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??一則監管警示函將大名城拉入了投資者視線。

??因實際業績與預告業績相比差距較大，上交所于8月11日對大名城及有關責任人予以監管警示。

??警示函顯示，大名城2021年年度業績預告預計年度盈利，但實際業績與預告業績相比發生盈虧方向變化，實際歸屬母公司股東凈利潤、扣除非經常性損益后歸屬母公司股東凈利潤與預告金額差異分別達512.34%、522.48%，影響投資者合理預期，披露不準確。大名城遲至2021年4月22日才發布業績預告更正公告，更正公告披露不及時，違反了《上海證券交易所股票上市規則》的相關規定。上交所對大名城及時任董事長俞培俤、財務總監鄭國強、董事會秘書張燕琦等5名高管予以監管警示。

??對于大名城業績變化背后，有市場人士質疑，存在“業績洗澡”嫌疑，通過大幅計提資產減值損失，壓低壞年景的利潤導致股價下跌，進而以較低價格回購股份，最終獲利。

??針對監管警示及市場認為存在“業績洗澡”問題，中國房地產報記者分別向大名城董事會秘書及證券事務代表發出采訪函。8月17日下午，大名城一何姓法務經理給予回復，稱“敬請閱讀公司在上海證券交易所網站披露的相關年度報告及臨時公告，如有超出披露范圍的解讀和報道，法務部將保持關注。”

??戴上虧損的“帽子”

??上交所監管警示函直指大名城兩份公告。

??4月21日，大名城發布一則業績預告更正公告，原預告中“預計2021年度實現歸屬上市公司股東凈利潤27817.18萬元”，變更為“預計2021年年度實現歸屬上市公司股東凈利潤為-40500萬元”。

??一增一減間，大名城出現6.83億元巨額利潤差。

??9天后，大名城最終公布了2021年年報，顯示其全年實現營業收入76.61億元，同比下降48.36%；實現歸屬上市公司凈虧損4.12億元，同比下降192.01%；實現扣除非經常性損益后歸屬上市公司凈利潤-6.12億元，同比下降243.81%。

??業績變化的原因，在于大名城于2021年四季度集中計提了7.71億元資產減值損失，由此戴上了虧損的“帽子”。

??當大名城發出這份重組上市后的首虧業績時，引發上交所監管關注。

??大名城承認，一次性巨額資產減值是影響其盈利主因之一，但也給出了合理性解釋，出于審慎判斷公司部分存貨在可預見的銷售周期內難以恢復到以往較高的常規銷售價格，為適應2022年突發的嚴重疫情及行業變化所帶來的市場影響，實現加快現金回款以應對行業危機的主動經營策略，所以對福建名城港灣九區項目、江西南昌大名城、名城城市廣場、各項目車位等存貨資產計提減值金額約7.71億元，較業績預告對應的減值金額增加了4.75億元。

??一位不愿署名的券商分析師認為，從賬面上看，補充計提資產減值損失，是大名城當期業績出現巨虧的主因，這也從側面反映出大名城在手資產的真實價值及按當前市價將物業變現的能力存在不確定性。也不排除大名城通過大幅計提資產減值損失，將凈利潤保留至2022年或下一年份。

??中央財經大學研究生客座導師、會計學專家馬靖昊曾撰文提到上市公司利用資產減值進行財務“洗澡”平滑利潤的現象：“處于虧損的上市公司可能對一些待處置資產在虧損當年大幅計提減值準備，來年再處置這些資產，通過處置大幅提高當年利潤，實現減值損失的變相轉回”。

??大名城是否存在這樣的意圖需要打個問號。但截至2021年三季度，計提資產減值名目下只錄得零。另外，名城城市廣場、大名城尚苑等已是接近售罄的尾盤項目。

??上交所在監管警示函中提出，大名城本次業績更正的主要原因為2022年1月業績預告披露后，疊加疫情突發造成房地產市場銷售情況及購房需求下滑，影響公司對行業及未來發展的判斷，進而影響了其對于存貨等資產可變現凈值的估計。鑒于突發疫情對公司前期作出準確的業績預告確實造成了一定客觀障礙，可酌情予以考慮給予監管警示。

??計提資產減值企業增多

??隨著房地產行業下行拐點顯現，不少房企在2021年計提資產減值，且計提規模增幅顯著，甚至成為部分企業虧損主因。

??Wind數據顯示，截至目前A股房企中約80家計提了資產減值準備，減值損失總額近千億元，其中有34家房企在2021年計提的資產減值損失超2020年兩倍。

??克而瑞研究中心認為，房地產行業經歷高速增長期，資產“虛高”的企業不在少數。隨著行業回歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，房企計提資產減值是根據行業變化調整存貨價值的必要會計動作，有利于更加公允、客觀地體現公司資產的價值變動。但不恰當的計提也有趁機進行“業績洗澡”嫌疑，會使會計報表陷入人為操縱而失去客觀真實性的情況。

??某房地產咨詢人士認為，大名城回歸地產主業后，在上海拿地的溢價率達20%~30%，獲利空間有限，索性集中計提7.71億元資產減值損失，一次性砸到底，讓2021年基數變低，這樣在后續兩年比較容易取得業績增長。

??8月12日，大名城發布2022年半年度業績數據顯示，截至2022年6月30日，大名城實現營業收入20.53 億元，較上年同期42.02億元下降51.15%；歸屬上市公司股東凈利潤約2774.8 萬元，較上年同期2.38 億元下降88.37%；歸屬上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤為0.21億元，較上年同期下降 54.06%。

??大名城表示，因上半年公司新增項目結轉收入總額較上年同期減少約50%左右，公司雖采取了開源節流、減員增效等措施，但歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤較上年同期同比減少。另外，本期非經常損益影響凈額約為628.22萬元，較上年同期的非經常性損益影響凈額1.9億元有大幅減少。

??“大名城上半年凈利潤驟降5成，疊加去年全年近200%下降幅度，即使是連虧，目前也不會有被‘上星帶帽’的風險。”前述某券商分析師表示，非經常性損益的減少是大名城業績下降的主因。這筆在去年上半年轉讓子公司55%股權確認的大額投資收益目的就是優化大名城債務結構以滿足“三道紅線”要求，達標的可持續性仍是問題。

??反映到2022年上半年財報中，其經營活動產生的1.16 億元現金流量凈額較上年同期9.44億元下降87.71%。

??截至報告期末，大名城流動負債199.75億元，負債總計261.68億元，資產負債率67.31%，扣除預收賬款資產負債率 33.6%，凈負債率32.44%，現金短債比為2.37。目前，大名城身處三道紅線“綠檔”。

??有網友在股吧留言：“大名城這全綠的數據絕對稱得上財務安全。但一下子計提7.71億元壞賬準備，且44.61%來源尾盤，直接導致虧損6.11億元，這操作確實匪夷所思。”

??在業界人士看來，房企的庫存結構和去化效率都是影響存貨跌價風險的因素。大名城對存貨計提減值準備，反映其對房地產后市的悲觀態度，不排除未來進一步降價出售，也意味其尾盤的存貨周轉速度在惡化。

??不只是大名城，據中國房地產報記者梳理發現，出險房企是資產減值的重災區。其中，富力地產是目前計提資產減值額度最大房企，達150億元；華夏幸福131.88億元的計提資產減值，較2020年的73.38億元同比增加79.7%；陽光城、藍光、綠地控股分別計提資產減值69.29億元、65.76億元和52.44億元，均處于行業高位區。此外，新城控股、榮盛發展、招商蛇口、華僑城等也分別計提資產減值約48億元、36.47億元、33.9億元和21億元。

??就連一向穩健的萬科也隨行就市計提了35.3億元資產減值，被外界質疑“業績洗澡”時，萬科集團首席執行官祝九勝在解釋的同時打趣道：“一定要說跟‘洗澡’有關系，我們更愿意用沖涼這個詞。用涼水澆澆自己的頭，沖沖自己的身子，讓自己的體格變得更健壯，讓自己的頭腦更清醒。”

??那大名城是在“洗澡”，還是在“沖涼”呢？