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??2月25日，保利發(fā)展發(fā)布公告，透露其股票已連續(xù)12個月內(nèi)每個交易日收盤價均低于最近一個會計年度經(jīng)審計的每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)，為此董事會審議制訂估值提升計劃，打算通過穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效、股份回購、股東增持、嘗試中期分紅等手段，穩(wěn)定股價并增強市場信心。當日，保利發(fā)展的收盤價為8.34元，市凈率僅0.52。

??證監(jiān)會2024年11月發(fā)布的《上市公司監(jiān)管指引第10號——市值管理》提出，長期破凈公司應當制訂上市公司估值提升計劃，并經(jīng)董事會審議后披露。截至2月25日，Wind房地產(chǎn)行業(yè)的108只地產(chǎn)股中，有53家的市凈率低于1，除了保利發(fā)展，還有萬科A、招商蛇口、綠地控股、華發(fā)股份、華僑城A、金地集團等規(guī)模房企。港股中，中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)等的股價也處于破凈狀態(tài)。

??一家金融機構(gòu)的內(nèi)部人士表示，保利發(fā)展的這份估值提升計劃“有目標、有改善，也有真金白銀”，預計能對穩(wěn)定市場信心起到一定作用，更重要的信號則是“行業(yè)可能觸底了”。

??保利發(fā)展：嘗試中期分紅

??公告顯示，2024年1月1日至2024年4月22日，保利發(fā)展經(jīng)審計每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)為15.64元/股，2024年4月23日至2024年12月31日，經(jīng)審計每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)為16.16元/股。而整個2024年，該公司的股價都在約7.5元至11.7元之間波動，始終低于每股凈資產(chǎn)。

??由此，2月25日，該公司召開臨時董事會，審議通過了《關(guān)于制定<估值提升計劃>的議案》。估值提升計劃主要圍繞主業(yè)展開，包括推動庫存去化，做優(yōu)增量投資，保障銷售規(guī)模平穩(wěn)，以此確保未來收入和盈利規(guī)模保持合理穩(wěn)定等。

??據(jù)保利發(fā)展介紹，其已在2021年至2023年累計實現(xiàn)庫存銷售去化1.41萬億元、回籠1.36萬億元。2024年新拓展項目37個，總地價683億元，占總地價74%、20%的項目分布在一線、二線城市，市場確定性強、銷售兌現(xiàn)度高，具備優(yōu)于存量資源的盈利能力。

??保利發(fā)展表示，公司一直以來始終將并購重組作為重要資本運作手段。例如，在2016年完成國資委主導的首單央企地產(chǎn)整合，并購中航系地產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)了規(guī)模化并購的突破，獲取了豐富的資源。未來，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、尋求第二增長曲線等發(fā)展需求，也將積極開展互惠互利、強強聯(lián)合的并購重組，收購有助于提升關(guān)鍵業(yè)務水平的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??提升股東回報是市值管理的重要內(nèi)容。此前，保利發(fā)展已將分紅比率由上市初期的20%，提升到了2023年至2025年的不少于40%。該公司透露，計劃于2025年實施中期分紅，還將考慮繼續(xù)采取股份回購、股東增持、高管增持等手段穩(wěn)定股價。

??有位投資者表示，這份估值提升計劃中，回購、增持都是老生常談，但有兩個新要點值得關(guān)注，一是馬上要實施中期分紅，二是要并購整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并購的規(guī)劃更具想象空間。

??2月26日，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，打響估值提升“第一槍”的保利發(fā)展錄得3.48%的漲幅，重回千億市值。

??A股超50只地產(chǎn)股破凈

??股價長期破凈的地產(chǎn)股遠不止保利發(fā)展一家。

??受行業(yè)深度調(diào)整影響，Wind房地產(chǎn)指數(shù)從2022年4月3500多點的高點下滑至2月25日的2100多點，跌幅超過6成。個股也難以獨善其身，截至2月25日，A股有53只地產(chǎn)股破凈，華遠地產(chǎn)、*ST金科以-30.6和-4.2的市凈率排在破凈榜的前兩位，排在第三的是金融街，市凈率約0.28，綠地控股、金地集團、華僑城A、萬科A的市凈率均在0.4以下，華發(fā)股份、招商蛇口的表現(xiàn)稍微好一些，分別為0.73、0.89。

??為了穩(wěn)定股價，自2023年底以來，保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A等公司陸續(xù)啟動了增持、回購等方案，但效果并不明顯。2024年11月，證監(jiān)會出臺的《上市公司監(jiān)管指引第10號——市值管理》明確指出，長期破凈公司制訂的估值提升計劃相關(guān)內(nèi)容應當明確、具體、可執(zhí)行，至少每年對估值提升計劃的實施效果進行評估。這讓投資者們看到了新的希望，紛紛敦促上市房企盡快拿出執(zhí)行方案。

??證監(jiān)會文件發(fā)布不久，就有投資者向綠地控股詢問是否會制定市值管理指引，該公司回應稱將認真學習最新出臺的市值管理指引，按要求做好相關(guān)工作。

??華僑城A的管理層在2024年12月對投資者表示，近幾年公司經(jīng)營發(fā)展面臨著一系列挑戰(zhàn)，管理層高度重視市值管理和股東利益，目前正在按照監(jiān)管要求制定市值管理制度和估值提升計劃，將適時向投資者報告。

??金融街也多次表示充分理解投資者對股價的關(guān)注，正密切關(guān)注和研究市值管理相關(guān)政策，但至今仍未披露時間表。對于估值提升計劃，“如有需要，會通過公告發(fā)布?！?月26日，金融街相關(guān)人士如此回復中國房地產(chǎn)報記者。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司股價受宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展前景、公司經(jīng)營情況、市場風險偏好等多種因素的影響，就企業(yè)經(jīng)營情況而言，目前大部分上市房企的壓力仍較大。截至目前，已有多只破凈地產(chǎn)股發(fā)布2024年度的業(yè)績預警，萬科A預計歸屬母公司凈利潤虧損450億元，綠地控股預虧110億元至130億元，金融街的虧損金額超過2023年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)的10%，華僑城A預計的虧損額也達到了70億元至90億元。保利發(fā)展仍保持盈利狀態(tài)，但歸屬母公司凈利潤同比減少了58%。

??雖然企業(yè)經(jīng)營業(yè)績?nèi)晕从瓉砉拯c，但行業(yè)環(huán)境已有向好趨勢。中銀證券表示，房地產(chǎn)市場修復有兩個前置指標，土地拍賣溢價率和開盤去化率。其中，1月份土地市場的溢價率創(chuàng)下近3年來的新高，2月份也維持在一個較高水平。新盤的首開去化率在2024年一度下跌到歷史最低25%左右，今年1月份修復到44%左右，反映市場的活躍度開始起來了。該機構(gòu)認為，2025年，整體地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的參與機遇，彈性向上仍明確，看好地產(chǎn)板塊機會。