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??3月，在傳統(tǒng)銷售旺季以及政策環(huán)境寬松的情況下，市場整體活躍度明顯提升，行業(yè)積極向好的態(tài)勢得以持續(xù)。從新房市場看，市場供應(yīng)明顯加快，市場成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點。從二手房市場看，成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個月以來的新高，市場復(fù)蘇態(tài)勢明顯。本文節(jié)選于《3月上海房地產(chǎn)政策跟蹤與市場分析報告》,從土地市場、住宅市場、辦公銷售市場、商業(yè)銷售市場四個方面對于2025年3月上海房地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧總結(jié)，并對市場發(fā)展趨勢給予展望，為各界了解上海房地產(chǎn)市場提供參考。

??土地市場

??1、3月共成交19幅，土地成交量同比上漲

??3月上海共成交19幅土地，土地總成交建筑面積85.9萬平方米，同比上漲6.6%；土地出讓金166.3億元，同比上漲19.9%。本月土地市場延續(xù)活躍態(tài)勢，土地成交規(guī)?；痉€(wěn)定，較去年同期也有所上升。其中純住宅用地均溢價成交，核心地塊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢。從成交用地性質(zhì)看，純住宅用地5幅，幅數(shù)占比26%，商辦用地幅數(shù)占比26%，工業(yè)用地幅數(shù)占比21%。從溢價率看，本月溢價率最高為浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊，達(dá)到40%。

??從年初累計成交建筑面積同比增速走勢看，2024年1月，土地市場成交同比延續(xù)了上年四季度以來逐步上行的態(tài)勢。2月同比跌幅回升至正增長區(qū)間，主要還是2月當(dāng)月成交建筑面積同比上升明顯所致。4月受到當(dāng)月成交建筑面積同比下跌影響，累計成交建筑面積同比也呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。5月在當(dāng)月成交建筑面積同比上漲的帶動下，累計成交建筑面積同比跌幅收窄。三季度以來，隨著各月成交建筑面積同比持續(xù)下跌，累計成交建筑面積同比跌幅不斷加大。11月受到當(dāng)月成交建筑面積同比跌幅收窄的影響，累計成交建筑面積同比跌幅也減少。今年年初，由于前兩個月成交建筑面積同比持續(xù)下跌，因此累計成交建筑面積同比跌幅也加大。3月隨著成交建筑面積同比增長，一季度累計成交建筑面積回升。預(yù)計后續(xù)由于上年同期基期值逐步回落，土地市場成交面積同比跌幅整體也將保持上升態(tài)勢。

??2、住宅用地成交規(guī)模繼續(xù)上升，成交均價整體出現(xiàn)回落

??3月，上海住宅用地供應(yīng)放緩，成交繼續(xù)上升。自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影響，月度成交差異明顯。2024年年初以來，住宅用地供求規(guī)模均明顯放緩，整體處于歷史較低水平。10月以來，住宅用地供求出現(xiàn)上升，土地市場表現(xiàn)也有所起色，11月、12月土地市場成交規(guī)模基本延續(xù)了這一態(tài)勢。四季度，部分開發(fā)企業(yè)為了增加土儲，對于市場上一些優(yōu)質(zhì)的地塊也增加了關(guān)注度，推動了土地市場熱度有所回升。但整體來看，2024年住宅用地供求規(guī)模仍處于歷史低位。今年一季度，供地保持了一定的節(jié)奏，從住宅用地成交情況看，市場預(yù)期明顯改善。

??從住宅用地成交價格走勢看，2024年1月，住宅用地價格延續(xù)了此前整體下行的態(tài)勢。3月由于住宅用地整體溢價率相對較高，因此推動價格快速上升，達(dá)到四年多來的新高。4月住宅用地整體質(zhì)量有所下降，價格也出現(xiàn)回落。5月則再度回升至較高水平。7月雖然個別地塊溢價率超過了10%，但由于其他地塊質(zhì)量較5月有所差距，因此，土地價格整體出現(xiàn)下降。8月，由于住宅用地區(qū)位相對較好，推動土地價格再度上升。9月，由于靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊價格較高，推動住宅用地價格達(dá)到近年來的新高。此后，住宅用地價格整體回落并趨穩(wěn)。今年2月受到虹口區(qū)地塊成交的影響，土地價格再度上升至近年來較高水平。3月，雖然多幅地塊均溢價成交，但受到區(qū)位等因素影響，整體價格明顯回落。

??3、商辦用地成交規(guī)模上升，成交價格繼續(xù)企穩(wěn)

??從商辦用地供求情況看，2023年以來，市場供求整體偏弱，三季度整體供求上升，但仍處于歷史較低水平。2024年一季度市場供求基本延續(xù)了此前的態(tài)勢。4月隨著青浦、松江供應(yīng)多宗商辦用地，推動商辦用地供應(yīng)大幅放量，同時帶動5月市場成交大幅上升。7月受到青浦、浦東、寶山推出商辦用地的影響，推動市場供應(yīng)再度大幅放量，8月市場成交則由于消化了7月的供應(yīng)而出現(xiàn)上漲。9月以來市場成交整體明顯回落，但市場供應(yīng)在11月大幅上升，主要是浦東推出了多幅商辦用地。12月由于11月的市場供應(yīng)逐步成交，推動當(dāng)月商辦用地成交規(guī)模大幅上升。今年一季度，市場供求規(guī)模整體有所下降，供求則基本平衡。

??從商辦用地成交價格走勢看，受成交用地結(jié)構(gòu)影響，月度成交價格波動較為明顯。2023年前兩個月由于成交的商辦用地基本位于郊區(qū)板塊，因此價格持續(xù)回落。3、4月成交價格大幅回升，主要與成交的商辦用地所處區(qū)位較好有關(guān)。5月以后成交價格整體下滑，11月成交價格下降明顯，12月再度大幅上升，達(dá)到年內(nèi)較高水平。2024年1月，成交價格明顯下滑。2月成交價格回升至2023年12月水平，4月成交價格大幅下滑后，此后幾個月逐步回升。9月成交價格再次上升至年內(nèi)新高，此后呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢，今年2月以后有所企穩(wěn)。預(yù)計后續(xù)由于商辦用地成交結(jié)構(gòu)的差異化，成交價格仍將延續(xù)明顯波動的走勢。

??住宅市場

??1、新建住宅供求規(guī)模均明顯回升

??3月，上海新建商品住宅新增供應(yīng)面積46.8萬平方米，環(huán)比上漲335.0%，同比下跌57.2%；成交面積66.0萬平方米，環(huán)比上漲159.3%，同比下跌12.1%。3月隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場供應(yīng)明顯加快，市場成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點。

??從供求走勢來看，2024年年初，受到市場供應(yīng)節(jié)奏放緩以及春節(jié)長假因素等影響，市場供求大幅回落。進(jìn)入3月隨著供應(yīng)的加快，市場熱度有所上升，但此后隨著供應(yīng)逐步放緩，成交也隨之下滑。6月在利好政策影響以及市場供應(yīng)加快的帶動下，成交出現(xiàn)回升。此后市場熱度整體下降，10月隨著樓市利好政策效應(yīng)的釋放，成交止跌回穩(wěn)。11、12月在供應(yīng)加快以及利好政策影響下，成交持續(xù)上升。今年年初受春節(jié)假期因素影響，市場供求整體回落。3月市場供求明顯回升。預(yù)計未來一段時間，隨著市場供應(yīng)的穩(wěn)定，在行業(yè)環(huán)境整體趨好的情況下，市場成交仍將延續(xù)積極向好的態(tài)勢。

??2、新建住宅成交均價環(huán)比上漲

      3月，上海新建商品住宅成交均價為82880元/平方米，環(huán)比上漲22.4%，同比下跌8.3%。從新房成交價格走勢看，2024年以來，3月受到黃浦區(qū)中?！ろ槻晾?、城投露香園、綠城·黃浦灣等項目集中成交的影響，新房價格升至近年來新高。此后新房價格整體回落，8月以來新房價格再度回升，特別是9月在翠湖天地六和庭等項目成交的帶動下，新房價格達(dá)到近年來較高水平。10月以后受到成交結(jié)構(gòu)影響呈現(xiàn)振蕩走勢，今年一季度繼續(xù)延續(xù)這一態(tài)勢。預(yù)計未來一段時間，新房成交價格整體仍將保持相對較高的水平。

??3、二手住宅成交套數(shù)達(dá)近45個月以來的新高

??3月，上海二手住宅成交26878套，環(huán)比上漲75.0%，同比上漲45.4%。隨著市場傳統(tǒng)銷售旺季的到來，二手房成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個月以來的新高，市場復(fù)蘇態(tài)勢明顯。

??從月度數(shù)據(jù)走勢來看，2024年年初以來，二手房市場成交持續(xù)下滑，3月隨著傳統(tǒng)銷售旺季以及市場需求的釋放，市場成交有所回升。5月以來隨著利好政策效應(yīng)的逐步釋放，市場成交企穩(wěn)向上，7月市場成交開始持續(xù)回落，隨著9月末以來陸續(xù)推出一系列樓市利好政策，市場成交開啟持續(xù)上漲模式。今年年初，由于受到春節(jié)假期等因素影響，市場成交整體回落，直至3月市場成交出現(xiàn)明顯回升。

??4、二手住宅成交均價小幅上漲

      3月，上海二手住宅成交均價41377元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲3.6%。從月度數(shù)據(jù)走勢來看， 2022年4月受成交結(jié)構(gòu)的影響導(dǎo)致成交價格較高。此后，成交價格出現(xiàn)回落并整體趨穩(wěn)。2024年2月成交價格出現(xiàn)明顯下滑，此后成交價格整體逐步回升并相對穩(wěn)定。隨著11月取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策的推出，提升了豪宅市場等高端改善型產(chǎn)品的交易熱度，也推動了二手住宅成交價格持續(xù)上升至歷史較高水平，今年1月這種態(tài)勢繼續(xù)得以延續(xù)，此后2個月整體回落。

??辦公市場

??1、市場成交規(guī)模繼續(xù)回落，處于近年來較低水平

??3月，上海辦公市場無新增供應(yīng)面積；成交面積1.6萬平方米，環(huán)比下跌21.4%，同比下跌69.6%。3月辦公市場供應(yīng)規(guī)模延續(xù)較弱態(tài)勢，成交規(guī)模則繼續(xù)回落，基本處于近年來較低水平。

??從供求走勢看，2023年11月供應(yīng)大幅上升，達(dá)到近四年最高。12月則受到11月供應(yīng)去化的影響，成交也達(dá)到近年來較高水平。2024年以來，前兩個月市場表現(xiàn)較低迷，3月以后市場供求整體有所起色，但仍處于歷史較低水平。8月、10月市場供應(yīng)有所放量，但市場成交整體未有明顯起色，11月市場成交基本延續(xù)此前幾個月的水平。12月市場供應(yīng)再度放量，但市場成交未有明顯起色。今年1月，市場成交有所回升。2、3月市場供求萎縮明顯。隨著去年四季度市場供應(yīng)的放量，預(yù)計未來一段時間，在市場環(huán)境向好的情況下，市場成交也將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

??2、成交價格小幅上漲，達(dá)到近期的較低水平

      3月，上海辦公市場成交均價為23050元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，同比下跌34.7%。從歷史價格走勢看，上海辦公市場成交價格整體呈現(xiàn)波動走勢，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，2023年以來，2月受到綠地外灘中心項目成交價格較高的影響，推動整體價格再度上升。3月以后成交價格整體呈現(xiàn)逐步下行并趨穩(wěn)的態(tài)勢。2024年以來，2月和5月成交價格上升較明顯，此后有所下滑并整體趨于穩(wěn)定，11月則明顯回升，此后2個月相對穩(wěn)定。今年2、3月，成交價格整體下降，達(dá)到近期較低水平。

??商業(yè)市場

??1、市場供求規(guī)模均大幅上升，企穩(wěn)態(tài)勢明顯

??3月，上海商業(yè)市場新增供應(yīng)面積8.2萬平方米，環(huán)比上漲3778.3%，同比下跌15.3%；成交面積5.4萬平方米，環(huán)比上漲346.3%，同比上漲49.7%。3月商業(yè)市場供求規(guī)模均大幅上升，其中供應(yīng)規(guī)模達(dá)到近7個月以來的新高，成交規(guī)模也處于近期較高水平。

??從供求走勢看，2023年一季度，市場供求規(guī)模逐月上升，二季度市場供應(yīng)下降，成交表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)。三季度市場供應(yīng)規(guī)?；厣?。四季度在七寶中聞商務(wù)廣場、綠地海外灘中心、金龍新街酒店等項目成交較多的帶動下，整體成交規(guī)模大幅上升。2024年以來，前兩個月市場供應(yīng)規(guī)模明顯放緩，3月市場供應(yīng)規(guī)模大幅放量，此后出現(xiàn)回落。6月市場供應(yīng)規(guī)模再度上升，成交規(guī)模雖然下降，但整體還是保持了平穩(wěn)態(tài)勢。下半年以來，市場供應(yīng)節(jié)奏整體加快，帶動了市場成交上升。今年年初，1月市場供求依舊延續(xù)了去年年末的態(tài)勢，但2月市場表現(xiàn)明顯下降。3月市場供求大幅回升，呈現(xiàn)明顯企穩(wěn)態(tài)勢。

??2、成交價格環(huán)比大漲，延續(xù)振蕩走勢

       3月，上海商業(yè)市場成交均價為37101元/平方米，環(huán)比上漲111.7%，同比下跌2.5%。從歷史價格走勢看，上海商業(yè)市場成交均價整體呈現(xiàn)一定的波動性。2023年2月受到成交結(jié)構(gòu)影響，成交價格出現(xiàn)一定程度的回落。6月受到太平洋中環(huán)廣場、晶耀名邸等成交價格較高的影響推動整體價格上升至近幾年較高水平，此后成交價格整體回落。12月受到百匯花園、力波商務(wù)中心等項目影響推動整體價格再次上升至年內(nèi)較高水平。2024年以來，2月受到寶能公館1288項目成交價格較高的影響，整體成交價格上升至近四年來新高，此后整體回落并保持小幅振蕩走勢。今年2月，成交價格回落至四年來最低水平。3月成交價格再度回升，重新回升至去年11月的水平。

??總結(jié)與展望

??3月，中央層面房地產(chǎn)政策主要包括政府工作報告要求持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，涵蓋調(diào)減限制措施、改造城中村和危舊房、優(yōu)化土地利用、盤活存量、防范風(fēng)險及構(gòu)建新模式等工作；自然資源部和財政部明確土地儲備專項債常態(tài)化發(fā)行機制，對不同地區(qū)規(guī)定了相應(yīng)的項目審核與發(fā)行流程；中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》，提出滿足住房消費需求，包括推動市場回穩(wěn)、允許專項債支持收購存量房作保障房、落實稅收政策、調(diào)整公積金貸款利率及擴大使用范圍等，從多維度促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??從房地產(chǎn)市場看，在3月傳統(tǒng)銷售旺季以及政策環(huán)境寬松的情況下，市場整體活躍度明顯提升，行業(yè)積極向好的態(tài)勢得以持續(xù)。土地市場方面，3月上海土拍熱度持續(xù)升溫，純住宅用地均溢價成交，其中核心地塊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢。新房市場方面，市場供應(yīng)明顯加快，市場成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點。二手房市場方面，成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個月以來的新高，市場復(fù)蘇態(tài)勢明顯。

??后續(xù)來看，土地市場預(yù)計將保持一定活躍度。鑒于此前土地成交的良好表現(xiàn)以及政策導(dǎo)向，后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)可能會有所增加，尤其是核心區(qū)域地塊仍將吸引眾多開發(fā)商角逐，推動土地價格維持在較高水平，促進(jìn)土地市場的持續(xù)升溫，新房市場有望延續(xù)積極態(tài)勢，隨著市場供應(yīng)的穩(wěn)定，在行業(yè)環(huán)境整體趨好以及政策持續(xù)利好的情況下，成交規(guī)?？赡苓M(jìn)一步擴大，成交價格預(yù)計整體仍將保持相對較高位置，但區(qū)域間會存在分化，核心區(qū)域因土地成本等因素，新房價格或有支撐，而部分遠(yuǎn)郊區(qū)域價格走勢可能相對平穩(wěn)。二手房市場，市場復(fù)蘇態(tài)勢有望鞏固，成交套數(shù)和價格預(yù)計在波動中保持穩(wěn)定上升趨勢，尤其是改善型需求的釋放可能會繼續(xù)推動二手房市場熱度。政府相關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)精準(zhǔn)施策，激發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)市場活力,同時加大保障性住房供給力度，平衡住房市場結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民住房需求。通過持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策環(huán)境，提升市場信心，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。