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??商品房銷售市場持續下行

??1—9月，商品房銷售面積84806萬平方米，按可比口徑計算同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，按可比口徑計算下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

??1-9月新建商品房銷售面積及金額同比跌幅繼續下探。9月多個核心城市紛紛落地“認房不認貸”，放松“限購”“限售”，降低首付比例和利率下限，政策刺激下市場熱度短期內提升，但整體市場情緒和預期并沒有得到扭轉，累計交易量同比仍處負增長區間，且跌幅下行。值得注意的是，前9個月的交易量同比降幅擴大，是在上年低基數基礎上呈現的，更凸顯了市場的冷淡。

??整體而言，當前內外部經濟環境挑戰較大，受收入預期影響居民消費動力不足，購房意愿不強。面對房地產行業持續不景氣，我們認為行業政策環境仍有優化空間，如重點城市包括一線城市進一步優化或解除限購、限售、限價等措施；對民企更便利的融資支持，優化專項資金監管賬戶的支付條件，加碼財稅優惠措施；對購房者給予購房補貼，或抵消個稅等。金融政策方面，央行貨幣政策委員會9月底召開的第三季度例會中已經明確“落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。”同時，還可以結合各城市發展規劃，推出更多支持房地產行業發展的創新舉措，促進市場交易、投資活躍度。

??單月數據來看，9月商品房銷售面積及金額規模較上月有明顯回升，但市場成交規模明顯低于3月和6月。同比跌幅呈現持續收窄趨勢。9月銷售數據略有修復，但仍處低位，效果不及預期，沒有出現“金九”行情。經過長時間的市場沉寂，另外多輪放松政策的累積效應，年底業績沖刺階段，企業應順勢而為，加大營銷和優惠力度，力促市場銷售實現有效回升。

??分類物業銷售看，商品住宅市場持續下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴大；辦公樓及商業營業用房兩項指標保持下降，但跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區銷售情況看，東部地區銷售面積及金額跌幅擴大，同比變動調整明顯；西部地區市場出現改善跡象，兩項指標跌幅較上月有所收窄；中部和東北區指標表現各異，中部地區跌幅居前。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.8%、61.7%，較上月分別提升0.5個和0.3個百分點。

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??房地產開發投資下行趨勢不改

??1—9月，全國房地產開發投資87269億元，按可比口徑計算同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

??1-9月，房地產開發投資繼續向下，同比跌幅較上月再次擴大0.3個百分點。當前銷售市場預期不穩，房企投資態度保持謹慎，投資拿地企業集中在部分頭部民營房企和央國企。民營房企融資難題仍未得到解決，投資能力和積極性受到制約。國家統計局數據顯示，1-9月民間投資下降0.6%，扣除房地產開發投資，民間投資同比增長9.1%。城市層面，企業投資聚焦在一、二線城市核心區域，三、四線城市房地產投資需要更長的修復期。

??當前無論是房地產開發投資還是居民購房消費，核心是要解決信心不足問題。房地產業在我國的發展只有短短的三十多年，既不是傳統產業，更不是夕陽產業，而是居于國民經濟中心區域的支柱產業，牽一發動全身。房地產穩定，則地方財政穩定，地方經濟建設才有源源不斷的動力；房地產穩定，居民財富穩定，民間消費和投資才有節節上升的意愿。

??解決房地產投資的信心問題，首先要解決開發企業的現金流問題，債務清償問題，以及房屋交付問題。這些問題既有各自的側重點，又有關聯性，需要政府主管部門、開發企業、購房者等多方共同努力，實現行業投資的可持續發展。

??月度數據方面，9月全國房地產開發投資10369億元，較上月增加12.9%，同比減少18.7%，單月同比跌幅波動不大。開發企業投資積極性未得到修復，短期將保持負增長趨勢。

??從物業類別投資上看，商業營業用房跌幅最大，同比跌幅較上月略有收窄，住宅和辦公樓跌幅有所擴大。住宅投資占總投資比重75.9%，較上月降低0.1個百分點。

??從地區來看，各區域投資同比繼續負增長，東北地區跌幅領先；同比變動上表現各異，東部和東北地區跌幅均較上月有所擴大，中部跌幅與上月持平，西部地區跌幅較上月縮小。開發企業在東部地區的投資比重為59.2%，較上月降低0.1個百分點。

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??房屋新開工面積規模保持低位

??1—9月，房地產開發企業房屋新開工面積72123萬平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

??1-9月，全國商品房新開工面積持續低位運行，累計同比跌幅較上月縮小1個百分點。9月新開工規模8232萬平方米，單月同比跌幅明顯收窄。9月部分熱點城市政策放松后，銷售去化加快，企業加快新項目開工節奏，但整體而言，房企資金壓力仍制約開發投資積極性，整體新開工規模回升尚需時日。在保交付政策保障下，房屋竣工面積保持上漲，漲幅較上月略有擴大。

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??房地產開發企業到位資金跌幅持續擴大

??1—9月，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

??1—9月，房地產開發企業到位資金跌幅持續擴大。受商品房銷售市場低迷影響，定金及預收款、個人按揭貸款跌幅分別較上月擴大2.3個和2.6個百分點；企業自籌資金稍有改善，同比跌幅繼續收窄。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的51.7%，較上月降低0.7個百分點；自籌資金占31.9%，較上月提升0.7個百分點。

??在融資政策支持下，房地產企業資金來源中自籌資金占比有所提升，但整體融資仍然較為低迷，自籌資金同比跌幅超過兩成。當前商品房銷售市場未有明顯起色，回款不暢、償債壓力下，未來可能爆出更多房企債務違約事件，行業流動性問題需要持續關注，避免風險蔓延。銷售回款是房企經營形成良性循環的重要抓手，但市場整體銷售企穩回升之前，仍需政策加大對房企融資支持。

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??商品住宅庫存去化壓力不減

??9月末，商品房待售面積64537萬平方米，較上月減少258萬平方米。其中，住宅減少180萬平方米，辦公樓減少6萬平方米，商業營業用房減少39萬平方米。

??當前商品房銷售市場成交仍較為低迷，當前商品房待售面積的去化周期是6.8個月（月銷售面積是今年前九個月的平均值），庫存去化壓力不減。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長，其中住宅待售面積上漲19.7%，漲幅較上月縮小0.2個百分點，辦公樓同比漲幅擴大0.8個百分點。