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??2022年雅居樂銷售規(guī)模腰斬，土儲(chǔ)規(guī)模可覆蓋未來(lái)5年銷售，凈利潤(rùn)虧損134億；三道紅線處于黃檔。物管收入137億元，同比增長(zhǎng)超兩成。

??◎  作者 /沈曉玲 張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)規(guī)模下滑超五成，降幅大于百?gòu)?qiáng)平均降幅】2022年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額652億元，銷售規(guī)模同比下滑53%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水平。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積517萬(wàn)平方米，同比下降47%，預(yù)售均價(jià)為12595元/平方米，較去年同期下降12%。

??【全年無(wú)新增土儲(chǔ)，近四成土儲(chǔ)位于大灣區(qū)和長(zhǎng)三角】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年全年雅居樂未在公開市場(chǎng)新增土儲(chǔ)。截止2022年底，雅居樂擁有總建筑面積為4016萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降15%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲(chǔ)。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來(lái)5年左右銷售需求。從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂土儲(chǔ)主要分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大城市群，合計(jì)土儲(chǔ)占比37%。

??【營(yíng)收規(guī)模同比下降近三成，凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損】2022年，雅居樂營(yíng)業(yè)收入為540億元，同比下降26%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為374億元，同比下降36%，主要受到期內(nèi)疫情散點(diǎn)多發(fā)、銷售節(jié)奏放緩以及折扣讓利等因素影響。合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年?duì)I收）為0.85，營(yíng)收增長(zhǎng)仍有壓力。2022年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)10億元，同比下降95%，毛利率為1.9%，較去年同期下降24.1個(gè)百分點(diǎn)，毛利及毛利率的下降與土地成本上升、結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)下降有關(guān)。期內(nèi)雅居樂凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損134億元和150億元，主要受到毛利的大幅下滑、合營(yíng)企業(yè)權(quán)益虧損、外匯風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目和應(yīng)收賬款等計(jì)提減值等因素的影響。根據(jù)企業(yè)披露，2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金持續(xù)為正。

??【三道紅線處于黃檔，短期流動(dòng)性不足】截止至2022年底，雅居樂擁有現(xiàn)金161億元，現(xiàn)金總規(guī)模同比下降58%，現(xiàn)金短債比降至0.7，低于監(jiān)管指標(biāo)要求，在剔除受限制現(xiàn)金后，現(xiàn)金短債比僅為0.4，流動(dòng)性不足。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至67%，相較期初下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，仍保持在監(jiān)管閾值內(nèi)。政策支撐融資能力逐漸恢復(fù)，多元化融資接近50億元。

??【多元營(yíng)收持續(xù)提升，物管營(yíng)收同比上升超兩成】2022年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約166億元，同比增長(zhǎng)14%，另外多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至31%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為137億元，較去年同期上升21%，截止2022年底，在管物業(yè)建面為5.4億平方米，規(guī)模同比提升12%。商業(yè)及環(huán)保收入29億元，同比下降11%，主要受到疫情、期內(nèi)出售投資物業(yè)以及環(huán)保業(yè)務(wù)附屬公司導(dǎo)致。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)規(guī)模下滑超五成
降幅大于百?gòu)?qiáng)平均降幅

??銷售規(guī)模腰斬，均價(jià)、面積大幅下滑。2022年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額652億元，銷售規(guī)模同比下滑53%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水平。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積517萬(wàn)平方米，同比下降47%，預(yù)售均價(jià)為12595元/平方米，較去年同期下降12%。

??02 土地

??全年無(wú)新增土儲(chǔ)
近四成土儲(chǔ)位于大灣區(qū)和長(zhǎng)三角

??期內(nèi)無(wú)新增土儲(chǔ)，總土儲(chǔ)下降15%。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年全年雅居樂未在公開市場(chǎng)新增土儲(chǔ)。截止2022年12月31日，雅居樂擁有總建筑面積為4016萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降15%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲(chǔ)。從土儲(chǔ)的平均成本上看，平均地價(jià)為3255元/平方米，是當(dāng)年售平均售價(jià)的26%，成本較低。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來(lái)5年左右銷售需求。從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂土儲(chǔ)主要分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大城市群，合計(jì)土儲(chǔ)占比37%，接近四成。其中大灣區(qū)土土地儲(chǔ)備約為1,033萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26%，現(xiàn)有49個(gè)在建項(xiàng)目；長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比11%，土儲(chǔ)為454萬(wàn)平方米，包含44開發(fā)項(xiàng)目。

??03 盈利

??營(yíng)收規(guī)模同比下降近三成
凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損

??地產(chǎn)營(yíng)收下降36%，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)壓力大。2022年，雅居樂營(yíng)業(yè)收入為540億元，同比下降26%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為374億元，同比下降36%，主要受到期內(nèi)疫情散點(diǎn)多發(fā)、銷售節(jié)奏放緩以及折扣讓利等因素，結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)均下滑，結(jié)轉(zhuǎn)總面積為331萬(wàn)平方米，較2021年的下降22.4%，確認(rèn)銷售均價(jià)為每平方米人民幣11,292元，較2021年的每平方米人民幣13,682元下降17.5%。同時(shí)，從合同負(fù)債儲(chǔ)備來(lái)看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年?duì)I收）為0.85，營(yíng)收增長(zhǎng)仍有壓力。

??毛利同比下降95%，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。2022年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)10億元，同比下降95%，毛利率為1.9%，較去年同期下降24.1個(gè)百分點(diǎn)，毛利及毛利率的下降與土地成本上升、結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)下降有關(guān)，其中結(jié)轉(zhuǎn)成本由2021年的10,104元/平方米上升至2022年的11,903元/平方米，同比增幅達(dá)到17.8%，疊加結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)同比下降17.5%，壓縮毛利水平。期內(nèi)雅居樂凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損134億元和150億元，主要受到毛利的大幅下滑、合營(yíng)企業(yè)權(quán)益虧損、外匯風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目和應(yīng)收賬款等計(jì)提減值等因素的影響。但根據(jù)企業(yè)披露，2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金持續(xù)為正。

??04 負(fù)債

??三道紅線處于黃檔
短期流動(dòng)性不足

??總有息負(fù)債規(guī)模下降接近三成，平均借款利率保持穩(wěn)定。2022年雅居樂的凈負(fù)債率為57%，同比上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至67%，相較期初下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，仍保持在監(jiān)管閾值內(nèi)。期內(nèi)，加權(quán)平均借貸利率較期初提高0.1個(gè)百分點(diǎn)至6%，處于較低水平。截止2022年12月底，雅居樂總有息負(fù)債規(guī)模595億元，較2021年年末下降26%。

??全年償還近250億債務(wù)，短期流動(dòng)性告急。根據(jù)企業(yè)年報(bào)顯示，2022年雅居樂債務(wù)凈償還近250億元，盡管期內(nèi)雅居樂已全部按時(shí)贖回、償還境外票據(jù)、債券，但雅居樂通過出售資產(chǎn)、項(xiàng)目換取流動(dòng)性的方式并不可持續(xù)。根據(jù)公告顯示，2021年、2022年為緩解流動(dòng)性壓力，雅居樂處置了大量非核心資產(chǎn)、退出36個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目，回籠資金超過200億。根據(jù)業(yè)績(jī)公告披露債務(wù)明細(xì)，未來(lái)兩年內(nèi)需要償還債務(wù)占比達(dá)到64%，其中一年內(nèi)償還的銀行借款和債券占比為40%，短期償債壓力仍不減。截止至2022年底，雅居樂擁有現(xiàn)金161億元，其中包含76億受限制現(xiàn)金，現(xiàn)金總規(guī)模同比下降58%，現(xiàn)金短債比也從2021年的1.3下降至2022年的0.7，低于監(jiān)管指標(biāo)要求，在剔除受限制現(xiàn)金后，現(xiàn)金短債比僅為0.4，流動(dòng)性不足。

??政策支撐融資能力逐漸恢復(fù)，多元化融資接近50億元。在“金融16條”等維穩(wěn)政策的支持下，2023年1月境內(nèi)發(fā)行12億元中期票據(jù)，境外獲得新增融資超過4億元人民幣，3月獲得了由中證金及券商通過CDS擔(dān)保的公募債籌資7億元以及折合人民幣23億元的定期貸款融資，累計(jì)獲得融資人民幣46億元。

??05 戰(zhàn)略

??多元營(yíng)收持續(xù)提升
物管營(yíng)收同比上升超兩成

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、環(huán)保等多個(gè)板塊。2022年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約166億元，同比增長(zhǎng)14%，另外多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至31%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為137億元，較去年同期上升21%，截止2022年底，在管物業(yè)建面為5.4億平方米，規(guī)模同比提升12%。商業(yè)及環(huán)保收入29億元，同比下降11%，主要受到疫情、期內(nèi)出售投資物業(yè)以及環(huán)保業(yè)務(wù)附屬公司導(dǎo)致。

??與此同時(shí)，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，現(xiàn)持有威馬汽車4.58%的股權(quán)，且威馬于今年6月完成向港交所遞交上市申請(qǐng)書。