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??近期，個(gè)別銀行網(wǎng)點(diǎn)收緊線上房貸提前還款政策。此類操作僅為個(gè)案，商業(yè)銀行房貸政策和提前還款政策總體保持穩(wěn)定。當(dāng)然，考慮到提前還款是最近三年市場(chǎng)熱點(diǎn)，也是購(gòu)房者很關(guān)心的問(wèn)題，因此適當(dāng)關(guān)注和研究也很有必要。

??一、相關(guān)操作情況

??根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，我們對(duì)收緊提前還款政策進(jìn)行列表說(shuō)明。從此類案例來(lái)看，銀行對(duì)提前還款本身依然是持開(kāi)放態(tài)度的，但是在金額、次數(shù)、預(yù)約時(shí)間等方面有微小變化。因此其本身屬于個(gè)案性質(zhì)，且主要是指線上的操作模式。

??二、居民家庭和銀行的心態(tài)

??1、居民家庭心態(tài)

??購(gòu)房者或居民家庭選擇提前還款，原因其實(shí)不復(fù)雜，甚至也不用上升到“理財(cái)收益率”的高度。從居民家庭的日常生活考慮，會(huì)認(rèn)為償還利息不劃算，或者說(shuō)每月還款中利息占月供的比重偏大，自然是希望通過(guò)提前還款來(lái)降低月供的本金額。這樣既減少后續(xù)利息支出，也減少后續(xù)月供壓力。這種心態(tài)和過(guò)去兩年的心態(tài)其實(shí)是一樣的，進(jìn)一步說(shuō)明月供方面的財(cái)務(wù)統(tǒng)籌安排是最近三年購(gòu)房者比較關(guān)心的內(nèi)容。

??2、商業(yè)銀行心態(tài)

??從商業(yè)性出發(fā)，商業(yè)銀行對(duì)于一些線上提前還款的模式進(jìn)行微調(diào)，本身也可以理解。尤其是從貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性等角度出發(fā)更是如此。當(dāng)然若是對(duì)比過(guò)去兩年，其差異點(diǎn)或在于，部分商業(yè)銀行去年的個(gè)人住房貸款余額有所減少，且其降幅高于2023年。從這個(gè)角度看，銀行今年對(duì)于穩(wěn)定房貸余額或有更新的要求，自然對(duì)于一些提前還款相對(duì)多的網(wǎng)點(diǎn)會(huì)有收緊操作。尤其是對(duì)一些貸款余額或貸款量有明確考核的商業(yè)銀行更是如此。

??三、政策建議

??1、適當(dāng)對(duì)此類問(wèn)題做監(jiān)測(cè)

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題始終是需要持續(xù)關(guān)注的問(wèn)題。除了房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，對(duì)已購(gòu)房人群而言，房貸償還是其最關(guān)心的內(nèi)容。過(guò)去兩年我國(guó)在持續(xù)降低存量房貸方面有較好的政策，實(shí)實(shí)在在降低了居民家庭的月供成本。當(dāng)前出現(xiàn)了一些新情況，雖然是個(gè)案，但從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的角度，依然需要持續(xù)進(jìn)行關(guān)注，因?yàn)榭赡芷渌恍┵?gòu)房者也有類似的心態(tài)。所以后續(xù)也建議銀行要適當(dāng)對(duì)此類問(wèn)題做監(jiān)測(cè)。

??2、明確政策穩(wěn)定的總基調(diào)

??關(guān)于是否會(huì)有提前還款的統(tǒng)一性收緊政策，實(shí)際上市場(chǎng)上不用多慮。對(duì)于提前還款，本身國(guó)家層面是持開(kāi)放態(tài)度的，即基于合同規(guī)則可允許購(gòu)房者和商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，包括基點(diǎn)的調(diào)整等。同時(shí)也不會(huì)設(shè)定障礙去阻攔提前還款的操作。當(dāng)然在實(shí)操中，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)的操作容易引起猜測(cè)。據(jù)此商業(yè)銀行對(duì)于一些操作可形成統(tǒng)一口徑，以增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)政策穩(wěn)定的預(yù)期。

??3、聚焦降月供做好政策儲(chǔ)備

??提前還款的問(wèn)題，本質(zhì)上是“降月供”問(wèn)題。此前蘇州等地出臺(tái)“三低一寬”政策，本身就是降低月供的非常好的地方性操作。雖然此類操作主要針對(duì)新購(gòu)房情況，但對(duì)存量房貸也是有啟發(fā)的。換句話說(shuō)，若是適當(dāng)增加還款期限、給予5年緩沖期等，客觀上對(duì)于購(gòu)房者將有實(shí)質(zhì)性的減負(fù)效應(yīng)。這也和當(dāng)前居民家庭收入狀況及現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是比較吻合的。另外，包括商轉(zhuǎn)公政策推廣、明確今年房地產(chǎn)向好發(fā)展態(tài)勢(shì)、明確房貸成本有進(jìn)一步降低空間等，都是各地要積極宣傳的工作，即要真正在降月供、穩(wěn)房貸等方面做好工作。