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??核心歸母凈利潤同比下降33%，平衡質量與規模發展仍是主要問題

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心觀點

??【回款率達93%，貨值充足下2023年目標超3500億】2022年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬平方米，分別同比下跌20%及27%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優勢。此外中海地產2022年的整體銷售回款率為93.1%。據管理層披露，2023年中海地產可售貨值達7900億元，合約銷售目標增長20%，預計全年銷售額超過3500億。

??【2022年新增貨值2403億，2023年土地權益投資預計雙位數增長】2022年中海地產（包括中海宏洋）合計新增土地儲備961萬平方米，合計拿地總價1175億元，分別同比下降52%及34%；對應新增總貨值2403億元。2022年上半年中海地產于廣州、上海、成都等地并購投入106.6億元；而下半年中海落地的收并購項目較少。中海表示，在現金回款比較佳的狀態下，2023年在投資的策略和目標上面會相對偏積極一些，權益新增土地投資預算實現雙位數的增長目標。

??【凈利潤下降43%至246億，期內外幣匯兌虧損51.79億】2022年中海地產營業收入為1803.22億元，同比下降26%；毛利潤同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率下降了2.25個百分點至21.29%；凈利潤同比下降43%至245.56億元，凈利率下降了4.16個百分點至13.62%。凈利率下降，主要是由于期內其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達到42.83億元。事實上，自2021年開始中海的凈利潤規模就出現了不增反降的情況，2022年更是進一步出現下滑。中海最為關注的核心歸母凈利潤同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個百分點。未來，如何平衡質量與規模發展依舊是中海要面對的主要問題。

??【加權平均融資利率3.57%，財務優異】截止2022年底，中海持有現金達1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現金后的現金短債比為2.16，長短期債務比5.87。凈負債率同比上升了約12個百分點至43%；此外資產負債率為59%，扣除預收賬款后的資產負債率為54%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??01 銷售

??回款率達93%
貨值充足下2023年目標超3500億

??2022年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬平方米，分別同比下跌20%及27%；銷售均價21251元/平米，同比增長8.7%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優勢。期內，中海地產的整體銷售回款率保持在93.1%，境內銷售回款率95.1%。

??據管理層披露，2023年中海地產可售貨值達7900億元（不含2023年新購地增加的貨量），一線及強二線貨量占比約達62%。在貨值基礎上，中海地產制定合約銷售目標為增長20%，若按照2022年合約銷售額2948億及20%的增長率計算，2023年預計合約銷售額超過3500億元。

??從銷售結構來看，2022年中海地產（中海地產及附屬公司）合約銷售金額達2193億元，同比下降16%；而合聯營及中海宏洋部分的合約銷售金額達754億元，同比下降31%。由此可見，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業下行的大背景下，受到的影響相對更大。從區域來看，北部大區是主要的銷售貢獻區域，銷售金額達773億元，占比達到了26%，其中僅北京就達貢獻銷售493億元。

??02 投資

??2022年新增貨值2400億
2023年土地權益投資預計雙位數增長

??2022年中海地產（不包括中海宏洋）于內地16個城市合共新增40幅土地，共新增拿地建面739萬平方米，同比下降37%；拿地總價為1074億元，同比下降22%；折合新增貨值2139億元，其中北上廣深四個一線城市的新增貨值在新增貨值中占比48%。中海宏洋新增拿地建筑面積221萬平方米，拿地總價102億元，分別同比下降74%、74%。2022年集團合計新增土地儲備961萬平方米，合計拿地總價1175億元，分別同比下降52%及34%；對應新增總貨值2403億元。

??從新增土儲權益來看，2022年權益建筑面積占比略有下降至87%。2022年上半年中海地產于廣州、上海、成都等地并購投入106.6億元，約占權益拿地總價995億元的11%；而下半年中海落地的收并購項目較少。中海表示，未來將特別看重項目的確定性和回報率，不會為了簡單增加土地的規模盲目擴張，而在收并購方面，同步看重項目涉及的法律關系、周轉效率等。此外，中海也表示在現金回款比較佳的狀態下，2023年中海在投資的策略和目標上面會相對偏積極一些，權益新增土地投資預算實現雙位數的增長目標。

??從拿地結構來看，2022年中海地產（含中海宏洋）主要于中西部拿地較多，新增土儲建面占比達到了35%，同比大幅增長了18個百分點；其中長沙達100萬平米，此外成都也達到了68萬平方米。除中西部區域外，環渤海區域新增土儲占比達到了26%，同比增加了5個百分點；其中北京新增土儲達142萬平米，在各城市中位列第一。

??從城市能級來看，中海地產（含中海宏洋）于一二線新增土儲建面占比為86%，相比2021年大幅增加了33個百分點。隨著一二線新增土儲占比的增加，全年拿地均價較2021年繼續增長了38%至12235元/平米。

??截止2022年底，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備4389萬平方米（權益3758萬平方米），同比下降14%；中海宏洋擁有土地儲備2453萬平方米（權益2075萬平方米），同比下降18%；合計擁有土地儲備達到6842萬平米，同比下降15%，可支持中海未來約3年的銷售。未來中海有待進一步補充土儲，保持規模穩定增長。

??03 盈利

??凈利潤下降43%至246億
期內外幣匯兌虧損51.79億

??2022年中海地產營業收入為1803.22億元，同比下降26%；主要是由于物業發展收入同比下滑26%至1745.11億元。截至2022年末，中海地產已售未結轉金額為2453億元，預計2023年整體營收規模將保持穩定。

??此外中海的利潤率水平也在同比下降，毛利潤同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率同比下降了2.25個百分點至21.29%。毛利率下降主要是結轉項目成本較高所致，2022年中海直接經營成本1419.28億元，同比下降23%，降幅小于同期營業收入（下降26%）。

??凈利潤同比下降43%至245.56億元，凈利率同比下降了4.16個百分點至13.62%。主要是由于2022年中海的其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達到42.83億元。年報中中海表示，公司匯率利率管理主要以自然對沖為主，暫未考慮與任何衍生金融工具投機交易，但將審慎考慮是否于適當時候進行貨幣和利率掉期安排。此外其他收入虧損中還包括了物業存貨減值準備15.2億元，對應收合營公司款減值準備13.27億元，而2021年并未做相關計提處理。

??事實上，自2021年開始中海的凈利潤規模就出現了不增反降的情況，2022年更是進一步出現下滑。而其中中海最為關注的核心歸母凈利潤同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個百分點。未來，如何平衡質量與規模發展依舊是中海要面對的主要問題，若嚴格恪守拿地標準或導致無地可拿，若一味加大拿地力度又將對利率水平造成影響，中海能否實現發展的又好又快仍需時間檢驗。

??04 償債

??加權平均融資利率3.57%
財務優異

??2022年，中海地產于境外新簽合共200.4億元貸款，包括在香港與 12 家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款，該筆貸款是2022年內房股金額最大的一筆銀團貸款；以及一筆1億英鎊可持續發展表現掛鉤俱樂部貸款，為中海地產境外首筆綠色融資。此外境內發行債券合共285.0億元，其中公司債券105.0億元；中期票據人民幣130.0億元；以及綠色碳中和資產支持專項計劃證券50.0 億元。2022年底，中海地產的加權平均融資成本為3.57%，同比略有上升0.02個百分點，但仍處于行業極低水平。

??年內，中海地產境內外債務資金流入共達943.2 億元，歸還債務769.6 億元；銷售回款為1907.7 億元，其他經營回款為111.2億元，總經營回款為2018.9億元。此外資本支出1835.2億元（包括土地成本1054.8 億元，建安支出780.4億元）。截止2022年底，中海地產未付地價為113.6億元。2023年上半年到期歸還銀行及其他借貸、擔保票據及公司債券合共為161.3億元。

??截止2022年底，中海持有現金達1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現金后的現金短債比為2.16，長短期債務比5.87。凈負債率同比上升了約12個百分點至43%；此外資產負債率為59%，扣除預收賬款后的資產負債率為54%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??05 多元化

??商業物業收入目標增長30%
2023年將有20個新項目入市

??2022年中海商業物業收入為52.6億元，其中投資物業租金收入為47.4億元，同比上升1.6%（剔除年內減租影響，同比上升 7.2%），包括寫字樓租金收入34.2億元，同比下降3%；購物中心租金收入12億元，同比上升9%；期內中海新增15個運營商業物業，商業運營建筑面積增加88萬平方米。此外酒店和其他商業物業的收入合共5.2 億元。 

??中海表示，未來仍將堅持今天、明天、后天的業務結構方向不變。其中住宅開發仍將是中海的核心業務，配置90%以上的資源。2023年商業物業收入制定了30%的增長目標，商業物業新增20個新項目入市。通過將資源分配到經營性業務層面，同時也為中海未來的發展提供了新的增長極。