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??通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）提供全額擔(dān)保的方式，多家民營房企正在加速獲得融資支持。

??9月18日晚間，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“旭輝控股”，00884.HK）公布票據(jù)發(fā)行公告。公告表示，旭輝控股此前注冊成立的全資附屬公司旭輝集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)行人將于或大約于9月21日公開發(fā)行2022年第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不多于人民幣12億元，期限為三年，固定票面利率將根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定。

??此前，在旭輝控股2022年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司董事局主席林中就曾表示，公司正在籌備由中債增提供全額擔(dān)保的中期票據(jù)的發(fā)行。值得注意的是，旭輝控股此次發(fā)行中期票據(jù)就是由中債增做全額擔(dān)保。

??除了旭輝控股，自8月底以來，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股以及碧桂園等多家公司發(fā)行中期票據(jù)時(shí)，中債增均提供了全額擔(dān)保。

??根據(jù)中債增的信用增進(jìn)函，未經(jīng)投資人同意，中債增不可以對保函內(nèi)容進(jìn)行任何修改、改動(dòng)、解除或終止；如果發(fā)行人在規(guī)定期限內(nèi)沒有按時(shí)支付票據(jù)的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對票據(jù)的本金和利息進(jìn)行代償。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來，由中債增進(jìn)行全額擔(dān)保為優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債做增信的方式，一定程度上消除了投資人對房企償債能力的擔(dān)憂，有利于增厚民營房企的信用。不過，在一位TOP30上市民營房企副總裁看來，雖然中債增增信方式為民營房企發(fā)債打開了閘門，但對于多數(shù)民營房企而言，當(dāng)前融資環(huán)境并不樂觀，在沒有增量融資的情況下，房企依然要做好資金排布，保證現(xiàn)金流平衡。

??5家示范民營房企融資加速

??“房地產(chǎn)行業(yè)回暖最根本的是要刺激信心回升。”上述民營房企副總裁認(rèn)為，對于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大的問題是信心不足的問題。從企業(yè)融資角度來看，民營房企債務(wù)壓力較大，典型房企現(xiàn)金流吃緊，債務(wù)違約事件不斷，金融機(jī)構(gòu)信心減少；從市場角度來看，量價(jià)齊跌，項(xiàng)目交付不能得到保障，消費(fèi)者信心缺失。

??為了挽回企業(yè)信用和行業(yè)信心，今年上半年，從市場層面看，各地政府為了刺激需求端出臺(tái)了多項(xiàng)寬松政策，而在企業(yè)層面，為了保障民營房企發(fā)債融資渠道穩(wěn)定，銀行間市場也推出由中債增做增信的方式支持民營房企發(fā)債。

??今年5月，監(jiān)管部門選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時(shí)為了解決投資人的信心問題，推出了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。

??8月底，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債增信力度進(jìn)一步加大，示范民營房企發(fā)債由中債增提供信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋進(jìn)一步升級(jí)至提供全額擔(dān)保。例如8月底龍湖集團(tuán)發(fā)行的2022年第一期規(guī)模為15億元中期票據(jù)，9月8日美的置業(yè)發(fā)行上市的2022年第三期中期票據(jù)，9月14日新城控股發(fā)行上市的2022年第二期中期票據(jù)以及9月16日碧桂園發(fā)行的2022年第一期中期票據(jù)，中債增均做了全額擔(dān)保。

??據(jù)公開資料顯示，中債增是我國首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，于2009年在中國人民銀行的指導(dǎo)下由中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合多家實(shí)力國企共同發(fā)起成立。有了中債增的擔(dān)保，優(yōu)質(zhì)民營房企融資難的問題一定程度上得到落實(shí)解決。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，通過中債增增信支持發(fā)債模式進(jìn)行（或宣布進(jìn)行）發(fā)債的民營房企已有5家，發(fā)行債券總額合計(jì)已超過50億元。

??在這些發(fā)行中期票據(jù)的試點(diǎn)房企中，碧桂園發(fā)行的中期票據(jù)利率最低。9月16日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2022年度第一期中期票完成簿記，發(fā)行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%。

??在典型民營房企成功發(fā)債的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)融資端也逐漸呈現(xiàn)邊際改善的趨勢。從9月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)也能看出，房地產(chǎn)銷售和投資規(guī)模分別環(huán)比上漲5%和2%。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債自二季度以來發(fā)行平穩(wěn)，二季度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行信用債數(shù)量為158只，發(fā)行規(guī)模約1479億元，且自5月以來發(fā)行金額環(huán)比連續(xù)為正。進(jìn)入9月之后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債規(guī)模也平穩(wěn)運(yùn)行。

??從企業(yè)層面來看，除了民營房企發(fā)債取得一定進(jìn)展，不少央企、國企近期也在積極發(fā)債。例如，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于9月16日完成發(fā)行7億元中期票據(jù)，萬科、華潤置地、首開股份等房地產(chǎn)企業(yè)近期均有中票發(fā)行計(jì)劃。

??多數(shù)民營房企仍在“等風(fēng)來”

??除了央企、國企和上述提到被列為示范性房企的優(yōu)質(zhì)民營房企以外，實(shí)際上，對于大多數(shù)民營房企而言，當(dāng)前的融資環(huán)境依然不樂觀。

??“除了這些示范性房企能夠得到增量融資，普通的民營房企基本沒有融資流入。”據(jù)一位長三角房企總裁表示，從去年11月份開始，民營房企的開發(fā)類貸款幾乎停滯，除了存量貸款，基本沒有新增，發(fā)債也是如此。

??雖然從數(shù)據(jù)上看，今年二季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債金額保持平穩(wěn)運(yùn)行，但據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)，在今年前8個(gè)月里，在房地產(chǎn)國內(nèi)信用債發(fā)行總額中，有九成發(fā)行主體是央企、國企，民營房企發(fā)債金額占比不足5%，基本上除了濱江集團(tuán)等個(gè)別企業(yè)，民營房企發(fā)債接近于零。

??即使是這些優(yōu)質(zhì)民營房企獲得了增量融資，但其可持續(xù)性也是業(yè)界擔(dān)憂的方面，根本原因還是房地產(chǎn)市場下行投資者預(yù)期信心不足。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，對于民營房企來說，不管中債增全額擔(dān)保的方式是否能夠讓投資人重拾對地產(chǎn)行業(yè)的信心，但短期來看的確起到了時(shí)間換空間的作用。對于未獲得增量發(fā)債資格的普通民營房企而言，當(dāng)下依然需要做好資金排布，平衡好債務(wù)和現(xiàn)金流。

??如何平衡？

??中梁控股集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁何劍表示，若將房企的現(xiàn)金流比喻為水池中的水，當(dāng)下如果想要保持水池中的水不枯竭，在兩個(gè)水源（即融資和銷售回款）基本被堵住的情況下，只能防止水流出。在其看來，當(dāng)前民營房企需要減少融資性現(xiàn)金流出和經(jīng)營性現(xiàn)金流出。前者較為普遍的做法就是主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，對債務(wù)適度展期，而后者則是需要對組織和人員進(jìn)行優(yōu)化，降低管理費(fèi)用，同時(shí)在項(xiàng)目端、工程生產(chǎn)建設(shè)的支付端盡量降低支付比例，采取資產(chǎn)抵值的方式化解部分債務(wù)和欠款。

??雖然目前房企融資并未全面放開，但為了緩解房企的資金困境，監(jiān)管層面也在探索可行措施。

??8月19日，央視新聞曾報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月2日，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮出席活動(dòng)時(shí)表示，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前，銀保監(jiān)會(huì)也曾多次表態(tài)，做好房地產(chǎn)行業(yè)融資，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

??“如果能得到監(jiān)管層幫助，得到政府的信用背書，對民營房企增加流動(dòng)性補(bǔ)充、緩解經(jīng)營端壓力、解決各方債務(wù)，將會(huì)非常有幫助。”上述民營房企副總裁表示，困難是暫時(shí)的，長期來看，行業(yè)發(fā)展前景是光明的，而當(dāng)下，企業(yè)唯有做好自己，靜等政策“東風(fēng)”。