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市政府辦公室關于印發南通市市區城市更新辦法的通知

（2025年3月10日南通市人民政府通政辦規〔2025〕1號文發布 自2025年5月1日起施行）

各縣（市、區）人民政府，市各直屬園區管委會，市有關部門和單位：

??《南通市市區城市更新辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

南通市人民政府辦公室

2025年3月10日

??（此件公開發布）

南通市市區城市更新辦法

??第一章 總則

??第一條 為深入實施城市更新行動，促進城市結構優化、功能完善、品質提升、消費升級，打造宜居、韌性、智慧城市，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

??第二條 本市市區（崇川區、通州區、海門區、南通經濟技術開發區、蘇錫通園區、通州灣示范區，下同）范圍內的城市更新活動，適用本辦法。

??本辦法所稱城市更新，是指對城市內既有生態、生產、生活用地，建筑及相關設施的空間形態和功能進行保護利用、整治出新、改造提升的建設活動。

??第三條 城市更新應當堅持“留改拆”并舉，倡導自主更新，遵循“規劃引領、統籌推進，政府引導、市場運作，民生優先、共建共享”的原則。

??第四條 市人民政府統籌、協調全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關重大事項，并將實施城市更新行動納入國民經濟和社會發展規劃。

??區人民政府（市直屬園區管委會，下同）是推進本轄區城市更新工作的主體，負責組織、協調和管理轄區內的城市更新工作。

??市住房和城鄉建設部門負責指導、協調市區城市更新工作，牽頭研究城市更新相關政策和技術導則，依法優化項目審批流程，編制城市更新專項規劃、年度計劃并督促實施，負責項目庫管理和職責范圍內城市更新項目協調推進等工作。

??市自然資源和規劃、數據等相關部門按照各自職責負責城市更新相關工作。

??第五條 不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人以及承擔城市公共空間和設施建設、經營、管理責任的單位等可以作為物業權利人，依法開展城市更新活動。

??第六條 本市建立城市更新公眾參與機制，保障公眾的知情權、參與權、表達權、監督權。

??市、區人民政府可以通過信息公開、模式創新等途徑廣泛吸引社會資本參與。對有經營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經營等形式推動政府和社會資本合作。

??第七條 本市設立城市更新專家委員會，參與城市更新專業性、技術性活動的評審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。專家委員會由相關行業專家組成，具體組成辦法和工作規則另行制定。

??第八條 本市逐步建立建筑師負責制以及社區規劃師、“城市微鑒定”“社區鑒定師”等制度，加強對城市更新區域規劃設計、建設管理和空間運行維護等技術服務。

??第九條 統籌信息化資源，逐步建設完善城市更新信息平臺，及時發布城市更新有關規劃、計劃、標準、政策等。強化視頻監控、大數據分析、人工智能等技術運用，提升城市更新智慧化風險管控和監測預警能力。

??第二章 城市更新規劃和計劃

??第十條 執行“一年一體檢，五年一評估”的城市體檢評估制度，結合實際開展城市體檢，有序建立城市更新數據庫。

??第十一條 實施城市更新行動應當以城市設計為指引，以城市體檢為基礎，編制城市更新專項規劃和城市更新單元規劃。

??城市更新專項規劃由市住房和城鄉建設部門會同市自然資源和規劃部門組織編制，報市人民政府批準實施。

??城市更新單元規劃應依據城市更新專項規劃，由區人民政府組織編制，經市住房和城鄉建設部門、市自然資源和規劃部門聯合評審通過后，報市人民政府批準實施。

??第十二條 建立城市更新項目庫管理制度。城市更新項目經市住房和城鄉建設部門會同各區人民政府及市級相關部門評審后，納入市區城市更新項目庫，實行動態管理。

??第十三條 市住房和城鄉建設部門會同各區人民政府及市級相關部門編制（或調整）城市更新年度計劃，經市人民政府同意后實施。納入項目庫的項目具備實施條件的，應當及時列入城市更新年度計劃。

??第三章 城市更新實施

??第十四條 城市更新項目主要有以下類型：

??（一）建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等以居住功能為主的居住類項目；

??（二）不符合發展導向、利用效率低下、失修失養的老舊廠區、商業區、園區、樓宇等產業類項目；

??（三）生態環境受損、公用設施陳舊、服務效能低下的城市公園、綠地廣場、濱水空間、道路橋梁、市政公用設施等公共類項目；

??（四）保護利用不充分的歷史文化街區、歷史建筑、工業遺存等人文類項目；

??（五）公共安全風險大、配套設施落后、環境臟亂差的城市生產、生活、生態混雜的復合類項目；

??（六）承災能力弱、防災等級低的避難設施及避險物資儲備設施等應急類項目；

??（七）市人民政府確定的其他城市更新項目。

??第十五條 城市更新包括以下方式：

??（一）拆除重建，是指在保障公共安全和周邊地塊權益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、構筑物及其他地上地下附著物，并重新建設、管理和使用；

??（二）整治提升，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，對建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、增補完善公共設施和消防設施，并活化利用等微改造；

??（三）拆整并舉，是指將拆除重建和整治提升相結合的混合更新；

??（四）新建補齊，是指在深入開展城市體檢和規劃研究的前提下，為優化城市結構、補齊城市功能、提升用地效能等，對城市更新單元內存量用地進行單一或復合開發利用。

??第十六條 建筑物拆除需滿足以下條件之一：

??（一）規劃建設重大城市基礎設施和公共服務設施的；

??（二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業主、物業使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

??（三）使用功能不齊全、配套設施不完善，經評估需拆除的。

??法律、法規、規章明確需要保留的除外。

??第十七條 物業權利人可以作為實施主體進行更新，或者委托市場主體作為實施主體進行更新，也可以與市場主體合作明確實施主體進行更新。

??多個相鄰城市更新項目需要統籌實施的，市、區人民政府可以確定相適應的主體作為統籌主體。兩個以上物業權利人或者相鄰多宗地塊物業權利人有共同更新意愿的，可以依法通過轉讓、入股、聯合或者共同設立項目公司等方式進行更新。

??城市更新項目涉及公有房屋的，經市、區人民政府同意，符合條件的實施主體可以通過回購承租權、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權。

??涉及公共利益、公共安全等情形的城市更新項目可以由市、區人民政府根據管理權限，依法確定實施主體。經體檢評估，既有老舊小區、城市基礎設施、公共服務設施等項目存在需限時解決的問題，可以將相關設施建設要求納入新建補齊項目土地出讓特別約定。

??第十八條 項目納入城市更新項目庫前，實施主體應當編制策劃方案；列入年度計劃前，實施主體應當編制實施方案。

??實施方案應經相關物業權利人同意或者依法表決通過后，由實施主體報區人民政府或市級行業主管部門審定。跨區項目或重點項目實施方案應當報市人民政府審定。

??第十九條 實施主體依據審定后的實施方案依法依規辦理用地、規劃、建設、驗收、移交等手續。對實行豁免、“自審承諾制”或者專家論證管理的項目，按照有關規定簡化審批手續。

??第二十條 加強城市更新誠信建設，在城市更新中推動信用管理方式創新，對實施主體和物業權利人履行承諾情況加強監督管理。

??第四章 城市更新保障

??第二十一條 市自然資源和規劃部門應當依據城市更新專項規劃和單元規劃對詳細規劃進行動態調整。經市人民政府審定的城市更新項目實施方案，可以作為國土空間詳細規劃調整的重要參考。

??城市更新項目中對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的區域，在保障公共利益和安全的前提下，按照“優化不惡化”原則，可以適度優化相關規劃指標。因既有住宅加裝電梯而占用的綠地，可以通過立體綠化等方式補充綠化總量。

??為社會公眾提供開放空間或公共服務設施的地塊，在符合規劃、消防、衛生、交通等有關規定的前提下，可增加部分建筑面積，具體指標在城市更新單元規劃或經市人民政府審定的實施方案中明確。

??在保障城市交通、綠化等公共利益，滿足安全、消防等要求，并征得相鄰土地使用權和房屋產權所有者同意的前提下，拆除重建和新建補齊類更新項目可適當減少紅線退讓距離，具體要求在城市更新單元規劃或經市人民政府審定的實施方案中明確。

??第二十二條 爭取并統籌用好上級各項政策性資金，重點用于安全隱患消除、市政基礎設施和公共服務設施提升、低效產業用地提質增效、歷史文化保護傳承等方面的項目。優先推薦具有示范效應的城市更新項目申請上級專項獎補資金。

??符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。城市更新項目實施主體實施多地塊并宗、更新后交易的，按照國家和省有關規定，享受有關稅費支持政策。

??住宅物業權利人實施自主更新時，可以提取住房公積金或者利用公積金貸款支付改建成本費用。

??第二十三條 鼓勵金融機構依法開發多樣化金融產品和創新服務，滿足城市更新項目融資需求。鼓勵政策性銀行和商業銀行按照有關規定為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用。

??第二十四條 城市更新活動中，可合理利用城市地下空間建設連接通道、公共停車場以及應急救災、人防和體育等設施。根據需要，可單獨設立地下空間建設用地使用權。

??邊角料、夾心地、插花地等無法單獨出具規劃條件或難以獨立開發的零星土地，可納入周邊城市更新項目一并實施。

??涉及低效工業用地的城市更新項目，經市人民政府批準，可以按照有關規定提高工業項目配套建設行政辦公、生活服務設施的建筑面積占地上建筑總面積的比例，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

??涉及低效產業用地的城市更新項目，土地使用權人滿足自身需要后有節余土地且具備獨立分宗條件的，在符合規劃、安全、生態環境保護等要求的前提下，經依法批準后，可以對節余土地進行分割轉讓。

??第二十五條 結合新產業、新業態發展需要，不同產業用地類型可以合理轉換，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。

??符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。五年過渡期自批準之日起算。

??城市更新項目的土地出讓價款，應在土地價格評估基礎上，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻度等因素合理確定。因土地用途轉換需補繳土地出讓金的，可以按規定分期繳納。

??涉及低效工業用地的城市更新項目，在符合國土空間詳細規劃、不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不增收土地出讓價款。

??第二十六條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當按照現行規范、標準進行施工圖審查。對無法滿足現行標準的城市更新項目，涉及歷史文化保護傳承利用的由住房和城鄉建設部門組織專家論證，涉及既有建筑安全隱患消除的由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查等依據。

??“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應當編制消防實施方案，消防實施方案應當改善和提升原建筑物消防水平。

??對涉及歷史建筑、工業遺產等人文類城市更新項目，因保護利用需要無法滿足國家工程建設消防技術標準要求的，建設單位除依法提交相關材料外，還應當提交特殊消防設計技術資料，由住房和城鄉建設部門依法組織專家評審，專家評審意見作為有關部門審批的依據。

??第二十七條 以下建筑使用功能改變的，可按有關規定申請辦理施工圖（含消防）審查、消防驗收或備案。

??（一）商業建筑和辦公建筑功能互換、商業建筑內部業態調整互換和空間優化；

??（二）學校、醫院、文體場館、交通場站等公共建筑內部增加商業設施功能的；

??（三）工業、倉儲建筑增加物流功能的，以及工業、倉儲建筑功能相互調整的；

??（四）閑置存量建筑改建養老、托育服務設施的；

??（五）符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的。

??第二十八條 依法依規可以不辦理施工許可證的其他建設工程，在辦理消防驗收或備案時，實施主體可以提交消防查驗報告代替竣工驗收報告。

??建立消防驗收、備案和投入使用、營業前消防安全檢查、日常監督檢查工作協同機制，實現審批管理標準統一和結果銜接。

??第二十九條 歷史文化街區及各類歷史建筑應根據相關規定及規劃要求進行保護，支持合理的功能置換、提升利用與更新活化。

??歷史文化街區等特定區域內的城市更新項目，在符合詳細規劃的前提下可以根據實際情況劃定用地邊界，并按照保護要求合理確定規劃指標。城市更新項目因歷史風貌保護需要，容積率受到限制的，可以按照有關規定實行異地補償。

??歷史建筑加固、修繕、保護應當體現其核心價值，消除安全隱患，不得損壞外觀風貌和典型構件。在滿足結構、消防安全等要求，不影響歷史文化價值的基礎上，結合實際使用需求，可以依法通過加建、改建、增設設施等方式，提升既有建筑的性能。

??因歷史文化街區等特定區域內的城市更新項目需要，市、區人民政府應當按照有關規定組織編制防火安全保障方案，作為管理的依據。因地段狹窄，敷設管線無法滿足相關規范的安全間距要求時，應當采用新材料、新工藝等變通的工程措施，滿足管線安全運營管理要求。

??對城市更新項目中的市級和縣級文物保護單位、一般不可移動文物的修繕工程，文化廣電和旅游（文物）部門應當加強對施工現場的消防安全監管。

??第五章 附則

??第三十條 土地分層管理、項目消防審驗、建筑功能轉換等相關配套政策、技術標準和工作導則，由市有關部門另行制定。

??第三十一條 環境綜合整治、危房治理、老舊小區改造、歷史風貌保護、低效用地再開發等工作，國家、省有相關規定的，從其規定。

??第三十二條 財政出資項目的實施需滿足政府投資項目管理有關規定的要求。

??第三十三條 本市其他縣（市）的城市更新工作，可以參照本辦法執行。

??第三十四條 本辦法自2025年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。