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??穆迪對房地產相關企業的“狙擊”還在繼續，多位業內人士認為應“理性看待”外資機構評級。

??10月11日，國際評級機構穆迪撤銷平安不動產有限公司（以下簡稱“平安不動產”）的Baa2發行人評級并授予Ba1的公司評級。對此，平安不動產方面向中國房地產報記者回應稱：“穆迪下調公司評級主要源于對中國房地產行業下行的擔憂。目前，公司經營運作正常，整體風險可控。”

??平安不動產表示，雖然受不動產行業下行影響業績短期有所波動，但公司堅持長期投資，業務運營穩健，財務水平良好。公司債券財務報告顯示，2021年至2023年，公司合并口徑的資產負債率始終穩定保持在55%左右。2023年前6月，公司利息保障倍數為1.74倍，足夠覆蓋利息支出，流動性相對充足。

??實際上，從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調中國房地產相關企業評級或展望。最引人關注的是，2021年10月，穆迪在兩天內一次性下調了近20家上市房企主體或債券評級。

??彼時，被穆迪下調評級或展望的主要是民營房企。今年9月，穆迪將評級下調的范圍從民企擴大到頭部央企、國企，萬科、保利、中海、華潤均在列。加上此次被調整的平安不動產，被穆迪“狙擊”的房地產相關央企、國企已經接近10家。

??在對這些企業的評級調整說明中，穆迪闡述了每家企業的不同風險點，但無一例外都提到一點：銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業的信用指標造成不利影響。

??一般而言，企業信用評級是綜合考慮資產變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業作出的不同等級的評定。

??在一些房企證券人士看來，在房地產去泡沫、去杠桿的調整周期中，必然會出現債務違約、企業債風險爆發事件，甚至有些企業在這一過程中會走向破產重整的境地。隨著我國房地產行業環境發生變化，國際評級機構會對行業風險進行重新評估，一些企業的評級也會隨之調整。但房企評級調整主要是評級機構基于評級方法論和相應指標做出定量判斷，再加上宏觀環境因素作出定性判斷。若相關主體已經出現經營數據明顯惡化甚至實質性到期債務違約，則被下調無可厚非，而當前，被穆迪批量下調評級或展望的均為具有央企、國企背景的企業，這些企業在房企陣營中經營相對穩健優質，更多是被當前行業整體信心不足所牽連。

??穆迪此前就表示，經濟增長前景疲軟，購房者擔心項目及時完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認為房地產銷售仍受到抑制。在中國房地產市場復蘇前景不確定的情況下，穆迪認為，這些被調整的企業在未來一年時間里，經營業績恢復存在不確定性。

??但事實上，目前，房地產市場正處于筑底回升的趨勢中。

??今年以來，中央以及各地方政府出臺了一系列政策措施來保證房地產市場平穩運行。

??貝殼研究院最新數據顯示，在“認房不認貸”政策實施后的三個周末，市場表現積極，一二線城市二手房市場呈現“量升價穩”的局面。其中，一線城市成交量增加近 50%，二線城市增加近 30%；成交價格止跌回穩，京滬房價回升約 1%，其他城市房價跌幅收窄。

??換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利于換房客戶達成交易。帶看量穩步上升，換房客戶掛牌后開始看房是主要的增量貢獻，這將為后續成交量穩步回升提供堅實基礎。

??這些數據都表明，政策的調整對于中國的二手房市場產生了積極的刺激作用，鼓勵了更多的購房者進入市場，在增加交易活躍度的同時，也對房價產生積極影響。

??顯然，穆迪作為一家專業信用評級機構，雖然對房地產行業動態和各家企業的運營狀況有深入的了解和專業分析，但其也難以準確預測未來的所有變化和可能的影響因素。

??在業內人士看來，每家企業具體情況和未來發展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理需要結合具體情況進行分析。

??而從2021年以來，穆迪多次下調房地產相關企業的評級或展望，也引發了不少企業的質疑。

??首先，作為外資服務商，穆迪也是一家盈利性第三方機構，其觀點帶有自己的立場。在2021年下半年，穆迪扎堆下調房地產相關企業評級時，就有房企證券人士提出，穆迪這樣基于對內房企業的悲觀預期而無差別下調房企評級，對處于弱復蘇態勢的行業信心恢復是較大打擊。

??不少房企都認為，穆迪并沒有充分了解公司的情況就作出片面結論下調評級或展望，這一觀點和行動不能反映公司當前以及未來經營和財務狀況。

??因此，不少房地產相關企業選擇與評級機構“分道揚鑣”。據公開資料不完全統計，2021年下半年至今，已有超過70家房企主動停止與國際評級機構的合作。

??此外，在中國房地產報記者采訪中，有房企高管表示，當下，評級對于房企而言已經沒有之前那么重要。一方面，房企海外發債停滯，評級機構對房企的幫助作用有限；另一方面，房企避免疲于應對輿情，都主動撤銷評級，一心處理債務和保交付。

??對于被下調評級或展望的企業而言，業內觀察人士呼吁，應理性看待穆迪的評級調整，審視自身可能面臨的風險，并采取相應的措施來應對挑戰。