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??西安曲江今年最受關(guān)注的豪宅金茂璞逸曲江，終于揭開(kāi)了神秘面紗。

??這個(gè)項(xiàng)目在拿地之初就關(guān)注度頗高。曲江作為西安的豪宅聚集區(qū)，這幾年來(lái)無(wú)論土地拍賣還是新房上市，都已經(jīng)鮮少供應(yīng)，正是因?yàn)檫@種情況，這里每一宗地塊的成交都牽動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)。在2023年11月及2024年1月，中國(guó)金茂攜手曲文投連摘曲江CCBD板塊兩宗相鄰地塊，就有著天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這兩宗地塊正處于西安南北中軸上。

??這是中國(guó)金茂第一次在核心板塊摘地。從2018年進(jìn)入西安至今，中國(guó)金茂已經(jīng)打造了長(zhǎng)安金茂府、未央金茂府、高新金茂悅園、大明宮金茂府、科技路金茂府等項(xiàng)目，在豪宅“卷王”的曲江，中國(guó)金茂將會(huì)帶來(lái)怎樣的產(chǎn)品，也令市場(chǎng)期待不已。 

??現(xiàn)在，這些疑問(wèn)有了答案。在這兩塊寸土寸金的土地上，金茂全新落地了“璞”系產(chǎn)品，從戶型來(lái)看，項(xiàng)目為“第四代住宅”，主力戶型面積約188平方米、227平方米、310平方米，共計(jì)280戶。

??價(jià)格方面，項(xiàng)目尚未釋放相關(guān)信息，從周邊來(lái)看，曲江星河灣毛坯高層約3萬(wàn)元/平方米、華潤(rùn)置地悅府二手房掛牌均價(jià)41080元/平方米（精裝）。雖然尚未有具體價(jià)格和實(shí)體樣板間，但該項(xiàng)目卻獲得了不錯(cuò)的來(lái)訪情況。 

??“項(xiàng)目售樓部開(kāi)放以來(lái)，前來(lái)咨詢的客戶量已經(jīng)達(dá)到了600組左右。”一位項(xiàng)目人士表示。 

??“客戶多起來(lái)了”

??“最近客戶比之前多了，周內(nèi)少一些，周末大概一天的來(lái)訪會(huì)在100組左右。”某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，“‘小陽(yáng)春’正在來(lái)的路上。”

??3月9日，保利·天珺項(xiàng)目，當(dāng)天前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕。保利·天珺是航天基地北里王城改項(xiàng)目，總占地約500畝，是主城難得一見(jiàn)的“大盤”，自2023年8月以來(lái)，該項(xiàng)目共進(jìn)行了3次意向登記，每次都需要搖號(hào)，是西安樓市上的“紅盤”之一。 

??縱觀西安樓市上的“紅盤”，它們都集地段、品牌與配套于一身，保利·天珺亦是如此。地段上，項(xiàng)目雖隸屬航天板塊，但卻緊鄰曲江重點(diǎn)打造的CCBD板塊，可以享受曲江除教育以外的其余配套與資源，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于本月加推，吹風(fēng)價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。

??“項(xiàng)目以地緣性客群為主，來(lái)自曲江和航天的客戶占到了50%，外地客群僅占到了10%。優(yōu)惠上，項(xiàng)目目前僅有1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。”上述置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。

??現(xiàn)場(chǎng)，一位家住大華公園世家五期的業(yè)主攜帶全家來(lái)看房，她表示：“現(xiàn)在的住房是結(jié)婚時(shí)買的兩室，孩子出生后空間明顯不夠用，所以想換房。保利·天珺是當(dāng)下流行的‘第四代住宅’，而且也離自己的生活圈子不遠(yuǎn)，是重點(diǎn)考慮的一個(gè)項(xiàng)目。”

??同樣，在走訪大悅·未來(lái)城時(shí)，我們被告知，停車位已滿，只能將車停放到路邊。在這兩個(gè)“紅盤”之外，一些相對(duì)“不紅”的項(xiàng)目也感受到了客戶量的增多。 

??劉銘所在的企業(yè)是一家民企，且剛剛進(jìn)入西安不久，尚沒(méi)有交付案例。作為一家新晉企業(yè)，他所在的企業(yè)與保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等大型央企相比，在品牌上并不具備優(yōu)勢(shì)，同時(shí)連續(xù)的調(diào)整也讓購(gòu)房者對(duì)民企信心不足。就配套而言，他所處的項(xiàng)目在公園、交通等配套上都較為成熟，但并不具備教育優(yōu)勢(shì)。 

??在多種因素的影響下，他所在的項(xiàng)目自入市以來(lái)一直以平銷為主。盡管如此，他也感受到了客戶量的變化，“最近感覺(jué)市場(chǎng)抬頭了，每周的客戶來(lái)訪量大概能達(dá)到100多組，周邊競(jìng)品相對(duì)好一些，能達(dá)到280組左右，我們項(xiàng)目的每天成交量的話大概在3~4套”。

??客戶量的增多也在數(shù)據(jù)上得到了體現(xiàn)，“春節(jié)后客戶的回歸加上利率政策刺激，短期內(nèi)案場(chǎng)來(lái)訪量增加明顯，比如春節(jié)過(guò)后的首周，來(lái)訪量相對(duì)春節(jié)期間幾乎翻倍增長(zhǎng)。” 

??供應(yīng)加速

??客戶量的增多，3月的西安樓市也迎來(lái)了供應(yīng)放量。 

??3月13日，越秀鐵建·西派天悅開(kāi)放了樣板間，“還是想要抓住這波市場(chǎng)的熱度，目前已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)籌鎖客了，預(yù)售證也正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)這個(gè)月底就要入市。”一位接近該項(xiàng)目的人士表示。

??該項(xiàng)目是越秀地產(chǎn)在西安主城的第一個(gè)項(xiàng)目，2023年9月15日，越秀以14.16億元的總價(jià)摘得高新CID GX3-42-24-1地塊，樓面價(jià)約10883元/平方米。在拿下該地塊之后，越秀地產(chǎn)引入了中鐵建共同開(kāi)發(fā)，據(jù)悉該項(xiàng)目為“第四代建筑”，建筑面積約143平方米~228平方米的大平層產(chǎn)品。

??在這之前的2月23日，世園潤(rùn)府開(kāi)放了售樓處與樣板間，這是浐灞國(guó)際港誕生之后入市的首個(gè)新盤。在新盤加速入市的同時(shí)，3月的西安樓市也迎來(lái)了供應(yīng)放量。據(jù)西安市住建局意向登記平臺(tái)信息統(tǒng)計(jì)，截至3月11日，共有2175套房源進(jìn)入了意向登記平臺(tái)，其中431套房源尚未開(kāi)始登記。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)， 3月4日至3月10日這一周，共10個(gè)項(xiàng)目結(jié)束登記，登記房源套數(shù)1178套，因缺乏熱點(diǎn)區(qū)域，無(wú)搖號(hào)項(xiàng)目。開(kāi)盤方面，共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，推售662套房源，成交221套，整體去化率33%。僅一個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)開(kāi)盤，為中鐵閱唐府。

??對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況，克而瑞陜西分析認(rèn)為：“供應(yīng)量雖較充足，但客戶置業(yè)更為理性。”這也是市場(chǎng)的感受。 

??上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言“壓力還是很大的”。“如果一次開(kāi)盤要去化200多套，客戶量需要積累到700~800組，加上棄選的客戶需要至少蓄客2000多人，但是從春節(jié)過(guò)完到現(xiàn)在也只有20多個(gè)工作日。”

??劉銘也說(shuō)，雖然市場(chǎng)開(kāi)始升溫，但是因?yàn)轫?xiàng)目多可選擇性大，所以購(gòu)房者并不著急入市，當(dāng)然客戶這樣的選擇也是基于“房?jī)r(jià)不會(huì)再像以前大漲的判斷”，品牌也是我們的弱勢(shì)。

??手持資金的顧萌（化名）就是觀望群體中的一員，“我們剛結(jié)婚，還沒(méi)有置業(yè)，因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)離大雁塔不遠(yuǎn)，所以一直在曲江看，后來(lái)感覺(jué)那邊沒(méi)有新房了，在節(jié)后就開(kāi)始往周邊看，看了大悅·未來(lái)城和綠城海棠三章，價(jià)格、戶型都在預(yù)算之內(nèi)，但是學(xué)校是我們重點(diǎn)考慮的因素，不知道這兩個(gè)項(xiàng)目的學(xué)校如何，還要再看看。”顧萌說(shuō)道。