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??各縣市區(qū)人民政府，湘潭高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)管委會，市直機關(guān)各單位，市屬和駐市各企事業(yè)單位，各人民團體：

??《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》《湘潭市加強土地利用推進城市更新的若干措施（試行）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹落實。

??湘潭市人民政府辦公室

??2023年12月30日

??（此件主動公開）

??湘潭市優(yōu)化土地要素保障

??助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）

??為加強產(chǎn)業(yè)用地保障和監(jiān)管，加快推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，按照“依法依規(guī)、有力有序、節(jié)約集約、高質(zhì)高效”的原則，根據(jù)國、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，現(xiàn)就優(yōu)化土地要素保障，助推產(chǎn)業(yè)升級制定如下措施。

??一、優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)用地

??1.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地布局。按照“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的原則，聚焦專業(yè)園區(qū)和重點產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)用地向園區(qū)集中，劃定產(chǎn)業(yè)園區(qū)邊界線，邊界線內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地確保不少于可開發(fā)面積的65%。完善產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，重點支持新能源汽車、先進金屬材料、醫(yī)療器械、綠色化工、電力裝備、醫(yī)療康養(yǎng)、醫(yī)療器械、總部經(jīng)濟、儲能材料等專業(yè)園區(qū)建設(shè)。

??2.精準保障產(chǎn)業(yè)用地。突出建鏈延鏈強鏈補鏈，重點圍繞“產(chǎn)業(yè)鏈+供應(yīng)鏈”開展供地，精準保障產(chǎn)業(yè)鏈及優(yōu)質(zhì)上下游企業(yè)的用地需求，推動形成產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展態(tài)勢。對于省級及以上開發(fā)園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地需求，使用省級計劃統(tǒng)籌保障，實行應(yīng)保盡保；強化“容缺受理”、全程跟辦，實現(xiàn)快報快批；支持園區(qū)通過“周轉(zhuǎn)用地”實行產(chǎn)業(yè)用地儲備，在符合節(jié)約集約用地要求的前提下，可在全省總量控制規(guī)模內(nèi)申報“周轉(zhuǎn)用地”（包括產(chǎn)業(yè)綜合體和保障性租賃住房用地），承諾供地期限不得超過2年，使用省級預(yù)留計劃予以應(yīng)保盡保。建立市級產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??3.實施“標準地+承諾制+代辦制”改革。制定工業(yè)用地“標準地”規(guī)范標準，明確產(chǎn)業(yè)類型和指標要求。將規(guī)劃方案、投資強度、畝均稅收、能耗和排放等標準作為土地供應(yīng)方案的要件，推行“帶方案”出讓。在競得者簽訂土地使用權(quán)有償使用合同并對標承諾履約后，同步辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可，實現(xiàn)“簽約即供地、拿地即開工”。建立“土地超市”制度，破解“項目等地”問題，全面提升土地要素市場配置效率和土地利用效益。

??二、提升產(chǎn)業(yè)用地效率

??4.支持土地兼容復(fù)合利用。在滿足安全、生態(tài)環(huán)保、消防等基本要求，不影響園區(qū)整體功能定位的前提下，以下情形可在規(guī)劃許可和供地階段直接辦理，并納入控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）：

??（1）產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制、產(chǎn)業(yè)用地總量和比例總體平衡要求的前提下，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地、物流倉儲用地和為制造業(yè)服務(wù)的其他商務(wù)用地互相合理轉(zhuǎn)換（國、省另有規(guī)定的除外）。從工業(yè)用地、物流倉儲用地轉(zhuǎn)換為制造業(yè)服務(wù)的其他商務(wù)用地，所在地園區(qū)管委會應(yīng)組織論證，按程序報市、縣（市）人民政府批準后實施，確保符合園區(qū)定位和產(chǎn)業(yè)用地比例、基礎(chǔ)設(shè)施承載和安全環(huán)保等要求。

??（2）產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃指標按需確定。允許在不低于基準容積率、滿足國家強制性標準的前提下,通過論證，按需確定具體產(chǎn)業(yè)用地的建筑限高、容積率、建筑密度和綠地率等規(guī)劃指標。

??（3）產(chǎn)業(yè)配套用地占比適當放寬。單個產(chǎn)業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積占總用地面積的比例可提高至15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，用地性質(zhì)仍按產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)性質(zhì)管理。配套用地面積增加部分主要用于集中建設(shè)宿舍型保障性租賃住房和研發(fā)、中試、檢測等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，由園區(qū)統(tǒng)一布局、統(tǒng)籌實施，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。

??5.支持企業(yè)擴能擴產(chǎn)。制定“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)導(dǎo)則，引導(dǎo)規(guī)范建設(shè)多層、高層通用型標準化廠房，除特殊技術(shù)需求外，原則上不再新建單層標準廠房。園區(qū)應(yīng)根據(jù)擬入駐企業(yè)需求，建設(shè)個性化定制標準廠房。在符合國土空間規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、不改變用途的前提下，企業(yè)在現(xiàn)有工業(yè)用地上或利用地下空間新建、擴建生產(chǎn)性用房，涉及增加容積率的，不再增繳土地價款。

??6.支持低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)。允許原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的產(chǎn)業(yè)用地進行改造開發(fā)。

??（1）在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市人民政府批準的城市更新和舊城改造項目范圍內(nèi)老舊工業(yè)企業(yè)，鼓勵騰退搬遷和依法關(guān)停，因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準可采取協(xié)議供地方式等價置換同類用途土地；改造利用老廠區(qū)老廠房發(fā)展服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式供地。

??（2）對項目、品牌、產(chǎn)能尚有存續(xù)價值，但因資金、管理等原因無法正常生產(chǎn)的企業(yè)，鼓勵引進有實力的企業(yè)以出資入股、債轉(zhuǎn)股等多種方式進行兼并重組。

??（3）利用現(xiàn)有工業(yè)用地從事科技研發(fā)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等新業(yè)態(tài)的，可繼續(xù)按原用途和權(quán)利類型使用過渡期政策，支持用途兼容使用，過渡期為5年。過渡期滿后，可按新用途辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

??（4）在不改變用途的前提下，土地使用權(quán)人申請將低效用地（未構(gòu)成法定閑置的土地）和廠房進行分割轉(zhuǎn)讓或主動退回的，分割或退回的土地可重新設(shè)定建設(shè)指標及投資強度、稅收標準等，以帶產(chǎn)業(yè)項目方式公開轉(zhuǎn)讓，或由園區(qū)依據(jù)合同約定，按程序收回后重新利用。

??（5）原則上對于面積不超過3畝，累計面積不超過再開發(fā)項目總面積10%且無法單獨利用并確定用地主體的零星地塊，可與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)給相鄰產(chǎn)業(yè)項目主體。

??（6）經(jīng)省人民政府授權(quán)，市屬國有企業(yè)存量劃撥土地可按照作價、出資（入股）政策盤活利用。

??三、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地管理模式

??7.實行產(chǎn)業(yè)用地差別化供應(yīng)。從土地供應(yīng)方式和年限、價格、價款繳納及利用效益等層面分類管理，實行差別化供地，最大限度降低用地成本。

??（1）工業(yè)用地。全面推行彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等靈活供地模式，根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期，設(shè)定5～30年彈性年期，降低企業(yè)土地取得成本。土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥或租賃用地申請補辦出讓手續(xù)，經(jīng)依法批準，可采取協(xié)議方式出讓。原則上30畝以下的工業(yè)用地不單獨供地。

??工業(yè)用地價格原則上參照基準地價，按市場評估方式確定。對于省、市確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的項目，可按不低于全國工業(yè)用地出讓最低價標準的70%確定土地出讓起始價；采取租賃方式供應(yīng)的，按國、省有關(guān)標準執(zhí)行。以租賃方式和先租后讓方式供應(yīng)的，可將依法登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

??（2）物流用地。允許納入工業(yè)用地管理，參照工業(yè)用地項目相關(guān)政策執(zhí)行。物流用地中15%的配套用地可用于物流交易，該用地產(chǎn)權(quán)面積的70%須自持自營，其余30%在符合規(guī)劃、確屬物流交易用途的前提下，在補交土地出讓金后，可由工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地。

??（3）新型產(chǎn)業(yè)（M0）用地。支持融合研發(fā)、設(shè)計、檢測、中試、信息網(wǎng)絡(luò)、人工智能、大數(shù)據(jù)服務(wù)、生物醫(yī)藥等項目使用新型產(chǎn)業(yè)用地，其支持政策參照工業(yè)用地執(zhí)行，地價以工業(yè)用地基準價為基數(shù)進行1.5～2倍修正。關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地目錄、準入條件及監(jiān)管措施按照工信部門相關(guān)政策落實執(zhí)行。

??（4）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地。文化創(chuàng)意、商貿(mào)旅游、總部經(jīng)濟、醫(yī)療康養(yǎng)等項目,可按不低于商服用地基準地價的70%確定土地出讓起始價。經(jīng)市、縣（市）人民政府批準，土地出讓金可分期繳納，首次繳納期限為1個月，繳付比例不低于出讓價款的50%，剩余價款在2年內(nèi)繳清，繳清后辦理不動產(chǎn)登記，期間可憑土地出讓合同辦理工程規(guī)劃許可。

??（5）公益事業(yè)用地。對社會資本投資建設(shè)的醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、教育、體育等公共服務(wù)配套項目，采取出讓方式供地的，可按不低于宗地所在區(qū)域的公共服務(wù)用地基準地價確定土地出讓起始價。在完成竣工驗收手續(xù)后，允許登記為營利性法人的文體、教育、醫(yī)療和養(yǎng)老機構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押登記。

??8.規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)用地管理。工業(yè)地產(chǎn)項目原則上布局在省級以上開發(fā)園區(qū)內(nèi)，單宗工業(yè)地產(chǎn)項目土地規(guī)劃面積原則上控制在80～200畝，容積率不低于1.2，內(nèi)部辦公、生活等配套設(shè)施用地控制在總用地面積的15％以內(nèi)，其計容建筑面積不大于項目總計容建筑面積的30%。產(chǎn)業(yè)用房不得采用住宅類建筑的套型、外觀形態(tài)和建筑布局。工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，項目建設(shè)應(yīng)符合國家相關(guān)通用廠房準入條件標準要求、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及廢氣、污水等排放準入標準。

??（1）明確自持要求。工業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)部辦公、生活、商業(yè)等配套設(shè)施用房由開發(fā)企業(yè)全部自持，且不得轉(zhuǎn)讓；對于生產(chǎn)、研發(fā)廠房，開發(fā)企業(yè)在取得不動產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)，自持比例不低于總建筑面積的30%，第6年起自持比例不低于總建筑面積的20%。對于上年度進入畝均排行榜的工業(yè)地產(chǎn)項目，按程序報經(jīng)市、縣（市）人民政府批準可適當降低自持比例；工業(yè)地產(chǎn)銷售及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，參照商業(yè)地產(chǎn)管理模式。開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)廠房自持部分保持相對集中，且須經(jīng)項目所在地園區(qū)管委會確認。工業(yè)地產(chǎn)項目按協(xié)議約定僅可面向工業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人租售，租售人應(yīng)當符合所在地園區(qū)管委會的資格要求。開發(fā)企業(yè)分割銷售的最小單元應(yīng)滿足公共部位明確、房屋獨立使用等條件，按照經(jīng)批準的設(shè)計圖紙，按幢、自然層等固定界限為基本單元分割轉(zhuǎn)讓，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

??（2）規(guī)范協(xié)議內(nèi)容。簽訂土地出讓合同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與所在地園區(qū)管委會簽訂《產(chǎn)業(yè)準入標準及監(jiān)管協(xié)議》，就工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)類型、建設(shè)時間、租售對象、自持比例、配套設(shè)施要求、轉(zhuǎn)讓條件、產(chǎn)出效益及違約處置措施等進行約定，開發(fā)企業(yè)的整體稅收、效益須達到投資履約監(jiān)管協(xié)議要求。嚴禁工業(yè)地產(chǎn)用于其他用途，嚴禁擅自改變工業(yè)地產(chǎn)項目用地范圍內(nèi)的生產(chǎn)性用房規(guī)劃功能。

??（3）延伸監(jiān)管鏈條。按照《湘潭市“畝均論英雄”促進園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實施方案》規(guī)定，嚴格實施績效管理。入駐企業(yè)應(yīng)與所在地園區(qū)管委會簽訂《產(chǎn)業(yè)準入標準及監(jiān)管協(xié)議》，明確企業(yè)準入、產(chǎn)業(yè)類別、廠房租售、稅收效益、違約處置、退出機制。園區(qū)管委會根據(jù)產(chǎn)業(yè)要求和入駐標準出具項目確認書后，入駐企業(yè)方可向開發(fā)企業(yè)購買生產(chǎn)性用房和研發(fā)辦公用房。

??四、實行產(chǎn)業(yè)項目全生命周期服務(wù)管理

??9.加強源頭管控。各縣市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會應(yīng)健全優(yōu)化招商引資項目聯(lián)審機制，圍繞產(chǎn)業(yè)體系，重點聚焦“優(yōu)大強”項目招引。建立盡職調(diào)查機制，對招引項目特別是單獨供地項目實行盡職調(diào)查全覆蓋，強化項目全過程監(jiān)管，提高招引質(zhì)量。

??10.強化合同管理。產(chǎn)業(yè)項目（含工業(yè)地產(chǎn)項目）實行招商合同、土地出讓合同、監(jiān)管協(xié)議“雙合同一協(xié)議”管理，其中監(jiān)管協(xié)議作為落實招商合同、土地出讓合同的重要手段，由縣市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會會同有關(guān)部門對擬上市地塊提出產(chǎn)業(yè)準入條件、投產(chǎn)時間、固定投資強度、產(chǎn)出效益、節(jié)能環(huán)保要求、股權(quán)變更約束、不動產(chǎn)自持約束、退出機制、違約責任等，形成產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管協(xié)議格式文本，納入土地供應(yīng)方案一并公告，土地成交后由縣市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會與土地競得人簽訂產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管協(xié)議，作為產(chǎn)業(yè)項目全生命周期管理的重要依據(jù)。涉及存量產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先簽訂產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管協(xié)議，再簽訂土地出讓合同補充協(xié)議。對“雙合同一協(xié)議”履行情況進行過程監(jiān)管，由市自然資源規(guī)劃局每半年形成監(jiān)管情況報告，在市自然資源管理委員會會議上進行通報。

??11.開展分類管理。以畝均稅收、畝均營收、畝均固投、單位能耗產(chǎn)值、研發(fā)投入強度、主要污染物排放削減率等相關(guān)指標為衡量標準，分年度對產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)開展效益評價，按照評價結(jié)果分為重點支持（A類）、鼓勵提升（B類）、幫扶轉(zhuǎn)型（C類）、倒逼整治（D類）四類企業(yè)，建立基于資源利用效益評價的標準體系和分類管理制度。對重點支持類（A類）企業(yè)優(yōu)先配置增量用地或給予容積率獎勵，靈活確定產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式和使用年限，并在用地報批、土地價格、價款繳納方式等方面享受最優(yōu)支持政策；支持鼓勵提升類（B類）企業(yè)用地需求，鼓勵企業(yè)充分利用現(xiàn)有土地、廠房等資源，實施改擴建、升層改造等增容調(diào)整措施，提升畝均效益；對幫扶轉(zhuǎn)型類（C類）企業(yè)限制用地供應(yīng)，原則上不再安排新增建設(shè)用地，鼓勵企業(yè)引進新型產(chǎn)業(yè)，實行用途轉(zhuǎn)換，促使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；對倒逼整治類（D類）企業(yè)不再安排新增建設(shè)用地，督促整改并收取違約金，直至依法收回土地使用權(quán)。

??12.加強聯(lián)合執(zhí)法。將資源利用效率偏低、綜合效益差、需重點幫扶或整治的倒逼整治類（D類）企業(yè)列為聯(lián)合監(jiān)管重點對象，由自然資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、稅務(wù)、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境等職能部門結(jié)合自身職能，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架內(nèi)研究制定針對聯(lián)合監(jiān)管重點對象開（竣）工違約、改變房屋用途、違章建筑、無證無照、稅收評估、安全生產(chǎn)、消防安全、環(huán)境保護等方面工作措施，加強執(zhí)法監(jiān)管，依法查處違法行為，并納入征信管理，實行“一處失信處處受限”聯(lián)合懲戒。

??13.依法規(guī)范土地收回。法律和協(xié)議（即土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管協(xié)議）對產(chǎn)業(yè)用地收回作出明確約定的，按法律法規(guī)規(guī)定和合同約定依法收回土地使用權(quán)；對認定為低效用地的實行分類處置，企業(yè)自愿退出申請收回和因規(guī)劃調(diào)整等政策性原因需收回的，有償收回土地使用權(quán)的補償金額，根據(jù)剩余土地使用年限、土地開發(fā)利用程度等因素綜合確定，原則上不超過原始購地成本和合理財務(wù)成本，并給予適當獎補；政府依法強制收回的，有償收回土地使用權(quán)的補償金額，根據(jù)剩余土地使用年限、土地開發(fā)利用程度等因素綜合確定，原則上不超過原始購地成本。具體措施標準另行制定。因企業(yè)自身原因造成土地閑置的，按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，2012年）規(guī)定處理。

??14.落實共同責任。縣市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會為產(chǎn)業(yè)項目全生命周期監(jiān)督管理的責任主體，負責統(tǒng)籌管理轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)項目并簽訂監(jiān)管協(xié)議，負責工業(yè)地產(chǎn)項目的準入管理和運營管控，依照協(xié)議約定及時組織開展履約監(jiān)管、執(zhí)法、追責、處置等工作。市本級用地規(guī)模達200畝及以上的產(chǎn)業(yè)項目在土地供應(yīng)前，其“雙合同一協(xié)議”的主要條款和內(nèi)容應(yīng)報市自然資源管理委員會審定。市自然資源規(guī)劃局負責督促指導(dǎo)將監(jiān)管協(xié)議納入土地供應(yīng)方案，督促用地單位按時開（竣）工，調(diào)查處理閑置土地，并依法履行規(guī)劃審批、土地管理等方面職責。市發(fā)改委負責擬定產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管協(xié)議格式文本，統(tǒng)籌相關(guān)部門建立產(chǎn)業(yè)用地管理數(shù)字平臺，構(gòu)建信息共建共享機制，實行“一年一評估”；負責指導(dǎo)監(jiān)督產(chǎn)業(yè)項目準入、投資強度和能耗排放等工作。市商務(wù)局、市財政局、市生態(tài)環(huán)境局、市市場監(jiān)管局等市直單位根據(jù)“誰審批、誰監(jiān)管”的原則，按照自身職能職責，協(xié)同做好產(chǎn)業(yè)項目全生命周期管理。

??15.強化考核評估。將自然資源管理納入市人民政府重點督查內(nèi)容，對縣市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司年度“批而未供”、閑置土地和低效用地任務(wù)處置等情況開展綜合評價，評價結(jié)果納入對相關(guān)單位的考核范疇。對推諉塞責，弄虛作假，不作為、亂作為等典型問題，按有關(guān)規(guī)定嚴肅追責問責。

??本措施所稱產(chǎn)業(yè)用地是指非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工業(yè)用地、物流倉儲用地和服務(wù)制造業(yè)的研發(fā)設(shè)計、檢測、中試、大數(shù)據(jù)服務(wù)、生物醫(yī)藥、工程咨詢等用地。

??本措施所稱新型產(chǎn)業(yè)（M0）用地是指用于集聚集群發(fā)展研發(fā)創(chuàng)新的、技術(shù)轉(zhuǎn)移、科技孵化、工業(yè)設(shè)計、軟件信息、檢驗檢測認證等與制造業(yè)緊密相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及相關(guān)配套服務(wù)的工業(yè)用地。

??本措施所稱工業(yè)地產(chǎn)是指在本市行政區(qū)域開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃為工業(yè)用地，按照國、省、市相關(guān)政策和標準規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的載體，包括工業(yè)制造廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇等。

??本措施自印發(fā)之日起實施，試行2年。

??湘潭市加強土地利用

??推進城市更新的若干措施（試行）

??為有力推進現(xiàn)代化城市建設(shè)，促進土地統(tǒng)籌有序開發(fā)和優(yōu)質(zhì)高效利用，根據(jù)國、省相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，現(xiàn)就加強土地利用，推進城市更新制定如下措施。

??一、調(diào)控土地供應(yīng)總量。結(jié)合土地市場“批而未供”“供而未建”以及各城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司資源、資產(chǎn)情況，科學(xué)調(diào)控市本級商住用地年度供應(yīng)總量規(guī)模。供地計劃一旦下達，未經(jīng)批準不得調(diào)整。將年度出讓計劃細化至具體地塊，做到精準出讓。實行最嚴格的“增存掛鉤”，對上年度未完成“增存掛鉤”批而未供土地35%、閑置土地55%交辦任務(wù)的城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司，暫停新增建設(shè)用地報批，待處置任務(wù)完成后方可恢復(fù)。

??二、優(yōu)化城市更新單元管控。編制低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，劃定低效用地再開發(fā)和城市更新單元，將老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能劃定為重點低效用地再開發(fā)和城市更新片區(qū)，建立低效用地再開發(fā)和城市更新項目庫。將低效用地再開發(fā)和城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容納入控規(guī)，在落實公共服務(wù)設(shè)施配套、滿足安全、消防等國家強制性標準并征詢相關(guān)權(quán)利人意見后，可兼容用地性質(zhì)、實行土地混合開發(fā)、空間復(fù)合利用，可適當放寬建筑高度、容積率管控，地塊的綠地率、建筑密度、建筑間距等指標可適度低于我市現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范。更新改造增加的非獨立占地的社區(qū)公益性、公用設(shè)施可不計入片區(qū)開發(fā)容積率。

??三、支持規(guī)劃指標綜合平衡。堅持片區(qū)單元整體改造與聯(lián)動開發(fā)相結(jié)合，開發(fā)價值低、不能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的更新片區(qū)，按照“公益優(yōu)先”的原則專題研究，經(jīng)市人民政府批準，可聯(lián)動控規(guī)單元內(nèi)其他可出讓地通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發(fā)，實現(xiàn)更新項目的綜合平衡。

??更新片區(qū)范圍內(nèi)用地規(guī)劃及相關(guān)指標可在修建性詳細規(guī)劃或總圖整體一次性審批、配套設(shè)施同步實施的前提下綜合平衡，容積率指標可適當提高。項目實施主體在推動城市更新中提高公共配套標準和增加城市公共開放空間所占用地，可計入該片區(qū)容積率。以更新片區(qū)為單元，公共配套按照節(jié)約集約利用原則規(guī)劃并落位。城市更新項目可適度放寬樓間距和日照雙控管理，允許實行日照單控模式。鼓勵充分利用地下空間開發(fā)建設(shè)地下商業(yè)等設(shè)施，進行豎向分層、橫向直通的立體綜合開發(fā)。在滿足項目自身配套容量要求的前提下，開發(fā)利用經(jīng)營性項目的，土地出讓價格依據(jù)地面價格的20%～50%繳納。

??城市更新項目的土地出讓，對有歷史保護建筑、近現(xiàn)代保護建筑或文物保護要求的項目，應(yīng)采取帶保護方案掛牌；對城市更新項目有產(chǎn)業(yè)配套或公益性配套要求的，應(yīng)將產(chǎn)業(yè)配套、公益性配套要求納入掛牌條件。

??四、鼓勵集中成片改造開發(fā)。在科學(xué)研判開發(fā)價值提升空間的基礎(chǔ)上，精準劃分綜合片區(qū)。在政府主導(dǎo)、權(quán)屬清晰、規(guī)范運作、實業(yè)優(yōu)先、合法合規(guī)的前提下，創(chuàng)新市場化開發(fā)模式和融資渠道，運用“利益共享、風險分擔”理念引入社會資本，負責片區(qū)的投融資、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運營，從未來一二級聯(lián)動經(jīng)營性收益、綜合性收益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益中實現(xiàn)投融資回報。支持市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，進行集中改造開發(fā)，低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并改造開發(fā)用于建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施或配套建設(shè)商業(yè)設(shè)施，并按協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

??五、鼓勵社會資本參與。按照“自愿出資、參照監(jiān)管、片區(qū)平衡、依約移交、適當獎補”的原則，推動更新片區(qū)范圍內(nèi)公益性、經(jīng)營性項目整體打包實施，鼓勵社會資本投資建設(shè)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、中小學(xué)教育和社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生公共服務(wù)配套設(shè)施，建立經(jīng)營性收益回報機制和金融服務(wù)、財政獎補等激勵機制，提升資產(chǎn)吸引力，確保城市更新項目與市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套同步建設(shè)。完善土地增值收益分享機制，對原土地權(quán)利人可采取貨幣、物業(yè)補償?shù)榷喾N方式，調(diào)動市場主體參與低效用地再開發(fā)和城市更新的積極性。

??六、支持開發(fā)改善性住房。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化產(chǎn)品，加大品質(zhì)型、綠色生態(tài)型、康養(yǎng)型住房開發(fā)比例，將改善性住房項目優(yōu)先納入年度土地供應(yīng)計劃。鼓勵推出大平層、第四代住宅、低層低密度住宅等改善性住宅產(chǎn)品，放寬住宅建筑面寬控制要求，鼓勵建筑內(nèi)部創(chuàng)新設(shè)計，取消高低配限制，可建設(shè)除獨棟獨院低層建筑外的住宅產(chǎn)品。

??七、支持土地分割轉(zhuǎn)讓。按“一事一議”方式支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)和項目。在不改變已批準的項目修建性詳細規(guī)劃并明確約定公共配套設(shè)施建設(shè)責任的前提下，經(jīng)批準可辦理土地分割，分割后原項目的公共配套設(shè)施按約定實行共建共享，并在不動產(chǎn)登記簿中備注說明。對于分割后需轉(zhuǎn)讓土地，由轉(zhuǎn)讓雙方在合同中明確受讓人繼續(xù)按照原規(guī)劃和約定實施的義務(wù)，并依法予以公示。允許實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓，對開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的土地，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，可依法辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記，待開發(fā)投資達到轉(zhuǎn)讓條件后，由預(yù)告登記人申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。交易所涉及的稅費政策，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??八、支持“商改居”。在符合上位規(guī)劃、相關(guān)規(guī)范及招商協(xié)議且滿足配套要求的前提下，已建成的庫存非住宅商品房，按程序批準后，可依法依規(guī)進行房屋使用功能調(diào)整；商業(yè)類公寓在不改變土地用途和建筑輪廓、高度及形態(tài)的基礎(chǔ)上，可優(yōu)化調(diào)整為居住類公寓。已出讓為居住用地的，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于6%的，可調(diào)整至2%～6%；以居住為主的出讓商居綜合用地，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于15%的，可調(diào)整至15%。“商改居”項目應(yīng)確保公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地用途、總建設(shè)量、容積率、綠地面積不得改變。已享受招商引資優(yōu)惠政策或?qū)俸诵纳倘Α⑵瑓^(qū)商務(wù)中心的項目，原則上不納入“商改居”范圍。

??九、創(chuàng)新存量土地盤活利用方式。對“批而未供”的經(jīng)營性用地，可采用租賃、政府或社會投資短期使用等方式，將近期沒有市場需求的土地先行用于全民健身運動場館、社會停車場等城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)使用，提升土地利用效率；在相關(guān)權(quán)利人達成一致的前提下，對采取“置換土地”方式處置的閑置和低效土地，可按照“同等價值、雙方自愿、憑證交換”原則，實行不同性質(zhì)、不同地類、不同區(qū)域的土地互換，依法辦理登記。對市屬投融資公司已抵押的閑置土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)協(xié)商可帶抵押依法轉(zhuǎn)讓。

??十、實行市場化導(dǎo)向的定價規(guī)則。房地產(chǎn)供地以不低于成本或基準地價為底線，形成與現(xiàn)時市場價格緊密關(guān)聯(lián)的動態(tài)調(diào)整機制。土地出讓前，各城市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會、市屬投融資公司和行業(yè)主管部門不得以任何理由事先約定土地出讓價格和規(guī)劃條件。經(jīng)市人民政府批準的舊城改造、城市更新等特殊項目，土地成本明顯高于市場價格的，可按市場定價原則確定上市起始價，并經(jīng)市自然資源管理委員會集體決策后實施。

??本措施自印發(fā)之日起實施，試行2年。