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??2024年樓市呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢(shì)，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房成交占比小幅回升。

??高端住宅市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增，新房?jī)?yōu)于二手。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長(zhǎng)64%和6%，

??無(wú)論是新房還是二手房，3000萬(wàn)以上高端住宅大多都來(lái)自上海，一二手占比分別達(dá)60.4%和42.7%，且呈現(xiàn)出“越貴越買(mǎi)”特征。

??我們認(rèn)為，隨著產(chǎn)品進(jìn)一步“內(nèi)卷”，未來(lái)產(chǎn)品的差異化需求會(huì)變得越來(lái)越明顯。

??從一二手總需求量來(lái)看，2024年整體市場(chǎng)持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城2024年一二手房總成交面積約達(dá)到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過(guò)從結(jié)構(gòu)占比來(lái)看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩(wěn)中有降，降幅仍達(dá)23%。

??從變化趨勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出“前低后高”趨勢(shì)，尤其是步入四季度以來(lái)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新高。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，12月30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交1801萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)17%，絕對(duì)量水平較2022年12月亦增長(zhǎng)2%，創(chuàng)近三年同期最高

??分能級(jí)來(lái)看，一線市場(chǎng)韌性顯著好于二三線城市，四季度同環(huán)比分別增長(zhǎng)44%和77%，累計(jì)同比降幅收窄至10%。深圳表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，四季度受新政利好效應(yīng)影響，新房成交同環(huán)比倍增，全年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，是30城中唯一全年同比轉(zhuǎn)正城市。

??多數(shù)二三線城市在四季度均迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇行情，同環(huán)比齊增，少數(shù)城市諸如武漢、杭州、西安、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、珠海成交規(guī)模尚未復(fù)蘇至2023年同期水平。

??2024年高端住宅市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長(zhǎng)64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

??其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%，漲幅顯著高于5000萬(wàn)元-1億元89%漲幅和3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元50%漲幅。

??具體到城市來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年共有11個(gè)項(xiàng)目銷售規(guī)模超過(guò)百億，在數(shù)量上與2023年持平，11個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目位于上海，其中6個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)超14萬(wàn)/平方米。

??11個(gè)“百億樓盤(pán)”中上海中海?順昌玖里以370億元位列金額榜榜首，是2024年唯一一個(gè)銷售超300億的項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于上海新天地板塊，開(kāi)盤(pán)首日就售出全部512套房源中的505套，套均價(jià)值約4000萬(wàn)元，使其以196.5億元銷售額刷新了全國(guó)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。在這個(gè)項(xiàng)目之后，還有2個(gè)項(xiàng)目銷售金額超200億元。相較之下，2023年沒(méi)有200億元以上的項(xiàng)目。

??從上海不同總價(jià)段的高端住宅成交情況來(lái)看，新房成交套數(shù)同比大幅增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)出“越貴越買(mǎi)”特征。

??二手房方面，“3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元”及“5000萬(wàn)-1億元”總價(jià)段同樣呈現(xiàn)“5000萬(wàn)-1億元”總價(jià)段同比增長(zhǎng)更高態(tài)勢(shì)，但從1億以上的二手豪宅來(lái)看，不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升。

??如今真正的億元以上的高端項(xiàng)目，從原來(lái)的二手房轉(zhuǎn)向了一手房。

??這主要是兩個(gè)方面的原因，首先是高端住宅的“內(nèi)卷”，好項(xiàng)目、熱銷項(xiàng)目層出不窮。其次是高端客戶中的“二代”占比在上升，很多的“二代”學(xué)成歸來(lái)，發(fā)現(xiàn)最適合他們居住的就是上海，這些“二代”的選擇以及高端客戶對(duì)產(chǎn)品的需求出現(xiàn)了差異化，二手次新房難以滿足其核心訴求。

??2024年樓市“翹尾”收官，在止跌回穩(wěn)的政策作用下，市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的過(guò)程中，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日益聚焦于產(chǎn)品和品質(zhì)的提升。為了緊跟行業(yè)的步伐，眾多房企積極地進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化和升級(jí)，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

??進(jìn)入2025年，上海高端市場(chǎng)行業(yè)仍然較為火熱。目前，房企正在對(duì)住宅產(chǎn)品的各個(gè)方面進(jìn)行全面的升級(jí)，從戶內(nèi)到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續(xù)的優(yōu)化迭代，從各個(gè)維度都帶來(lái)了更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，也實(shí)現(xiàn)了住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)的提升。

??我們認(rèn)為，2025年一定是良幣驅(qū)逐劣幣的一年，未來(lái)可能繼續(xù)誕生標(biāo)桿型的項(xiàng)目，并在一定程度上引領(lǐng)行業(yè)開(kāi)發(fā)走向。