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??核心觀點： 

??金融環境主要特征：2024 年 3 月份幾個金融指標走勢各有特點。一是 M1 增速雖然只有 1.1%，創近四年新低，說明市場上的資金供應有所減少，但整體上一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態勢。二是不同于上月住戶短期、中長期貸款出現減少，3 月住戶貸款增加 1.33 萬億元，出現回暖。三是中國1 年期國債收益率持續下調，且目前處于近 13 年來最低值，說明市場流動性持續寬松。四是首套房貸主流利率自上月降至 3.6%以下后，3 月繼續持平，考慮到近期全國多個城市發布階段性取消首套房商貸利率下限的通知，預計購房者入市門檻及貸款成本可能進一步降低。

??傳導機制的新情況：金融指標與房地產市場之間存在顯著的相關性，尤其是在各指標的峰值、谷值以及時間順序上。歷史數據比較表明，全國首套房貸的平均利率與全國商品房銷售面積的年初累計同比增速之間，通常呈現出一種相反的變動趨勢，其中房貸利率的變化往往稍微領先。然而，從去年下半年至今的觀察來看，這種反向關聯性有所減弱，這可能表明市場的傳導機制存在障礙，也可能意味著房地產市場對各類金融資金的吸收和消化能力并不理想。

??樓市走向預測判斷：金融環境的寬松對于房地產市場的健康發展起著關鍵性作用。一季度貨幣政策定調、降準操作、5 年期以上 LPR 下調等關鍵金融政策工具的使用，以及市場對未來貨幣政策可能進一步放松的預期，都為房地產市場的復蘇創造了有利條件。此外，房地產市場的活躍也可以反過來促進金融市場，尤其是中長期貸款市場的發展，從而真正實現“金融與房地產良性循環”的政策導向。

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，同時金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產市場相關性較高的月度金融數據進行研究。

??一、3 月末 M1 增速創近四年新低，住戶部門貸款余額增速持平

??1、M1 余額同比增速增長 1.1%，創近四年新低

??M1 是經濟周期波動和房地產價格波動的先行指標。M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??央行發布的金融統計數據顯示，2024 年 3 月末 M1 余額同比增長 1.1%，增速較上月小幅回落，處于歷史低位水平（2020 年 2 月以來的最低值）。與此同時 M2同比增長 8.3%，增速較上個月下降了 0.4 個百分點，與去年同期相比更是降低了 4.4 個百分點。3 月貨幣供應增速的放緩主要可以歸因于去年同期的高基數效應，以及春節后財政性存款和非銀行金融機構存款的顯著減少。此外，3 月 M1 與M2 之間的“剪刀差”，已經縮小到了 7.2%。這一變化主要由于國內定期存款的占比依然較高，反映出在非銀行金融和企業投資決策上，市場整體保持了一定的謹慎態度。

??當前市場上的資金供應有所減少，但整體上仍保持在合理的水平線上，且一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態勢。鑒于國內經濟目前仍處于復蘇的早期階段，且考慮到當前信貸增速的放緩，以及房地產市場復蘇的緩慢，預計短期內M1 和 M2 的增長速度可能會繼續維持在較低水平。

??點擊查看完整版報告：2024年3月金融環境和房地產市場月報(20240418)