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??2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”，2月成交量居前且前2月累計同比增幅均超2成，驅動因素各有不同。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2025年前2月，市場延續止跌企穩，百城成交規模基本與去年同期持平，不過重點一二線城市中仍有16城累計同比持增。為了更好的分析熱點城市成交結構特征，我們選取了部分城市進行重點分析，究竟增長背后原因幾何？客群置業偏好又存在哪些新變化呢？

??01 滬廣深8城前2月新房成交
累計同比持增3成左右

??聚焦核心一二線城市2025年前2月新房市場成交面積情況，一線韌性較強，上海、廣州、深圳等3城累計同比增幅超2成。

??從新房成交月度變動來看，上海、廣州2025年前2月成交月均值與2024年全年和2023年全年月均值尚有較大差距，深圳前2月成交月均值超2023年全年月均值17%，市場有筑底企穩征兆。

??02 總價段：廣州依托200萬以下剛需驅動
深圳200-400萬增幅顯著

??從成交總價段來看，三城各有不同，上海高端購買力依舊堅挺，總價1000-3000萬成交占比由2024年19.47%增至22.79%，上漲了3.32pcts，相較而言中改即總價600-800萬跌幅最為顯著。

??深圳與上海類似，中改需求持續縮水，而剛需剛改需求穩中有增，其中總價600-800萬跌幅最為顯著，下降1.61pcts，而總價段200-400萬2025年前2月新房成交占比近3成，漲幅為3.76pcts。

??廣州主要依托極致剛需驅動，中改占比也有上升趨勢，高端購買力降級，總價200萬以下成交既是主力且占比增長顯著，漲幅在各面積段居首；500-600萬中改高改總價段成交占比也出現了小幅增長，而跌幅最顯著的當屬1000-3000萬這一總價段。

??03 面積段：廣州80-90平占比顯著增長
上海中等面積段需求旺盛

??從成交面積段來看，僅廣州80-90平小面積段剛需成交占比出現了增長，深圳則為100-120平中等面積段成交占比增幅顯著，上海高改需求相對旺盛。

??受供給結構影響，廣州80-90平既是成交主力且占比持增，剛需客群相對活躍；深圳則主要是中等面積段100-120平成交占比由2024年19.75%增長了3pcts至22.75%，這一面積段多為三居室，滿足了剛改客群“一步到位”置業需求，性價比相對較高，而對于上海而言，中高改需求相對旺盛，120-140平成交套數占比持增，且增幅在不同面積段中居前。

??04 區域：上海楊浦區、廣州越秀區
深圳坪山區成交占比增幅居前

??從區域分布來看，上海、廣州、深圳次核心區成交占比持增，上海楊浦區、廣州越秀區、深圳坪山區2025年前2月成交占比均不足10%，但是增幅在同城各區域中居首，主要受到短期供給結構影響，成交迎來一輪放量。

??以廣州越秀區為例，2024年新房成交占比不足1%，而2025年前2月飆升至2.78%，主要源于越秀區君悅府項目迎來了集中供應，前2月成交套數高達197套，位列廣州成交套數榜首。

??總體來看，2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”，2月成交量居前且前2月累計同比增幅均超2成，究其原因，驅動因素各有不同，廣州主要依托小面積低總價剛需戶型跑量；深圳則200-400萬，100-120平剛需剛改戶型成交占比持增；上海分化持續加劇，高改市場相對堅挺，而剛需客群則更多被分流至二手房市場。

??基于當前不同城市新房成交特征和客群畫像，預判后市，我們認為，短期來看，上海新房成交暫未修復至2023-2024年水平，后期新房成交能否放量主要取決于新房供給質量；深圳得益于新政影響，剛需剛改購買力還有一波釋放空間；而對于廣州而言，當前成交規模上升主要源于去年基數較低，市場暫未恢復到穩態，成交增長持續性仍有待觀察。