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??2023年上半年港龍中國合約銷售金額同比下降3.9%，本土市場影響力持續下降，土儲規模可覆蓋未來3年銷售。營收同比增長36%，但非受限現金無法覆蓋短債。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點

??【銷售金額同比下降4%，省內僅入圍淮安當地銷售榜】2023年1-6月港龍中國合約銷售金額68億元，較去年同期下降3.9%，降幅略大于百強房企全口徑銷售金額平均收縮0.4%的水平。合約銷售面積57.1萬平方米，較去年同期增加5.5%%，預售均價為11920元/平方米，較去年同期下降9.0%。本土影響力持續下降，上半年僅進入淮安1城的銷售金額榜單。

??【上半年無新增土儲，長三角土儲占比近七成】根據CRIC監測，2023年上半年港龍中國未拿地。截止2023年中期，土地儲備總建筑面積為616.3萬平方米，較去年同期相比規模收縮18.2%，根據最近三年的銷售節奏計算，土儲足夠支撐未來三年左右的發展，土地儲備有待擴充。從區域分布上看，長三角土儲建面占比為65.9%，占比較去年年底下降3.7個百分點，但長三角仍是港龍中國重點深耕區域，土儲布局保持穩定。

??【營收同比上漲36%，凈利率同比下滑1.1個百分點】2023年上半年港龍中國營業收入為74.4億元，均來自物業銷售，同比增長35.8%，營收規模的擴張主要得益于期內交付的物業項目增加，期內交付面積66.9萬平方米，同比增長35.3%。港龍中國2023年上半年合約負債為172.7億元，同比下降34.2%，但合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/22年全年營收）為1.5，對后續營收規模提供有利保障。2023年上半年港龍中國毛利潤為13.5億元，同比增加18.3%。毛利率為18.1%，同比下滑2.7個百分點，主要由于行業競爭激烈以及地產行業政策調控。2022年港龍中國凈利率和歸母凈利率分別為7.2和2.6%，分別同比下降1.1個百分點、0.7個百分點。2022年歸母凈利潤僅占凈利潤的35.4%，較去年同期下降4.4個百分點，少數股東權益的凈利占比長期超六成，仍存在少數股東攤薄利潤的情況。

??【現金規模下降22.1%，非受限現金無法覆蓋短債】截止至2023年6月底，港龍中國短期債務規模為29.5億元，短期債務規模較去年年底提升7.6%。擁有現金總規模為32.2億元，較去年年底規模下降22.1%，現金短債比為1.1，剔除受限制現金的現金及現金等價物規模為7.5億元，但一年內需償還的銀行及其他借款接近30億元，無法覆蓋短期債務，年內流動性壓力較大。更需要關注的是，今年11月將有一筆1.45億美元（約10億人民幣）的優先票據到期。同時，長期債務規模為27.6億元，較去年同期下降31.5%，長短期債務比為0.9，債務結構亟待優化。凈負債率為22.3%，與2022年末小幅下降1.3個百分點。剔除預收款的資產負債率為53.4%，較2022年底進一步下降2.5個百分點。

??01 銷售

??銷售金額同比下降4%
省內僅入圍淮安當地銷售榜

??銷售金額同比下降4%，銷售面積同比提升6%。2023年1-6月港龍中國合約銷售金額68億元，較去年同期下降3.9%，降幅略大于百強房企全口徑銷售金額平均收縮0.4%的水平。合約銷售面積57.1萬平方米，較去年同期增加5.5%%，預售均價為11920元/平方米，較去年同期下降9.0%。

??本土影響力持續下降，上半年僅進入淮安1城的銷售金額榜單。港龍在江蘇省13個城市中已布局10城[1]，根據CRIC發布的城市《2023年1-6月企業銷售排行榜》[2]來看，港龍中國僅入圍淮安《2023年1-6月企業銷售排行榜》，其中全口徑銷售金額榜單TOP13、操盤口徑銷售金額榜單TOP12，而去年同期港龍入圍常州、淮安兩城銷售榜單，其中淮安全口徑銷售排行榜TOP12，從上榜城市數量和榜單排名看，省內影響力減弱。

??02 土儲

??上半年無新增土儲
長三角土儲占比近七成

??期內無新增土儲，土儲規模可供3年發展，土儲規模有待提升。根據CRIC監測，2023年上半年港龍中國未拿地。截止2023年中期，土地儲備總建筑面積為616.3萬平方米，較去年同期相比規模收縮18.2%，根據最近三年的銷售節奏計算，土儲足夠支撐未來三年左右的發展，土地儲備有待擴充。長三角占比65.9%，土儲分布保持穩定。從區域分布上看，長三角土儲建面占比為65.9%，占比較去年年底下降3.7個百分點，但長三角仍是港龍中國重點深耕區域。從省份分布看，長三角地區的江蘇的土儲占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大，達到2.7個百分點。整體來看，土儲布局保持穩定。

??03 營收

??營收同比上漲36%
凈利率同比下滑1.1個百分點

??營收規模同比提高35.8%，全年結轉有支撐。2023年上半年港龍中國營業收入為74.4億元，均來自物業銷售，同比增長35.8%，營收規模的增加主要得益于期內交付的物業項目增加，期內交付面積66.9萬平方米，同比增長35.3%。港龍中國2023年上半年合約負債為172.7億元，同比下降34.2%，但合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/22年全年營收）為1.5，如果能積極保持項目施工交付，對后續營收提供有利保障。毛利率、凈利率、歸母凈利率同比下降。2023年上半年港龍中國毛利潤為13.5億元，同比增加18.3%。毛利率為18.1%，同比下滑2.7個百分點，主要由于行業競爭激烈以及地產行業政策調控。2022年港龍中國凈利率和歸母凈利率分別為7.2%和2.6%，分別同比下降1.1、0.7個百分點。2022年歸母凈利潤僅占凈利潤的35.4%，較去年同期下降4.4個百分點，少數股東權益的凈利占比長期超六成，依然存在少數股東攤薄利潤的情況。

??04 負債

??現金規模下降22.1%
非受限現金無法覆蓋短債

??現金規模下降超兩成，非受限現金無法覆蓋短期債務。截止至2023年6月底，港龍中國短期債務規模為29.5億元，短期債務規模較去年年底提升7.6%。擁有現金總規模為32.2億元，較去年年底規模下降22.1%，現金短債比為1.1，剔除受限制現金的現金及現金等價物規模為7.5億元，但一年內需償還的銀行及其他借款接近30億元，無法覆蓋短期債務，年內流動性壓力較大。更需要關注的是，今年11月將有一筆1.45億美元（約10億人民幣）的優先票據到期。同時，長期債務規模為27.6億元，較去年同期下降31.5%，長短期債務比為0.9，債務結構亟待優化。剔除預收款的資產負債率持續下降。截止至2023年6月底，港龍中國的凈負債率為22.3%，與2022年末小幅下降1.3個百分點。剔除預收款的資產負債率為53.4%，較2022年底進一步下降2.5個百分點。