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??樓市止跌回穩過程中，多數城市新房市場熱度呈現出穩步上升的趨勢。

??CRIC數據顯示，2月28個典型城市項目平均去化率高達33%，相當于重回2023年水平。

??從微觀熱銷項目來看，購房者普遍青睞于“產品強、配套優、價格低”的產品，不過當前熱銷項目還出現了一些新的變化。

??比如“限價”政策放寬以及住宅新規下，房企產品邏輯轉變，四代宅等新規累產品表現出“有價有市”的特征，而南京、蘇州、鄭州等二線城市存量房收購及房票安置帶動近遠郊項目銷量提升。

??值得引起高度關注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點城市次核心板塊競爭也在逐步加劇，為實現銷量提升，房企紛紛開啟渠道分銷助力。

??在供應“提質縮量”的策略下，重點城市市場熱度延續高位震蕩。

??據CRIC調研數據，重點城市2月平均開盤去化率為33%，環比下降11個百分點，同比上升12個百分點，與2023年高位水平基本持平，延續弱復蘇走勢。

??上海、深圳、成都、長沙等城市短期內熱度較高。具體來看，上海、深圳主要得益于新政效應和購買力支撐，去化率均在6成以上；成都、長沙則因短期開盤提質縮量，去化率驟增至100%。

??值得關注的是，當前整體市場止跌企穩征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數城市市場熱度還是呈現穩步上升趨勢。

??在建設“好房子”的政策推動下，樓市產品邏輯發生轉變。

??一方面，核心城市調減限制性措施，為產品力創新提供了更多空間。比如上海，土拍雙限打開后，10%溢價上限突破，市區項目溢價率普遍超15%，地價上漲10-50%，房價局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區高端“限價”項目近期也有價格上漲趨勢，購房者則開始為產品力買單。

??另一方面，以四代宅為代表的新規類住宅實現了高銷量與高溢價兼得，成為了當前改善產品中的寵兒。在2月全國熱銷產品中，多個已落地四代宅新規的核心二線城市四代宅項目基本也成為區域銷量王者。

??比如重慶海成云湖郡項目，該項目主力產品為小高層和四代宅產品，從項目內部不同產品量價來看，購房者普遍愿意為四代宅產品買單，數據顯示2024年8月以來該項目四代宅產品共成交了354套，均價1.7萬元/平方米左右，量價相較于非四代宅產品均高出兩成左右，表現出“有價有市”的特征。

??武漢購房者對四代宅也有較高的接受度。推出的多個準四代宅產品去化率明顯優于傳統住宅項目。其中建發望湖、松閱等項目主要是憑借稀缺資源、高性價比和優質產品力實現首開熱銷。

??對于剛需客戶來說，價格仍然是敏感點，部分城市近遠郊區域剛需盤依托存量房收購及房票安置實現銷量提升，比如南京、蘇州、鄭州等城市因房票政策落地推動項目熱銷。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠郊板塊項目，因政府存量房收購及房票安置集中備案吸引購房者并帶動成交增長。

??值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等熱點城市次核心板塊部分項目也開始依托渠道分銷提點方法刺激銷量，且短期內效果不錯，來訪、認購量都有了穩步提升。

??以深圳北站商務核心區熱銷樓盤中洲迎璽為例，項目開盤前半月節點密集，高傭轉介，三期轉介傭金由一二期的3%+3w購物卡提升至3%跳3.5% +3w購物卡，2月22日開盤推售780套房源，開盤去化512套，去化率高達66%。

??事實上，對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項目而言，節后房企快速增強營銷力度，啟動或提高轉介傭金/現金獎/特價房等，成效顯著。

??“金三銀四”傳統營銷旺季來臨，隨著推盤量質雙增，整體市場熱度還是有望高位維持，對于一線城市而言，限價政策松動無疑使得高端產品力有了更多發揮空間，競爭也將逐步加劇。

??而隨著地方政府主導下的存量房收購和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項目還是有望持續走量，局部小陽春可期。