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??4月16日上午，國家統計局公布了一季度宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，在政策組合拳之下，一季度GDP同比增長5.3%，投資、消費、進出口等指標呈現穩定增長，國民經濟開局良好。而房地產數據在去年高基數下，各指標雖仍保持同比下降態勢，但銷售、新開工等指標降幅較1-2月份有所收窄。

??01

??GDP一季度同比增5.3%

??企業、居民信貸回落顯內需仍不足

??今年第一季度國內生產總值(經調整后的價格計算)同比實現了5.3%的增長，相較上年第四季度環比上升了1.6%。整體而言，在政策效果逐步顯現、生產和需求穩步提升、就業和物價水平保持總體穩定的情況下，國民經濟保持了持續改善的良好趨勢。

??在經濟增長的主要驅動力方面，“投資、消費、進出口”等關鍵指標呈現出穩定增長的態勢，并有所提升。具體來看，一季度固定資產投資的年增長率為4.5%，較去年全年的增長率提高了1.5pcts。社會消費品零售總額的增長率為4.7%，而服務零售的增長率更是達到了10%。根據海關發布的數據，進出口總額的增長率為5%，創下了過去六個季度以來的最高水平。

??GDP增長的重要原因一方面是工業生產的恢復。一季度工業增加值同比增長了6%，與去年同期和上一季度相比均有顯著提升。工業增長對GDP增長的貢獻率達到了37.3%，對GDP增長的拉動作用約為2個百分點。另一方面服務業在上年高基數的基礎上也持續實現了回升。

??當然，也有部分指標較1-2月份回落，尤其是金融數據，市場主體對于整體經濟前景以及擴張意愿保持相對謹慎。

??一方面，M1、M2同比增速回落至1.1%和8.4%，M1M2剪刀差雖有所收窄，但仍維持在7.5%的高位，企業資金活化意愿并不強；另一方面，社融、信貸數據季末略有回升，但整體擴張呈現謹慎。信貸層面，企業、居民端同步回落。3月非金融企業貸款新增2.34萬億，同比少增3600億，居民中長貸新增4516億，同比少增1832億。

??綜合而言，目前內需不足的情況仍需改善，當前經濟正處在結構調整轉型的關鍵階段，市場經營主體的信心和經濟回升的動力都需要進一步增強。

??02

??3月商品房成交整體好于去年三、四季度

??成交面積和金額降幅雙雙收窄

??雖然商品房銷售整體處在筑底修復階段，但在諸多政策利好下，購房信心和預期正邊際改善。1—3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米、新建商品房銷售額21355億元，同比分別下降19.4%和27.6%，但兩者降幅較1-2月分別收窄1.1pcts和1.7pcts。究其原因：一方面是3月份房企供貨節奏有所加快，CRIC百城住宅供應環比增110%，且以改善為主；另一方面，商品房“以價換量”的策略也對成交形成有力支撐。前3月商品房成交均價9779元/平方米，同比下降9.5%。單3月來看，商品房成交規模絕對值仍處在歷年低位。3月新建商品房銷售面積11299萬平方米、新建商品房銷售額10789億元，分別是2016年和2017年以來同期新低，較近十年3月份成交均值下降21%和16%。3月同比降幅表現為收窄，但降幅高于2023年下半年歷月。3月新建商品房銷售面積、金額同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。值得注意的是，考慮到去年一季度為成交高峰，同比下跌仍在意料之中。若與去年三季度、四季度月均相比，3月成交面積分別增長26%和34%，整體好于下半年，一定程度上體現了當前市場信心正在逐步修復，但城市間分化在加劇。根據CRIC百城住宅成交數據顯示，3月寧波、濟南、天津、重慶、等成交止跌、底部趨穩，部分城市前期需求透支，目前仍處深度調整期，諸如南京、鄭州、西寧等弱二線城市。成交點狀恢復之下，微觀項目去化卻未有起色。據CRIC調研數據，重點城市3月平均開盤去化率為28%，較上月環比增9pcts，同比下降17pcts，和去年三、四季度同期相比，跌幅分別為6pcts和4pcts，去化率還處于下行通道。

??03

??3月新開工面積同比降幅收窄2.4pcts至25.4%，竣工延續低迷同比跌21.7%

??1—3月份，房地產開發企業房屋施工面積678501萬平方米，同比下降11.1%。房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。其中，住宅新開工面積12534萬平方米，下降28.7%。房屋竣工面積15259萬平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬平方米，下降21.9%。

??整體來看，一季度新開工仍然保持低位，但出現一定邊際改善。而竣工受到去年高基數的影響，降幅持續擴大。

??其中1-3月新開工面積同比降幅較1-2月收窄1.9個百分點至27.8%，與2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts，保持在低位。3月新開工面積7854萬平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度單月幅度。從絕對量來看，基本延續了2023年下半年以來的7000-8000萬平方米左右的開工量，3月新開工面積僅較2023年月均低1%。

??竣工面積的走勢未能延續去年高增長態勢，進入2024年持續負增長。這與去年同期基數過高不無關系。一季度竣工面積累計同比增速-20.7%，較1-2月降幅擴大0.5個百分點。3月竣工面積4864萬平方米，絕對量僅高于去年4月、5月和7月，同比則下降21.7%，降幅較1-2月份收窄1.5pcts。

??04

??3月房地產開發投資額同比跌10.1%

??絕對量仍比2023年月均高12%

??1—3月份，全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%，降幅較1-2月擴大0.5pcts，比2023年全年降幅收窄1pcts。而住宅開發投資16585億元，下降10.5%，降幅同樣較1-2月擴大0.8pcts，住宅投資降幅、降速均高于全國。

??實際上，開發投資并沒有延續1-2月份企穩回升的態勢，一定程度受到在建施工投資放緩和土地市場仍處低位的影響。根據CRIC統計，3月全國300城經營性用地成交面積同比下降12%。

??單月來看，3月全國房地產開發投資額10240億元，雖較1-2月份下降14%，但絕對量仍高出2023年月均12%。同期來看，3月全國開發投資同比跌10.1%，較1-2月份降幅擴大1.1pcts，同期開發投資額基本上回落至2018年3月水平。

??綜上，：我們對于后市給出如下判斷：

??展望后市，我們認為成交總量規模或將延續弱復蘇走勢，絕對量與3月持平或小幅微增，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。

??核心一二線城市在政策利好下將迎來點狀復蘇，三四線城市成交規模將延續筑底行情。值得注意的是，在撿漏“低價房”的背景下，二手房繼續分流新房剛需和剛改需求，市場份額仍將繼續增長，進一步擠壓新建商品房銷售規模增長空間。

??綜合而言，商品房銷售面積、金額、商品房新開工面積累計同比增速繼續保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現下降趨勢。“三大工程”持續落地以及二季度土拍逐漸恢復，土地購置等先行指標回升，預計房地產開發投資在二季度延續企穩。