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??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月末政治局會議定調行業新形勢以來，政策端積極信號不斷釋放。

??從目前來看，政策主要優化方向從降首付、降利率、認房不認貸，到目前重點一二線城市已開始陸續限購松綁。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。對房地產領域，會議提出，構建房地產發展新模式。強調，要完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

??2023年以來，先后有多個部門陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。但從效果來看，直到目前，融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖。

??此次中央金融工作會議強調要對不同所有制房地產企業合理融資需求一視同仁，未來可能會對白名單外房企有一定的利好，但最終仍需看政策落地效果。

??我們認為，從目前來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但即便是北京、上海、杭州等城市次核心區項目去化亦開始承壓。對企業而言，關鍵其實還是在于市場能否回暖，若樓市銷售仍未轉好，企業仍將艱難。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。

??作為中國金融領域最高規格的會議，在金融監管、市場體系、防范風險等領域的政策部署對我國中長期金融業發展具有重大指導意義。本次會議對房地產金融相關工作指明了新的發展方向。

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??健全主體監管制度和資金監管

??會議強調，要促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理。

??近年來，在房住不炒、行業降杠桿的主基調下，房地產行業政策調控持續，企業信用風險加速發酵。部分房企前期追求規模擴張，高周轉、高杠桿、高負債運營。隨著市場進入盤整期，市場下行疊加疫情等不利因素的影響，企業銷售增速放緩、去化回款受阻，企業負面信用事件頻發。

??此次強調健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，主要目的還是為了確保房地產行業風險不再擴大。

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??融資需求“一視同仁”

??此次會議強調，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

??這是首次出現這樣的表述。在此之前，2022年11月23日，央行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》中表述為：對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

??從2023年前三季度的融資情況來看，前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環比及同比均呈現加速下滑趨勢。雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??此次強調要對不同所有制房地產企業合理融資需求一視同仁，或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定的利好，但關鍵還在于落地實施。其中需要注意的是，對于部分已經出險房企的融資需求如何處理。

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??支持“三大工程”建設

??會議指出，要因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

??按照目前對“三大工程”的定義，主要包括保障性住房規劃建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。這也將是未來行業發展的新方向。

??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月24日政治局會議定調行業供需關系發生重大轉變，成為今年以來政策分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉并用”。

??盤點政策內容可以發現，中央政策主要涉及金融支持政策，在居民信貸端以及房企融資利好，地方政策內容則覆蓋“四限”、公積金和財稅托市六個方面。

??具體來看，居民信貸端支持持續加碼，具體包括五大內容：1、落地“認房不認貸”，支持合理住房需求。2、調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間。3、動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限。4、落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力。5、降準降息穩經濟，房地產供需兩端同步受益。

??房企融資端主要涉及“金融16條”適用期限延期、民營經濟31條、明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制等。

??地方政策方面，松綁力度自三季度開始提速，據CRIC不完全統計，三季度有133個省市218次放松房地產政策，力度明顯增強。9月之后，核心城市迎來雙限解禁潮，到目前重點一二線城市已開始陸續限購松綁。

??然而，從市場表現來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但對成交的提振效果邊際遞減。

??依據10月各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：

??一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區網簽量同環比漲幅均高于其他區。

??二是短期集中放量后，呈現“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對成交的提振快速遞減。

??三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??從11月的情況來看，據CRIC調研，2023年11月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1151萬平方米，環比增長22%，同比下降25%，前11月累計供應面積將達到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續發酵，房企推盤積極性穩步提升。

??但結合當下各城市的成交特征，我們認為，11月成交不容樂觀，環比或將穩中有降，同比增幅也將持續收窄，不同城市分化行情預期還將延續。

??這主要是因為，一方面，前11月供應累計降幅進一步擴大至10%，供給對成交的約束作用更加明顯。另外一方面，10月多數城市諸如廣州、天津、合肥、南京等項目來訪、認購在國慶假期后均呈現回落行情。

??接下來不同城市的分化行情大體可以分為以下幾類：

??第一類為北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市，若無切中痛點的政策利好加持，成交增長動能或將持續放緩。從目前京滬杭市場表現來看，隨著“認房不認貸”、限購局部松綁等新政落地，短期內刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應遞減，上海外環線熱區/新城軌交項目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區域分化越加明顯。雖然三城高端購買力基礎雄厚，但是二手房價下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續若無密集利好政策加持，實則很難對成交產生穩固支撐。

??第二類為短期內熱度較高的成都、西安等城市，成交或將轉降，供給約束將更為顯著。以成都為例，預計11月新開或加推項目約34個，供應量持續低位水平，對中短期成交有制約作用；從供應結構來看，雖7成位于一圈層，但熱盤較少，加之一圈層庫存相對較低，且多為普通順銷項目房源，難對市場熱度有明顯助力。西安則因9、10月集中供應，市場需求提前消耗，加上后續市場新增供應節奏放緩，對成交刺激力度減弱，后市主要以去庫存為主。

??第三類為南京、武漢等短期內穩步修復，人口、購買力尚有支撐的二線城市，11月成交或將延續小幅微增態勢。主要是基于一方面供應放量且結構尚佳，南京加強了主城區改善產品的結構占比，武漢則主要以主城剛需為供應主力，適銷對路樓盤入市會帶動居民購房熱情；另一方面，年末將至，房企也會加強營銷力度，對于武漢而言，目前只要有次核心區低于市場價的高性價比樓盤入市，還是可以撬動剛需購房需求的，因而對于11月成交大概率延續高位。

??第四類為天津、鄭州、重慶等以剛需客群為主導，市場仍處筑底階段。對于這類城市而言，雖然整體購房基數較大，但是剛需客群購買力降級嚴重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價跌分流客戶，11月成交難有亮眼表現。

??總體來看，政策利好對成交的提振效果正邊際遞減。

??一方面，當前政策落地效果良好的成都、西安，受供應縮量+供需錯配雙重影響，成交難有較大的釋放空間。

??另外一方面，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。

??可以預見，11月熱點城市和熱點項目個數還將持續減少。

??這主要還是因為當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市仍將面臨較長的調整期。