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??對于格力地產而言，想要借助華發集團的資源在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，恐怕也絕非易事。

??退出地產行業、原董事長魯君四被查，讓格力地產一時成為市場高度關注的焦點。

??4月14日晚間，格力地產股份有限公司（以下簡稱“格力地產”）發布關于控股股東股權結構變動的進展公告。

??根據公告，珠海市國資委將其持有的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“”海投公司以）100%股權無償劃轉至華發集團。此次股權劃轉后，華發集團將間接控制海投公司持有的格力地產44.95%股份。工商變更登記已于2025年4月14日完成。

??此次調整意味著，格力地產將并入華發集團，與此同時，該公司完全退出地產行業，“格力地產”四字，也將自此江湖除名。

??股權結構變動前后，海投公司控股股東由珠海市國資委變更為華發集團，但格力地產的股份數量和持股比例不發生變化，控股股東及實際控制人亦不發生變更，對公司的生產經營活動不產生實質性影響。

??格力地產表示，此次股權結構變動是珠海市國資委對國有資產管理的一次調整，旨在優化國有資產布局，提高國有資產運營效率。

??記者注意到，此次重組完成后，格力地產還剩14個項目，涵蓋住宅、車位、商業及配套等業態。對于住宅及住宅配套車位，將加速銷售去化或對外處置；與大消費運營相關的商業/商辦等，將圍繞大消費主營業務作為經營性物業運營。

??此前，海投公司出具承諾，即若格力地產未能在5年內整體退出房地產業務，其將在符合相關法律法規，且與格力地產達成一致及履行必要的審批程序后，以公允的市場價格承接格力地產屆時尚未去化或處置完畢的房地產業務。

??“此次股權劃轉后，華發集團可利用資源整合能力助力格力地產業務轉型，還可將格力地產部分房地產資產與自身其他業務資產置換，優化資源配置。”中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜表示，條件成熟時，華發集團可通過吸收合并將格力地產房地產業務納入，徹底解決同業競爭問題。

??對于格力地產保留下來的房地產業務是否會持續拖累公司業績、未來免稅業務的發展方向、相關舉措，以及后續是否會有人員變動的調整等問題，記者多次致電格力地產，電話均未接通。

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??轉型之路波折不斷

??格力地產的轉型之路已歷經5年，期間波折不斷。

??2020年，格力地產提交首份重組草案，擬通過發行股份及支付現金的方式購買珠海免稅集團100%股權，后向戰略投資者配資不超8億元。然而，由于當時格力地產原董事長魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法行為被中國證監會立案調查，該收購計劃被迫暫停，直至2022年12月才宣布重啟。

??這一收購案的進展極度緩慢，中間還出現了數度暫停與修改，直至2024年的7月才形成最終方案。方案也從最初的收購100股權，變成資產置換，置換的股權比例也降至51%。

??根據最終方案，格力地產將持有的上海海控保聯置業有限公司、上海海控合聯置業有限公司、上海海控太聯置業有限公司、三亞合聯建設發展有限公司、重慶兩江新區格力地產有限公司等五家公司100%的股權及公司相關對外債務，與控股股東海投公司持有的珠海免稅51%股權進行資產置換，資產置換的差額部分以現金方式補足。

??經過此次資產置換，格力地產雖未完全剝離地產開發項目，但也能極大地改善公司業績情況與完成戰略轉型。

??根據交易報告書顯示，2023年及2024年上半年，珠海免稅凈利潤分別約6.67億元、4.38億元。而在交易完成之后，格力地產2024年上半年營業收入約19.36億元，其中免稅銷售收入占營業收入比重為64.56%，成為格力地產最重要的收入來源；與此同時，格力地產2024年上半年的凈虧損也將收窄約5.43億元。

??2024年12月31日，格力地產已實施完成上述資產置換，公司戰略定位就此變更為以免稅業務為核心，圍繞大消費產業鏈建立運營、投資的企業集團。

??為了準確體現公司戰略轉型規劃，格力地產于今年3月18日晚間公告稱，擬將公司的名稱由“格力地產股份有限公司”變更為“珠海珠免集團股份有限公司”，證券簡稱亦將由“格力地產”變更為“珠免集團”，證券代碼不變。目前改名事項已經董事會審議通過，后續還需要走股東大會（4月18日）以及具體辦理工商變更的程序。

??原以為格力地產的重組之路到此就會結束，但沒想到珠海國資委會將其劃轉至華發集團旗下。對于格力地產而言，此次劃轉后最終直接控股股東及實控人都不變，還能得到來自華發集團的資金及運營支持，彼此間還能形成商業資源的互補。

??從資本市場的反應來看，同樣認為這次資產重組對格力地產是利好消息。在4月10日發布關于控股股東股權結構變動的提示性公告前，格力地產股票已出現異常波動，4月8日、4月9日、4月10日連續三個交易日內日收盤價格漲幅偏離值累計達20%。

??不過，市場也有預測，鑒于格力地產已通過資產重組持有珠海免稅集團51%的股權，華發集團亦持有其23%的股權，如今華發集團控股格力地產后，后續極有可能將自身持有的珠海免稅集團股權注入格力地產或者發行股份并支付現金的方式收購剩余26%的珠免集團股權，屆時格力地產將徹底轉型為華發集團旗下的“珠海免稅”業務平臺。

??值得注意的是，這并非格力地產首次經歷無償劃撥。

??在商業領域，格力地產與格力電器名稱相近，也有著千絲萬縷的聯系。

??格力地產最初是?格力集團?旗下子公司，與格力電器同屬格力集團控股企業?。2012~2014年，董明珠擔任格力集團董事長及法定代表人，對格力地產的重大決策有參與權。但董明珠曾多次在公開場合表示，格力地產與格力電器無關。兩者業務獨立，無交叉持股。

??2015年5月，格力集團將持有的格力地產3億股無限售流通A股（占格力地產總股本的51.94%）無償劃轉至海投公司，至此格力地產正式與格力集團分家，也由此切斷了與格力電器在股權層面的直接聯系。

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??免稅業務轉型面臨難題

??格力地產轉型和地產行業深度調整與自身業績持續下滑緊密相關。

??官網顯示，格力地產成立于1999年，是一家以房地產業、大消費產業、生物醫藥大健康產業為發展核心的集團化企業。2009年9月，格力地產成功上市；2015年，格力地產通過由格力集團無償劃撥股份的方式，正式并入珠海投資控股。

??獲得國資背景后，格力地產曾連續高溢價競得多宗地塊。然而，近年來，由于激進擴張導致管理失控，其地產業務陷入困境。

??2014年底至2015年，格力地產分別以16.14億元和14.5億元競得上海前灘32-01、38-01地塊，溢價率分別高達127%和92.5%，刷新當時上海單價地王紀錄；2015年底又以2.93億元競得珠海平沙商住地塊，創當時區域總價及樓面價雙紀錄；2016年，格力地產又以總價19.65億元競得上海松江區10-05號宅地，這也是格力地產自2014年12月首次進入上海后再次出手拿地。

??不過，這些地王項目在管理上卻出現問題，如上海前灘32-01地塊延期8年入市的格力·海德壹號項目，2024年有媒體報道稱，項目存在拖延工期、裝修降標、擅自更改設計等問題，引發業主集體投訴。

??受地產業務受阻影響，2022年，格力地產歸屬母公司凈利潤虧損20.57億元；2023年，營業總收入47.32億元，同比增長16.95%，但歸屬母公司凈利潤仍虧損7.33億元。2024年，虧損進一步擴大，預計全年歸屬母公司凈利潤虧損12.5億元~17.8億元。

??過去很長一段時間，房地產開發業務一直是格力地產主要營業收入來源。2023年，其房地產開發業務營業收入占比仍高達89.45%。但這一核心業務卻未能帶來利潤增長，反而成為業績拖累。一方面，房地產項目結轉毛利率下降，壓縮了利潤空間；另一方面，市場下行導致存貨、長期股權投資等資產減值風險增加，公司需計提資產減值準備，進一步加重了虧損。

??除了業績虧損，格力地產還面臨較高的財務風險。截至2024年三季度，公司負債率高達80.65%，流動比率和速動比率顯示短期償債壓力較大。

??地產板塊業績持續承壓之下，格力地產在2024年11月及2025年3月相繼發布公告宣布逐步剝離房地產業務，轉向免稅市場。

??不過，從行業整體情況來看，免稅市場正面臨收縮壓力。根據海口海關統計數據，2024年全年，海南離島免稅購物金額309.4億元，同比下降29.3%；免稅購物人數568.3萬人次，同比下降15.88%。

??作為免稅行業龍頭企業的中國中免也受到行業收縮的影響，2024年營業收入564.74億元，同比下降16.38%；歸屬母公司凈利潤42.67億元，同比下降36.44%。面對市場變化，即便是中國中免也在尋求新增量，加速布局境外免稅店。

??在此背景下，對于背靠華發集團的格力地產而言，想要借助華發集團的資源在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，恐怕也絕非易事，其轉型之路仍面臨諸多挑戰。