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??在剛剛過去的一季度，地產股整體走勢依然延續(xù)了最近幾年來的疲弱態(tài)勢。

??根據(jù)中國房地產報記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，市值百強房企中，有73家上市房企市值下跌，占比超七成，市值上漲的企業(yè)不足三成。

??不過，隨著政策效應顯現(xiàn)，各地樓市止跌企穩(wěn)，上市房企估值也將逐漸進入修復通道。

??4月3日，地產股就傳來好消息。

??A股房地產板塊震蕩拉升。臥龍地產漲停，金地集團漲近6%，濱江集團、保利發(fā)展、招商蛇口、信達地產、中交地產、萬科A等跟漲。

??港股內房股也集體拉升，融創(chuàng)中國漲超5%，中國金茂、遠洋集團漲超3%。

??在一位房地產投資人士看來，站在二季度起點，房地產板塊的估值修復仍需要基本面的持續(xù)驗證。對于投資者而言，在行業(yè)整體機會有限的背景下，精選優(yōu)質標的，或是穿越周期波動的理性選擇。而對于房企來說，如何在規(guī)模、利潤與安全之間找到新的平衡點，將決定其在資本市場的新座次。

??超七成上市房企市值下跌

??最近幾年，隨著房地產行業(yè)進入深度調整期，上市房企的市值持續(xù)縮水。

??A股和港股中市值不足10億元的上市房企比比皆是，即使是市值排行頭部的企業(yè)，相比過往黃金時代，其市值表現(xiàn)也一落千丈。

??以市值超過千億元規(guī)模的企業(yè)來說，在房地產行業(yè)發(fā)展鼎盛期，市值超千億元的企業(yè)多達幾十家，而2024年年末，這一數(shù)據(jù)減少至6家。

??今年一季度，由于恒基地產和保利發(fā)展市值進一步減少，已不足千億元，所以目前市值規(guī)模超千億元的房企僅剩4家，分別為新鴻基地產、華潤置地、中海地產和長實集團。

??其中，新鴻基地產和長實集團一季度市值微跌，保持相對穩(wěn)定，而華潤置地和中海地產則市值漲幅超過10%，市值進一步提升。

??根據(jù)中國房地產報記者統(tǒng)計，今年一季度市值漲幅前十的企業(yè)分別為臥龍地產、中洲控股、中國金茂、建發(fā)國際、濱江集團、美的置業(yè)、綠城中國、嘉里建設、華潤置地和中海地產。其中漲幅最高的是臥龍地產，市值季度環(huán)比漲幅高達73.99%。

??從市值漲幅居前的房企來看，央企、國企背景的企業(yè)漲勢較好。

??上漲房企占少數(shù)，更多是市值下跌的企業(yè)。在這些市值下跌企業(yè)中，一季度市值跌幅前十的房企分別為中交地產、融創(chuàng)中國、ST廣物、萬通發(fā)展、金輝控股、富力地產、新華聯(lián)、海南高速、華遠地產和格力地產。其中中交地產一季度市值縮水最嚴重，環(huán)比下跌近40%。這或許與中交地產疲弱的業(yè)績表現(xiàn)相關。此前，中交地產曾發(fā)布業(yè)績預警，預告2024年再次陷入虧損。

??資本面與資金面雙重定價地產股

??從數(shù)據(jù)中不難看出，今年一季度，房地產行業(yè)在政策持續(xù)寬松與市場深度調整的雙重作用下，上市房企呈現(xiàn)出市值分化格局。

??頭部央企、國企與優(yōu)質民企領跑，而債務承壓的中小房企則持續(xù)面臨估值縮水壓力。

??究其原因，一位地產投資人士表示，當下的地產股漲跌邏輯，在于資本面與資金面雙重定價。

??政策紓困傳導至行業(yè)基本面。尤其是2025年以來，房地產融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時隔2年破冰，比如2月綠城中國發(fā)行2028年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率8.45%，以置換存量美元債。

??也有消息稱，新城控股亦有意發(fā)行美元債，已有多家香港投行找到投資機構為新城發(fā)美元債做準備，若能成功，信號意義強烈。同時根據(jù)機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年1月以來，民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

??房企在銷售端也出現(xiàn)結構性回暖。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，核心城市市場延續(xù)修復態(tài)勢，尤其是3月以來重點城市新房、二手房成交量持續(xù)回升，多個核心城市迎來“小陽春”行情，市場延續(xù)修復態(tài)勢。在供給縮量與銷售修復推動下，重點城市可售庫存普遍下降，出清周期有所縮短。房企層面，3月單月，百強房企銷售額環(huán)比增長了117.3%，環(huán)比增長明顯、同比降幅收窄，房企銷售情況有所好轉。

??當前房地產行業(yè)也迎來了資產價值重估階段，尤其是商業(yè)地產等存量發(fā)展的賽道更受長線資金青睞，一些相關標的比如恒隆集團、太古地產、瑞安房地產等一季度市值均有所上漲。

??不過值得注意的是，在資本面和資金面之外，一些突發(fā)事件也會影響上市房企股價波動，從而引起市值的變化。比如3月27日綠城中國突發(fā)公告更換董事長，這一事件導致其股價單日下跌一度超10%。

??一位上市房企的證券部人士表示，影響企業(yè)市值的因素很多，突發(fā)事件對股價的影響一般是立竿見影的，不過對當下的地產股而言，債務風險、過往模式導致的經(jīng)營管理問題以、市場變化都可能誘發(fā)股價下跌。

??地產股有望“全年走穩(wěn)”

??今年以來，在新“國九條”指引下，A股已經(jīng)有不少長期破凈的上市公司更加注重市值管理，披露估值提升計劃。

??其中房地產行業(yè)亦有企業(yè)先行。

??比如此前保利發(fā)展就發(fā)布了一份多達九項內容的估值提升計劃，包括提質增效，開展多元資本市場融資，構建資本運作、資產經(jīng)營、產業(yè)發(fā)展的強強聯(lián)合，穩(wěn)定分紅，適時開展回購增持，優(yōu)化信息披露，開展投關管理，適時開展中長期激勵計劃，推進并購重組。

??但目前這份估值提升計劃的效力還未顯現(xiàn)，從一季度數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展一季度市值下跌超5%。

??相關研究機構人士認為，提升估值對于上市房地產企業(yè)的積極影響有三點：第一，增強融資能力，降低融資成本并拓寬融資渠道；第二，較高的估值反映市場對公司的綜合實力、運營能力和未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J可，有助于提升品牌形象；第三，提升股東財富，增強股東信心，后續(xù)有望為公司提供更多資源，支持在多元化業(yè)務布局和創(chuàng)新模式探索中搶占先機。

??此前，中金公司曾發(fā)布研報稱，地產行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化突破，既創(chuàng)新性提出收儲工具，亦明確“止跌回穩(wěn)”發(fā)展目標，基本面（市場或企業(yè)）處在尋底企穩(wěn)的過程中。若房價跌勢趨緩企穩(wěn)，板塊有望開啟趨勢性行情，對應地產股在短期和中長期的投資空間均較為豐厚。

??中金公司預計2025年地產板塊行情或延續(xù)波段式交易，即政策在基本面承壓時予以支持并提振市場情緒，股價中樞由去年“前低后穩(wěn)”有望轉為“全年走穩(wěn)”。