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??在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的時代，關聯(lián)地產(chǎn)公司可以給物業(yè)公司帶來源源不斷地新增在管面積；而當房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期、眾多上市房企遭遇流動性風險時，如何向投資者和公眾剖白跟關聯(lián)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)關系，成為了每個上市物業(yè)企業(yè)都要面對的“靈魂拷問”。

??“我們是絕對不會借錢給關聯(lián)地產(chǎn)方的。來自關聯(lián)方的業(yè)務比例有所下降，來自第三方拓展面積首次超過了50%。”這是新希望服務業(yè)績會上其管理層的聲音。

??8月29日下午4時，新希望服務控股有限公司(以下簡稱“新希望服務”,03658.HK)召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，新希望服務執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜、首席財務官陳江、副總經(jīng)理倪克強等管理層出席。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司實現(xiàn)營收5.12億元，同比增長27.1%；實現(xiàn)權益股東應占溢利0.99億元，同比增長25.5%（對比去年經(jīng)調(diào)整溢利）。

??截至上半年末，新希望服務應收賬款接近3億元，同比增長58%，其中來自關聯(lián)方為3398萬元，90%的應收賬款自第三方，有5000萬元為并購成都明宇帶來的并表應收賬款增加。

??在今年的半年報發(fā)布“窗口期”，一部分處于“多事之秋”的物業(yè)企業(yè)選擇了不召開業(yè)績發(fā)布會，而召開業(yè)績發(fā)布會的企業(yè)，也免不了要回答這道必答題。

??“我們沒有向（關聯(lián)公司）地產(chǎn)借過款項，上市公司的合規(guī)治理直接決定了發(fā)展高度。”新希望服務首席財務官陳江在面對“目前公司是否存在借款給關聯(lián)方企業(yè)的情況”的提問時，回答得非常直接。

??陳江同時表示，“上半年應收賬款從去年的余額的2億元增長到3億元，從結構上來講，只有10%左右來源于關聯(lián)方。關聯(lián)方應收賬款余額大概在3300萬元左右，比去年同期還有1600萬元的下降。今年關聯(lián)方的回款整體達到80%，有非常穩(wěn)健財務的（關聯(lián)公司）地產(chǎn)在支持。”

??陳江坦言，“當下所有的房企的（開發(fā)增速）其實都在減弱，或者說拿地（增速）都有所放緩，對于每一家物業(yè)公司而言，都不可避免地會受到這個趨勢的影響。”

??“地產(chǎn)公司只是一個獲客渠道”

??“物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，關聯(lián)方中地產(chǎn)公司的影響只是獲得客戶的一個渠道，但是物業(yè)公司是多渠道發(fā)展的。新希望母集團其他板塊的發(fā)展也會給我們帶來客戶，今年上半年，（母集團）醫(yī)療板塊給我們提供2~3個業(yè)務，新希望集團對我們的支持不只有開發(fā)。”

??相對于首席財務官陳江的剖白與“撇清”不同，新希望服務執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜在回答物業(yè)企業(yè)與關聯(lián)地產(chǎn)公司、母集團關系時，給出了另一種思維方式。

??與其他起家與大型地產(chǎn)集團的物業(yè)其他不同，在新希望服務背后，除了新希望地產(chǎn)還有新希望集團。該集團的官網(wǎng)信息顯示，新希望集團主要分為四大業(yè)務版圖，分別是食品與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、乳業(yè)與快消品、房產(chǎn)與基建、化工與資源。

??今年上半年，新希望服務合約面積增長51.9%，在管面積增長76%，分別達到3100萬平方米、2200萬平方米；目前156個在管項目，同比增長超過90%。

??其中，截至上半年末第三方拓展面積共計1188萬平方米，同比增長165%，占比達到53.8%，首次超過半數(shù)。完全獨立第三方面積占比達到39.1%，同比增長22.2%，達到864.5萬平方米。

??據(jù)倪克強介紹稱，目前新希望服務能夠連接集團食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過供應采購，生鮮配送，APP等方式為C端客戶提供產(chǎn)品。接下來一方面會持續(xù)強化與集團產(chǎn)業(yè)合作，在業(yè)務上嫁接更多產(chǎn)品，另一方面會持續(xù)關注優(yōu)質(zhì)標的，適時考慮并購。

??截至6月30日，新希望服務自生活服務所得收入1.15億元，同比增長28.9%；其中在線及線下零售服務及餐飲服務收入4281.7萬元，同比增長127.7%，占生活服務總收入接近40%。

??上半年毛利率40.8%

??自認為“在行業(yè)處于中上水平”

??陳靜表示，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，應該回歸行業(yè)本質(zhì)，而非關聯(lián)行業(yè)的周期性波動。“市場從去年的火熱到今年的冷靜，更多的投資人開始秉持長期主義，更看重物業(yè)行業(yè)的長期價值。”

??與其他頭部物業(yè)企業(yè)“增收不增利”的問題不盡相同，作為行業(yè)“腰部企業(yè)”的新希望服務的毛利率水平尚可，但無論是該公司引以為傲的生活服務還是非業(yè)主增值服務，都出現(xiàn)了毛利率小幅下降的情況。

??今年上半年，新希望服務的毛利率為40.8%，處于行業(yè)平均水平偏上，但相較去年同期減少1.9個百分點。生活服務的毛利率44.1%，同比減少2.4個百分點，對此，該公司業(yè)績報的解釋是，“主要由于生活服務中毛利率相對較低的在線及線下零售服務及餐飲服務收入占比增加導致。”

??此外，非業(yè)主增值服務的毛利率為40.3%，比去年同期減少0.5個百分點；商業(yè)運營服務的毛利率高達68.8%，。比去年同期增長3.2個百分點，但該板塊的收入同比下滑13.6%至5716萬元，貢獻占比從16.4%下降到11.2%。

??面對前述情況，負責回答財務問題的陳江表示，“上半年毛利率40.8%，在行業(yè)是處于中上分位。對于自身來講，目前我們處在高速發(fā)展當中。”陳江表示，新希望服務在物業(yè)管理和商業(yè)運營這兩個“航道”有一定優(yōu)勢，“一二線城市的布局給了我們比較厚的盈利空間，商業(yè)管理業(yè)務對毛利率的拉高也有顯著影響。”

??不過，陳江判斷未來有兩個趨勢沒辦法回避：一是現(xiàn)在地產(chǎn)受到整體宏觀調(diào)控和政策沖擊的情況下，所有物業(yè)公司過去高毛利率的業(yè)務，在一定程度都會有增速的放緩，包括非業(yè)主增值；二是伴隨著行業(yè)競爭越來越激烈，對于任何行業(yè)整體利潤率水平都會往下走。