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??管理部門扶持大房企化解困難的決心和態(tài)度堅定。

??據(jù)多家房企消息，11月7日下午，中國人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召集數(shù)家房企座談，了解行業(yè)資金狀況和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。參會企業(yè)包括萬科、保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)和金地集團(tuán)等。

??很明顯，此次參會企業(yè)中沒有出險房企，且多為大型頭部房企。但頭部房企就絕對安全嗎？

??事實上，無論是民企標(biāo)桿龍湖集團(tuán)，還是混合所有制房企龍頭萬科，甚至是央企龍頭保利發(fā)展等，都遭遇了“做空”勢力狙擊。今年9月份，穆迪將評級下調(diào)范圍從民企擴(kuò)大到國企、央企，萬科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國均在列。

??10月下旬以來，萬科多只存續(xù)美元債價格持續(xù)下跌，多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離；萬科股價亦持續(xù)下跌，最大跌幅超過40%。由于債券收益率與債券價格成反比，從而引發(fā)萬科償付能力是否出現(xiàn)問題的猜測。

??11月6日下午，萬科就經(jīng)營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜，召集金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行線上交流。深圳市國資委代表為其站臺，并立場鮮明地力挺萬科。

??“萬科是深圳國資體系重要成員，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應(yīng)對。”深圳市國資委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示。

??這些鮮明的表態(tài)和多項具體舉措，給處于恐慌情緒中的房地產(chǎn)及資本市場吃下一顆“定心丸”。這次會議后，萬科股價和債券價格大漲。

??去年8月份，龍湖集團(tuán)曾遭遇破產(chǎn)傳言和機(jī)構(gòu)做空。龍湖采取的措施是管理層迅速召開會議“反擊”，以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團(tuán)貸款等實質(zhì)舉措，穩(wěn)定了市場信心。

??此次四部門召集房企開會講了什么？消息稱，有企業(yè)希望放松預(yù)售資金監(jiān)管；有企業(yè)提出，增加經(jīng)營性物業(yè)貸款額度，得到其他企業(yè)廣泛響應(yīng)；亦有企業(yè)表達(dá)，融資困難已經(jīng)不是主要矛盾，更應(yīng)聚集經(jīng)營的恢復(fù)。

??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境下，龍頭房企的經(jīng)營面也很難談得上樂觀。今年前10個月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額4.56萬億元，同比下滑12.8%。在銷售十強(qiáng)中，萬科、碧桂園、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城中國的銷售業(yè)績均同比下滑，其中碧桂園下滑幅度達(dá)49.3%，萬科銷售額同比下滑8.5%。

??“管理層主要還是擔(dān)心風(fēng)險蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營的房企，甚至是一些國企央企，也就是防范風(fēng)險無限制擴(kuò)大，這是管理層強(qiáng)調(diào)重點。但目前存在一定困局，要解決企業(yè)問題就要增加信貸資金投放、放寬預(yù)售資金監(jiān)管，但這與金融機(jī)構(gòu)訴求以及地方政府保交樓、防范爛尾風(fēng)險的目標(biāo)是存在沖突的。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??在房地產(chǎn)從舊模式轉(zhuǎn)向新模式過程中，為避免巨大風(fēng)險，預(yù)售資金監(jiān)管全面嚴(yán)格，企業(yè)想放松預(yù)售資金監(jiān)管的訴求，本質(zhì)上很難得到響應(yīng)。這個問題是目前所有房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，而不是某一家的困惑。

??怎么救市場、救企業(yè)？

??11月8日，在2023金融街論壇年會開幕式上，央行行長潘功勝表示，經(jīng)過20多年長周期繁榮，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點。

??下一步，中國人民銀行將積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的提法，其實在2022年11月中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融16條”）中就有強(qiáng)調(diào)。但一年多來，落地執(zhí)效果并不佳。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，典型房企10月融資總量環(huán)比減少超4成，同比減少超5成，創(chuàng)2020年以來新低。“金融機(jī)構(gòu)對民營房企的融資態(tài)度仍是區(qū)別對待。”一位民營房企人士稱。

??一方面，金融機(jī)構(gòu)出于防范風(fēng)險考量；另一方面與資產(chǎn)價格下跌、市場情緒悲觀有關(guān)。“一視同仁沒有問題，但融資標(biāo)準(zhǔn)不會變，比如對房企的資信要求有無擔(dān)保、抵押物價值如何，有多少民營房企能滿足要求？風(fēng)險承受能力強(qiáng)的銀行可能會放松放貸門檻。”一位銀行信貸部門人士稱。

??眼下，央行正持續(xù)加力推動“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具）發(fā)揮效用。

??近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營房企發(fā)行債券融資，其中部分項目募集資金將用于保交樓、償還境外債務(wù)、推進(jìn)城中村改造和城市更新項目。同時，龍湖集團(tuán)、金輝集團(tuán)、華宇地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)等民營房企債券發(fā)行項目亦在穩(wěn)步推進(jìn)中。