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??2023年是房企美元債的償債高峰，民營房企的壓力在近幾日已經集中體現出來。

??1月4日，時代中國控股有限公司（以下簡稱“時代中國”，01233.HK）在公告中透露，為促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆合計25.5億美元的優先票據款項。數日前，力高集團已宣布暫停境外債務付款。上坤地產一筆1.6億美元的票據于1月2日到期，但該公司并未償還本金及利息，而億達中國也在1月3日表示無法償付345萬美元的到期債務。

??時代中國及力高集團均提到，盡管2022年11月出臺的“金融十六條”旨在緩解行業的流動資金問題，但需要一定時間方見成效，鑒于流動資金緊絀，公司只能暫停支付離岸債務的款項，并尋求整體解決方案。

??“其實我們一直在努力想辦法，2022年的兌付了，后面實在沒辦法。太多因素夾雜在一起，資金監管，銷售不力，融資受阻。‘三支箭’一支都沒有射向我們。”1月5日，其中一家民營房企的內部人士對中國房地產報記者表示。

??美元債償債高峰到來

??公告顯示，時代中國于2023年到期的6.6%優先票據以及2024年到期的5.55%優先票據的利息寬限期分別于2022年12月30日及2023年1月3日到期，而截至1月4日，該公司尚未支付相關款項。

??時代中國表示，未能支付款項或會導致該兩個系列境外美元計值優先票據持有人要求加快還款，倘發生此情況，則將賦予其他債權人要求加快還款的權利。于公告日期，公司未有接獲該兩個系列境外美元計值優先票據持有人有關要求加快還款的任何通知。

??此次將暫停支付的6筆美元債包括2023年到期的2筆優先票據，票面利率分別為6.6%、6.75%，存續總金額為8億美元，以及分別在2024年、2025年、2026年及2027年到期的4筆優先票據，總額為17.5億美元。

??時代中國強調，公司的目標是整體管理離岸債務，確保債權人獲得公平公正的待遇，并提供可持續的資本架構。“期望與其債權人進行積極對話，并尋求其支持及與其合作。”

??力高集團是在2022年12月29日宣布暫停境外債務付款的，但至今尚未公布涉及的美元債規模。根據2022年的中期業績報告，該公司共有5只美元債在2023年到期，1只于2024年到期，存續總額約61.7億元。

??上坤地產在公告中表示，鑒于宏觀經濟、房地產市場及金融環境的不利因素，加上多輪疫情暴發，公司并未在1月2日償還本金約1.6億美元的優先票據及利息。據了解，該公司還有一筆存續規模2.22億美元的優先票據將在今年到期。

??根據相關條款，億達中國本應在2022年12月31日支付345萬美元的到期債務，但直至1月3日都未兌付。

??2022年12月29日至2023年1月4日，短短一周時間，就有4家民營房企受制于流動性壓力，官宣無力償付已到期或即將到期的美元債。

??根據中銀地產的統計，2022年全年，房地產行業海外債的發行規模僅為176億元，同比下降了93%。再融資的通道受阻，導致房企海外債的償債壓力不斷上升。浙商證券的報告顯示，2023年共有210只中資美元地產債到期，總金額為580億美元，其中1月份及4月份為償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。目前看來，第一個高峰就已有不少民營房企難以跨越。

??融資新政尚未惠及市場

??在談及暫停兌付境外債務的原因時，時代中國和力高集團都提到了一個客觀因素，那就是自2021年下半年以來，中國物業市場的合同銷售及流動資金狀況轉差，企業未能獨善其身。

??力高集團表示，公司2022年上半年的合約銷售出現較大下滑，第三季度以來，行業合約銷售和流動性進一步走低。前11月，該公司實現了255.47億元的合約銷售額，同比減少37%。時代中國2022年全年錄得397.9億元的銷售額，同比減少58%。

??2022年11月發布的《中國人民銀行及中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融十六條”）曾讓不少民營房企看到了流動性緩解的希望。而根據上述兩家公司的表述，截至目前，該政策尚未發揮明顯作用，預計還要一段時間才能惠及市場。

??有投資者表示，2022年11月以來，還未看到時代中國發布獲得銀行授信支持或注冊發行新債的消息，股權融資上也沒有什么動作，可見融資的“三支箭”還未覆蓋到該公司。

??為了履行償債義務，過去兩年，不少民營房企都兢兢業業、如履薄冰。例如，時代中國在2021年便放慢了拿地節奏，2022年上半年凈歸還債務約50億元，將計息借款降至493億元。無奈現金回籠的速度持續下降，截至2022年6月底，其現金及銀行存款為96.37億元，相較2021年末下降了53.4%，其中還包含了約40億元的受限制存款。要應付一年內到期的156.74億元借款，壓力可想而知。

??力高集團的償債壓力集中在2023年，5只美元債的存續規模約44.4億元，以該公司的現金水平，也是捉襟見肘。截至2022年6月底，力高集團的現金及現金等價物為29.23億元，較2021年末減少了61%，而其一年內到期的借款約67.3億元。

??力高集團在公告中表示，為緩解資金流動性問題，公司正在考慮各種措施，包括盡最大的努力保證正常運營及交樓，加速在建物業及已完工物業的預售及銷售，加快回籠資金，以及繼續采取積極措施控制行政成本及把控資本開支等。

??時代中國亦強調，公司自2022年1月起已交付38個項目，近4萬套房。未來將集中有限資源，始終全力保障項目交付進度，以維護公司的正常經營。

??“行業環境太艱難了，只能通過債務重組以時間換空間，先保企業的運營和交付。對于大部分民營房企來說，這是主流的選項。”某民營上市房企如此認為。