guò)50%。

??不過(guò)，對(duì)于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)展現(xiàn)了一定的樂(lè)觀態(tài)度。

??“雖然目前困難依然存在，但我們有信心、也有能力應(yīng)對(duì)，平穩(wěn)度過(guò)。”寶龍集團(tuán)董事局主席許健康也在半年度會(huì)議上表示。

??在公開(kāi)回應(yīng)債務(wù)違約的同時(shí)，寶龍地產(chǎn)還強(qiáng)調(diào)，目前行業(yè)最黑暗的時(shí)候或已經(jīng)過(guò)去。隨著近期各種利好政策持續(xù)加碼，融資端和銷售端有望復(fù)蘇，公司的經(jīng)營(yíng)也有望迎來(lái)轉(zhuǎn)折。