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??時隔5年重啟的土地儲備專項(xiàng)債，被視作房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)心劑”，目前進(jìn)展如何？

??中國債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國各地發(fā)行地方債券規(guī)模合計(jì)2.84萬億元，同比增長80.9%，創(chuàng)歷史新高。這筆巨額資金近6成用于償還舊債，約4成是新增債券用于重大項(xiàng)目建設(shè)。其中新增債券中的專項(xiàng)債券發(fā)行9602億元，同比增長51%。

??這些新增資金主要投向哪里？根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，近萬億元新增專項(xiàng)債資中，約31%投向市政和產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施，21%投向交通領(lǐng)域，10%投向棚戶區(qū)改造，5%投向土地儲備，4%投向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

??市場期盼的大規(guī)模土地收儲行動仍未落地。據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，目前，廣東、吉林、河南等16地公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目信息，資金規(guī)模超過1853億元。但實(shí)際執(zhí)行的只有廣東、四川、湖南以及北京，共發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債524億元，在新增專項(xiàng)債中占比5%。

??按照2017～2019年土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，其占新增專項(xiàng)債比例均超30%，故市場此前預(yù)計(jì)今年土地儲備專項(xiàng)債規(guī)模也會在萬億元左右。

??當(dāng)前，土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏顯然偏慢。

??廣東山東成“借錢大戶”

??今年政府工作報(bào)告指出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??不過從數(shù)據(jù)看，一季度全國有29個發(fā)行主體發(fā)行新增專項(xiàng)債券，規(guī)模為9602.4億元，為今年新增專項(xiàng)債限額的21.8%，發(fā)行進(jìn)度偏慢。

??“主要是讓位于‘置換債’發(fā)行，同時各地項(xiàng)目或仍在儲備當(dāng)中。2025年雖有14地區(qū)開展‘自審自發(fā)’試點(diǎn)，但大規(guī)模落地仍需要時間。”華創(chuàng)證券固收首席分析師周冠南認(rèn)為，隨著相關(guān)方案陸續(xù)出爐，接下來新增地方債供給將開始逐漸放量，加快進(jìn)度。

??廣東是今年首個發(fā)行新增專項(xiàng)債的省份，一季度發(fā)行金額為1617.5億元，居第一。今年備受關(guān)注的土地儲備專項(xiàng)債，也由廣東“打響第一槍”，發(fā)債規(guī)模超300億元。

??山東是廣東之外另一個突破千億大關(guān)的省份，為1048.3億元，聚焦保障性安居工程與交通基建，濟(jì)南軌交、青島老舊小區(qū)改造等項(xiàng)目獲重點(diǎn)支持。

??其后是江蘇、四川、河北及北京，一季度新增專項(xiàng)債分別發(fā)行954億元、800億元、544億元及532億元，經(jīng)濟(jì)大省、債務(wù)風(fēng)險較低及項(xiàng)目準(zhǔn)備成熟地區(qū)發(fā)債進(jìn)度較快。

??長期以來，專項(xiàng)債都是基建項(xiàng)目重要的資金來源。2019～2024年新增政府專項(xiàng)債累計(jì)投資項(xiàng)目12.9萬個，項(xiàng)目總投資額158.2萬億元，資金主要投向市政和產(chǎn)業(yè)園、交通、棚戶區(qū)改造、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱，從今年一季度專項(xiàng)債資金用途來看，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金占比顯著提高。一季度發(fā)行的新增專項(xiàng)債券中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金規(guī)模為8438億元。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域占比18.6%，比去年全年上升7個百分點(diǎn)，主因是多地啟動專項(xiàng)債券收儲土地。同時，各省大力推進(jìn)城中村和危舊房改造、加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；投向基建領(lǐng)域的資金占比為64.6%，低于去年全年的69.3%，但仍保持較高水平。

??土地收儲待提速

??收儲是2025年土地市場的一大看點(diǎn)。自政策明確重啟土地儲備專項(xiàng)債以來，各地運(yùn)用專項(xiàng)債收儲的實(shí)際落地進(jìn)展較慢。

??從已公布土地收儲資金規(guī)模來看，廣東省擬收儲214宗地位，涉及資金440.08億元，居首位；山東省緊隨其后，擬收儲190宗地，涉及資金231.28億元；四川省擬收187宗地，涉及資金177.91億元。此外，江西、福建、廣西、湖北擬收儲土地金額均超百億元，湖南、天津均超90億元。

??但從實(shí)際發(fā)行情況看，僅湖南、四川、廣東和北京四省市分別發(fā)行了94.15億元、6.21億元、307.19億元和116.87億元土地儲備專項(xiàng)債，總規(guī)模524.42億元。

??北京、廣州率先打響收儲“第一槍”。截至3月底，北京已完成124宗閑置土地的處置工作，總面積達(dá)1873畝。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會公布的數(shù)據(jù)，124宗被收回的閑置土地中，48%將用于保障性住房建設(shè)，32%用于產(chǎn)業(yè)升級和科技創(chuàng)新，20%用于公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)修復(fù)。

??廣州收回了83宗長期閑置土地，面積超過2100畝。對收回的閑置土地進(jìn)行“微改造、微更新”，不拆除原有建筑，而是通過功能置換盤活空間。

??但相比于龐大的閑置土地規(guī)模，收儲速度依然過慢。更嚴(yán)峻的是，全國商品住宅待售面積已連續(xù)3年攀升，資金沉淀壓力顯著。

??中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布的《2024中國土地市場報(bào)告》顯示，全國累計(jì)閑置土地面積高達(dá)67.8萬畝，按照當(dāng)前平均地價計(jì)算，折合價值超過2.3萬億元。截至2024年底，全國TOP50房企合計(jì)持有閑置土地約18.3萬畝。

??清華大學(xué)土地資源管理研究中心主任葉劍平估算，每畝閑置的建設(shè)用地，平均每年造成約18萬元經(jīng)濟(jì)損失。按此計(jì)算，全國閑置土地每年導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失超過1200億元。

??結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，國海證券測算，近3年新增專項(xiàng)債額度為3.65萬億～3.9萬億元，以新增專項(xiàng)債額度的30%估算，2025年土地儲備專項(xiàng)債規(guī)模為1萬億元左右。銀河證券預(yù)測，未來2～3年，每年土地儲備專項(xiàng)債資金規(guī)模達(dá)5000億～7000億元，有望帶動更多城市土地市場乃至一二手房市場加速修復(fù)。

??土地收儲為何難落地？中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，地方收購存量土地存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括用于收購存量土地的專項(xiàng)債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等。預(yù)計(jì)未來打通各個收儲堵點(diǎn)、加快收儲節(jié)奏，將是政策著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策也有望繼續(xù)完善。

??幾日前，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)好各項(xiàng)（收儲）相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時研究推出新的支持措施。

??多位機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，2025年地方債發(fā)行高峰或發(fā)生在二三季度，新增專項(xiàng)債券發(fā)行將提速，有力支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，土地收儲行動也將加快落地。