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??住宅銷售市場跌幅收窄

??1—3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，按可比口徑計算同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，按可比口徑計算下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

??1-3月新建商品房銷售面積及金額同比跌幅有所收窄，3月起有回升跡象，但在去年較高基數(shù)下整體回調(diào)幅度不大。住宅銷售面積及金額跌幅均大于商品房銷售跌幅。前三個月的商品房銷售金額跌幅繼續(xù)大于銷售面積，顯示平均房價在回落。當(dāng)前住宅市場成交格局發(fā)生變化，二手房市場活躍度增加，分流一部分客戶，新建商品房市場壓力較大。城市和區(qū)域之間市場分化也持續(xù)加劇，在調(diào)整筑底過程中，供求關(guān)系或?qū)⑦_到新的平衡點。

??當(dāng)前市場政策環(huán)境持續(xù)寬松，在防風(fēng)險方面，高層和金融機構(gòu)不斷強調(diào)滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，提高項目“白名單”對接效率。在穩(wěn)市場方面，3月召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給”，重點城市可以進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，如取消不必要的限購、限售政策，同時房貸利率、交易稅費等方面也有調(diào)整空間。

??單月數(shù)據(jù)來看，3月銷售面積11299萬平方米，同比減少23.7%，較上期擴大3.2個百分點；銷售金額10789億元，同比減少28.5%，較上期縮小0.8個百分點。3月部分熱點城市在政策利好下市場表現(xiàn)尚可，但去年3月是市場高峰，所以銷售規(guī)模仍有兩到三成的下滑。隨著高基數(shù)的影響弱化，跌幅有望顯著縮小。

??分類物業(yè)類型看，商品房銷售跌幅收窄主要受住宅市場影響，住宅銷售面積及金額同比跌幅較上月收窄1.4個和2.0個百分點，但跌幅仍然較大；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項指標同比保持上漲，漲幅有不同程度收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項指標同比均持續(xù)大幅跌幅，除中部地區(qū)銷售金額外，同比跌幅均有所收窄。其中東北地區(qū)回調(diào)幅度最大，兩項指標跌幅為各區(qū)域最低。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.0%、59.6%，占比分別為比上月提高1.5個和0.9個百分點。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅再次擴大

??1—3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，按可比口徑計算同比下降9.5%；其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

??1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比走勢略有回落，同比跌幅較上月擴大0.5個百分點。當(dāng)前各地不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例，上海、深圳優(yōu)化“70/90”政策等，對市場情緒產(chǎn)生積極影響。但目前對整體房地產(chǎn)投資帶動效果有限，同時企業(yè)投資進一步向核心城市聚焦，對三、四線城市投資信心持續(xù)減弱。雖然政府在積極推動融資機制加快落地，但實際獲得銀行貸款的項目及金額還有限，在一定程度上也制約了房地產(chǎn)投資的平穩(wěn)持續(xù)。未來 “三大工程”建設(shè)推進將發(fā)揮托底作用，該領(lǐng)域也是國央企的主戰(zhàn)場，助力房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，逐步減弱對宏觀經(jīng)濟的拖累。

??月度數(shù)據(jù)方面，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10240億元，同比減少16.8%，跌幅較上期擴大了7.8個百分點。一季度投資拿地等活動受季節(jié)和假期影響，單月走勢波動較為明顯。常規(guī)投資動力機制是從政策→銷售→資金→拿地開工→投資，投資企穩(wěn)需要更漫長的過程，要加快啟動投資，必須要另辟蹊徑，除了加快企業(yè)項目銷售資金的回籠，同時也要協(xié)調(diào)銀行等金融機構(gòu)突破常規(guī)，在責(zé)任豁免的前提下對合規(guī)合格開發(fā)企業(yè)進行信貸融資，促進投資活動的恢復(fù)。

??從物業(yè)類別投資上看，商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅明顯，且跌幅較上月擴大；辦公樓同比跌幅明顯減小，跌幅較上月收窄2.8個百分點。住宅投資占總投資比重75.1%，較上月擴大0.6個百分點。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負增長，東部地區(qū)跌幅最小但跌幅較上月擴大；中西部和東北地區(qū)跌幅均有不同程度縮小，西部地區(qū)變動相對明顯，跌幅縮小2.9個百分點。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為63.0%，較上月降低3.1個百分點。

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??房屋新開工面積規(guī)模處低位

??1-3月， 房屋新開工面積17283萬平方米，同比下降27.8%。其中，住宅新開工面積12534萬平方米，下降28.7%；辦公樓新開工面積546萬平方米，下降10.9%；商業(yè)營業(yè)用房新開工1043萬平方米，下降32.8%。

??3月之后天氣回暖部分地區(qū)開工提速，1-3月年全國商品房新開工面積累計同比跌幅有所收窄，整體規(guī)模仍處歷史低位。3月新開工規(guī)模7854萬平方米，同比減少25.6%，跌幅較上月縮小4.1個百分點。目前新建商品房市場銷售恢復(fù)情況不佳，影響企業(yè)新開工動力，多數(shù)企業(yè)施工重心在確保項目建設(shè)質(zhì)量和按時交付上。同時在資金壓力下，多數(shù)房企選擇減少或暫停拿地，可供開發(fā)的土地儲備不足。市場前景和資金持續(xù)制約新開工規(guī)模，短期難以恢復(fù)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金跌幅進一步擴大

??1—3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比下降26.0%。其中，國內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預(yù)收款7435億元，下降37.5%；個人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

??1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅在上月大幅下探基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大1.9個百分點。具體來看，受商品房銷售市場影響，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款跌幅較上月再擴大2.7個和4.4個百分點；自籌資金和國內(nèi)貸款同比跌幅分別較上月縮小0.6個和1.2個百分點。占比方面，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的43.1%，較上月提高0.8個百分點；自籌資金占33.8%，較上月提升0.6個百分點。

??自籌資金和國內(nèi)貸款跌幅收窄，說明融資政策能惠及的企業(yè)雖然有限，也一定程度改善了企業(yè)資金面。企業(yè)資金來源仍持續(xù)惡化主要受商品房市場銷售低迷影響。當(dāng)前仍有不少房企項目可持續(xù)經(jīng)營能力不足。政府層面仍不斷強調(diào)支持企業(yè)化解風(fēng)險，4月中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作時強調(diào)，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目要積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”；對暫不符合“白名單”要求的項目拿出有針對性的解決方案。在“保交付”下穩(wěn)定購房者預(yù)期，促進項目銷售回款。

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??商品房待售面積較上月有所減少

??3月末，商品房待售面積74833萬平方米，較上月減少1136萬平方米。其中，住宅減少1042萬平方米，辦公樓增加91萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少191萬平方米。

??3月末待售面積在上月高增長基礎(chǔ)下有所減少，但整體庫存總量仍處歷史高值，與去年同期相比上漲15.6%。商品住宅庫存去化是企業(yè)面臨的難題，同比漲幅達23.9%，較上月擴大0.1個百分點；商業(yè)營業(yè)用房同比上漲1.5%，漲幅較上月縮小2.1百分點。