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??監管層正在不斷釋放支持房企融資的信號。

??8月22日，人民銀行行長、國務院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機構座談會，提出要保障房地產合理融資需求。

??此前3天有消息稱，中國銀行間市場交易商協會再次召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進公司”）增信支持的方式支持民營房企發債融資，涉及碧桂園、龍湖、旭輝、新城控股等8家示范民營房企。

??隨后，多家房企反饋：“正在密切溝通中”。

??8月23日，首單全額擔保民營房企債券落地，龍湖成功發行一筆規模為15億元中期票據，募集資金用于項目建設、購回或償還境外美元債等。

??連日來監管層馳援房企流動性的消息，在提振樓市信心的同時也引爆了二級市場房地產板塊，債券市場也迎來翻紅。

??相關數據顯示，2022年1月~8月中下旬，房企內地信用債中已經發行的中期票據金額達1350億元，較去年同期多增450億元。單看8月1日~8月23日，房地產企業已發行或擬發行上市的中期票據超過15筆，合計規模超過140億元。

??國務院參事、銀保監會原副主席王兆星在8月20日參加“中國財富管理50人論壇2022夏季峰會”發表演講提到，金融機構應該在堅持市場化、法制化原則下，滿足受困房企合理融資需求，保持對房地產行業正常貸款。

??易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，政策支持對房企融資而言就是一場“及時雨”，原因是現階段重塑市場信心比什么都重要。房企融資端已出現積極一面。短期看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優質房企獲益。預計未來房企融資環境將繼續優化。

??中金公司研究報告預計，房地產市場景氣度有望持續回升。

??多房企密集融資

??8月以來，多家房企密集發布融資計劃。

??8月17日，據簿記管理人浙商銀行公告，濱江集團擬公開發行2022年度第一期中期票據，規模為人民幣9.4億元，利率區間3.8%~4.8%，發行期限2年。融資金額用于償還即將于8月25日到期的一筆超短期融資券“22濱江房產SCP002”，這筆短融債券余額9.3億元，票面利率3.66%。

??“濱江算是幾家為數不多可以順暢發債的房企之一，上半年就獲得了幾十億元融資，除借新還舊外，也造就了濱江在土地市場上大膽出手，背后也有合作方‘撐腰’。”一位接近濱江集團的相關人士透露。

??另據深交所固定收益信息平臺披露，濱江集團一筆26.5億元小公募公司債狀態更新為“已反饋”。募集說明書顯示，這筆公司債將用于濱江住房租賃項目及補充流動性。

??植信投資研究院資深研究員馬泓表示，預計到明年上半年，房企整體融資環境有望得到逐步改善。隨著房地產銷售環境向好，房企預收款等收入增加對其自身增信提供了更好基礎。另外，在各方面政策推動下，優質房企將獲得更多商業銀行、政策性銀行以及非銀機構資金支持。

??8月22日，京投發展完成發行4.46億元中期票據，利率為2.86%。8月18日，中國鐵建發布8億元中期票據募集說明書，發行期限為 3+2 年；同日，武漢城建集團擬發行10億元中期票據。8月17日，北辰實業發布一筆發行規模上限為14.3億元中期票據申購說明。此外，華僑城計劃利用超短期融資券和中期票據融資30億元，太倉中德創新園將發行2.76億元碳中和ABS，是房地產領域該細分產品的一次突破。

??機構企業事業部研究負責人劉水認為，近兩月持續有房企違約，市場信心仍未修復，非銀融資主要依靠境內公開市場，發行主體以國企、央企和少量優質民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內行業融資環境不會有明顯好轉，但受監管一直強調的“滿足房企合理融資需求”及各地行業支持性政策影響，環境不會再度出現明顯惡化。

??首創證券房地產行業首席分析師王嵩預計，2022下半年房企融資端政策將保持友好，優質房企融資渠道將得到進一步改善。

??融資環境有望寬松

??“在中債信用增進公司全擔保情況下，公司正推進中期票據發行，發行概率較大。”8月18日午間，碧桂園集團總裁莫斌在投資者會議上表示。

??繼5月新城控股在中債信用增進公司助力下發行一筆10億元中期票據后，龍湖也于8月23日成功發行一筆15億元中期票據，該票據由中債信用增進公司提供全額擔保增信支持。

??近日監管部門指示中債信用增進公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，首批試點企業包括碧桂園、龍湖、金地、旭輝、新城控股、遠洋集團等。

??北京某券商固收部負責人認為，中債信用增進公司的擔保可以看成是“兜底”，也是房企信用風險降低的一大信號。如果未來發債無法兌付債券本金和利息，中債信用增進公司必須無條件替房企償債。

??旭輝控股也回應，和監管保持暢通溝通，相信監管對示范性民營房企會有進一步支持，具體信息以公司公告為準。

??億翰智庫認為，近期信用風險向更高信用資質的民營房企或混改型企業蔓延，監管通過支持企業發債表示對部分優質民企的支持，以提振市場信心。但也要客觀看到，這次政策仍限于少數相對優質的民營房企，有助于市場信心的穩定，對于眾多已出險的民企來說幫助不大。

??“主要還是銷售不暢以及存量債務到期的問題制約了房企融資能力。”馬泓說，從政策來看，后續中期票據發行針對民營房企在融資擔保方面會有松口的空間，有利于部分房企加快融資步伐，預計會有更多房企獲得相關融資支持的機會。

??自5月份開始，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，帶動了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等示范民企先后成功發行多筆信用債，融資約39億元。

??與此同時，房地產行業的信用債發行在穩步回升，二季度以來發行平穩，月均發行額超過460億元，5月起發行額環比連續為正，同比增速雖仍為負，但也降至個位數。發行種類也更為多樣，并購債、綠債、住房租賃債等專項債均受到鼓勵。

??劉水認為，政策上對流動性支持并未惠及中小型房企，它們對補充流動性的需求更高。希望對于當前風險可控、相對穩健的中小型民企，考慮對其適度放寬限制，借此機會獲得相應融資支持。

??“發債我們基本沒機會，目前我們還在接洽AMC，但市場對行業風險還是持審慎態度，僅靠銷售回款帶來的流動性明顯下降，資金壓力不容樂觀。”某出險房企內部人士說，個別房企探討過中債信用增進擔保方式發債，有支持的，也有發債動力不足的，主要是擔保融資注入資金有限，且還需要房企給出資產反擔保。

??8月10日，瑞銀發布報告稱，4家內地房企碧桂園、萬科、龍湖和旭輝2022年上半年自由現金流均為負，相當于其2021年底閑置現金余額的11%~41%已經流出，投資者擔心這種現金消耗的可持續性。

??天風證券地產分析師韓笑表示，預計下半年融資政策寬松仍有望延續，國企、央企及優質民企的融資優勢將繼續拉大，行業分化加速。

??此外，在熬過今年初第一波償債高峰后，當下房企又面臨第二波償債高峰考驗。

??據克而瑞資管統計，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1812億元，其中海外債約為617億元。民營房企合計共有1000億元債券即將到期，海外債約占總規模的43%。尤其是10月份，預計將有近800億元債券到期，其中近500億元為境內債券。

??馬泓認為，考慮到一些階段性因素擾動對房企經營性現金流產生負面影響，不排除在年內仍有房企會出現違約情形。房企要在兩方面下功夫：一是與地方政府、金融機構一起推進“保交樓”，促進并加快預收款的回款速度，增加收入。二是拓寬融資渠道，爭取利用好當前政策階段性“紅利”特點，嘗試各種融資渠道增加現金流。