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??融資端的多重喜訊仍無(wú)法徹底打開(kāi)大部分房企的融資通道，多渠道找錢仍是當(dāng)下房企的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

??9月15日，金地集團(tuán)公告，公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福田投控”）商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要為公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中票提供擔(dān)保等增信措施。金地集團(tuán)或?qū)⒏鶕?jù)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)的具體情況，為福田投控提供相應(yīng)的反擔(dān)保。

??上一次金地集團(tuán)公開(kāi)發(fā)債還是在2022年2月，這次或?qū)⑹瞧湓诠_(kāi)債市場(chǎng)缺席一年半后重新打開(kāi)這一融資渠道。

??目前，包括福田投控增信方式及公司反擔(dān)保方式、金地集團(tuán)融資規(guī)模及增信規(guī)模等事項(xiàng)均有待進(jìn)一步披露。

??在境內(nèi)融資渠道不暢的大環(huán)境下，能獲得國(guó)資股東擔(dān)保或增信，無(wú)疑有助于金地集團(tuán)接下來(lái)在公開(kāi)市場(chǎng)的融資。只是，這也并不意味著接下來(lái)的融資進(jìn)程將暢通無(wú)阻。

??事實(shí)上，監(jiān)管層對(duì)房企融資一直都保持著支持的態(tài)度。但就目前情況來(lái)看，利好政策頻出仍無(wú)法掩蓋大部分房企融資難的現(xiàn)狀。

??東方金誠(chéng)于9月11日發(fā)布的8月地產(chǎn)債融資報(bào)告顯示，當(dāng)月共計(jì)22家房企發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債37只，發(fā)行規(guī)模為369.18億元。發(fā)行主體數(shù)量、發(fā)行債券數(shù)量和發(fā)行規(guī)模環(huán)比分別下降15.4%、22.9%和27.7%。

??“除了依賴銷售回款外，公司沒(méi)有其他的融資渠道了。”某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向記者直言，融資基本處于完全停滯狀態(tài)，且沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。當(dāng)下苦撐的民企或是已出險(xiǎn)的民企融資極度困難，除非有極其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或者中債擔(dān)保，否則落地基本無(wú)可能。

??另一家尚未出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士也透露，目前授信額度的落地，需要通過(guò)新增建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)。但行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，大多數(shù)民營(yíng)房企都大幅縮減了土地的獲取，導(dǎo)致新增項(xiàng)目極少，很難通過(guò)新項(xiàng)目獲取增量融資。

??“沒(méi)有新增項(xiàng)目成為銀行授信落袋的最大卡點(diǎn)。”該內(nèi)部人士慨嘆，“目前政策成果有限，民營(yíng)企業(yè)還是只能靠自己，銀行可能是對(duì)企業(yè)日后的還款能力有擔(dān)憂。”

??融資難待解

??這一擔(dān)憂或許還來(lái)自當(dāng)前市場(chǎng)仍然低迷的銷售。8月，逾7成百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模下滑，單月實(shí)現(xiàn)銷售額3712.1億元，同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高，環(huán)比下降8.9%。有22家房企的單月銷售額環(huán)比降幅大于30%。

??“房地產(chǎn)‘政策底’已全面確立，何時(shí)‘落地開(kāi)花’，大家現(xiàn)在都咬著牙等風(fēng)來(lái)。”不少民營(yíng)房企不約而同地發(fā)出了呼聲。這背后是政策調(diào)整了半年，行業(yè)信心仍處在低位，去化壓力大、融資難，房企的債務(wù)壓力不減。

??某房企內(nèi)部人士告訴記者，銀行端的融資還是沒(méi)有打開(kāi)，短期內(nèi)比較難，目前連此前優(yōu)質(zhì)房企或白名單房企融資都受限了。

??“現(xiàn)在只有少量保交樓政策性融資支持，幾乎沒(méi)有項(xiàng)目能有新的開(kāi)發(fā)貸進(jìn)來(lái)，存量項(xiàng)目上開(kāi)發(fā)貸展期也不好談。”華東某房企內(nèi)部人士透露，純市場(chǎng)化的地產(chǎn)債在目前市場(chǎng)環(huán)境下幾乎無(wú)法落地，由于資產(chǎn)限制和資產(chǎn)質(zhì)量要求高也很難獲得中債增擔(dān)保。

??從公開(kāi)市場(chǎng)來(lái)看，9月以來(lái)，只有綠城、金融街、北京住總、華發(fā)股份和廈門(mén)國(guó)貿(mào)等企業(yè)披露了發(fā)行公司債或中票的動(dòng)態(tài)。放到全年，民營(yíng)房企中只有碧桂園、龍湖、新城控股、中駿集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股、金輝控股等民企通過(guò)中債增擔(dān)保方式發(fā)行了中票。

??“當(dāng)前地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模仍處較低水平，尤其是民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模持續(xù)在低位徘徊。”東方金誠(chéng)分析認(rèn)為，民營(yíng)房企發(fā)債對(duì)政策依賴程度較高，目前尚未回到原有的市場(chǎng)化發(fā)行水平，“第二支箭”持續(xù)發(fā)力對(duì)民企債券融資仍具有較強(qiáng)支撐作用。

??8月27日，證監(jiān)會(huì)宣布房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

??折射到再融資市場(chǎng)，目前已有保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產(chǎn)、陸家嘴6等A股房企定增計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，涉及募資金額約355億元。華發(fā)股份不超過(guò)60億元的定增預(yù)案于8月獲上交所審核通過(guò)。此外，新城控股、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等十余家房企定增計(jì)劃仍處在進(jìn)展中，萬(wàn)科、格力地產(chǎn)均終止或暫停A股定增事項(xiàng)。

??加強(qiáng)民企融資支持，大膽出政策

??7月以來(lái)，監(jiān)管層頻繁表態(tài)，從銷售到融資釋放利好房地產(chǎn)信號(hào)。但據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

??近期，碧桂園債務(wù)重組引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。碧桂園一直是努力償債、保信用的典范，但現(xiàn)在也面臨銷售低迷和融資環(huán)境惡化的問(wèn)題。盡管在8月獲得一筆境外債權(quán)人的違約豁免，但面臨流動(dòng)性困難的遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是于9月15日開(kāi)啟了39億美元境外債務(wù)重組計(jì)劃。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)房企的融資支持，是推動(dòng)行業(yè)修復(fù)的關(guān)鍵舉措之一。

??“整體應(yīng)大膽出政策，出大政策。”前述某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士建議，督促銀行、信托恢復(fù)民營(yíng)企業(yè)國(guó)民待遇，正常予以開(kāi)發(fā)貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款投放。鼓勵(lì)銀行對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)投放，對(duì)于紓困期間投放予以政策支持，對(duì)不良給予更高的容忍度。資本市場(chǎng)融資應(yīng)盡快恢復(fù)，不排除國(guó)有資本入股困難企業(yè)，或者進(jìn)入債券市場(chǎng)等。

??華東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，當(dāng)下房企經(jīng)營(yíng)困難主要在于銷售乏力、融資不暢、監(jiān)管資金過(guò)嚴(yán)。建議金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房企尤其是民營(yíng)房企的信貸支持力度。此外，民企和國(guó)企在提款比例、提款用途、提款審批和靈活性上存在差異；在開(kāi)發(fā)貸審批、非住項(xiàng)目信貸投放、信貸定價(jià)、擔(dān)保要求上存在差異。如果能在合規(guī)合理的前提下，適度消除這些卡點(diǎn)，將顯著有利于民企的項(xiàng)目層面融資。

??加大監(jiān)管資金解活力度，實(shí)現(xiàn)資金正回流

??另外一項(xiàng)可以關(guān)注的舉措就是預(yù)售資金監(jiān)管。

??長(zhǎng)期以來(lái)，許多“暴雷”房企的賬目上并不是沒(méi)有資金，而是被嚴(yán)格監(jiān)管在項(xiàng)目上。2022年，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅收緊的影響，許多房企都出現(xiàn)了房子賣出去卻無(wú)法回款的情況。甚至有房企直接表態(tài)，目前大部分項(xiàng)目仍有約7成的資金鎖定在項(xiàng)目層面。這也曾成為不少房企無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)的因素之一。

??“我們很多項(xiàng)目臨近交付節(jié)點(diǎn)，但因?yàn)橘Y金監(jiān)管原因無(wú)法支付工程款項(xiàng)，導(dǎo)致項(xiàng)目交付節(jié)點(diǎn)延期。”前述未出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士建議，地方政府進(jìn)一步加大監(jiān)管資金解活力度，適當(dāng)降低監(jiān)管比例，因項(xiàng)目施策。希望能夠靈活制定監(jiān)管方案，不一刀切，確保項(xiàng)目資金能及時(shí)用于保交付。

??上海某房企內(nèi)部人士也表示，絕大部分優(yōu)質(zhì)民企在手現(xiàn)金中，仍有非常高的比例資金處于各地預(yù)售監(jiān)管資金賬戶中，加上當(dāng)?shù)劂y行及合作方資金管控，造成集團(tuán)可自由支配現(xiàn)金極其有限，客觀上也對(duì)公司正常的還本付息造成極大壓力。

??“建議考慮對(duì)于符合主業(yè)清晰、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、綜合治理佳的地產(chǎn)企業(yè)，給予差異化的監(jiān)管資金政策，適度降低監(jiān)管資金比例，給予更多監(jiān)管資金提取的靈活性，確保在關(guān)鍵支付節(jié)點(diǎn)前，能根據(jù)工程進(jìn)度即時(shí)提款。”該人士說(shuō)。

??自行業(yè)進(jìn)入下行周期以來(lái)，為封堵預(yù)售資金套取漏洞，各地普遍收緊商品房預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，以保障項(xiàng)目竣工交付。但在實(shí)際操作中也出現(xiàn)了項(xiàng)目層面的資金無(wú)法調(diào)回集團(tuán)層面進(jìn)行債務(wù)償還，同一家企業(yè)旗下項(xiàng)目之間的現(xiàn)金流通被阻斷，從而導(dǎo)致出險(xiǎn)項(xiàng)目越積越多等情況。

??有房企內(nèi)部人士直言，企業(yè)資金目前受困于更加嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，受限于地方政府“保交樓”下對(duì)資金的強(qiáng)制性控制，并且對(duì)已經(jīng)交付的項(xiàng)目也不能正常解除監(jiān)管，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資金回流仍然沒(méi)有路徑。

??“當(dāng)前部分地區(qū)在預(yù)售資金監(jiān)管方面存在’過(guò)度‘監(jiān)管情況，項(xiàng)目公司運(yùn)作中正常的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用支出都嚴(yán)格限制，在企業(yè)無(wú)法獲得新的外部融資背景下，項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)、完成‘保交樓’任務(wù)受到影響。”某信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其公司在重慶、貴州的項(xiàng)目都有遇到類似問(wèn)題，建議在堅(jiān)持“保交樓”底線的前提下，對(duì)這種“過(guò)度”監(jiān)管予以糾偏。