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??走進深圳市羅湖區的螺嶺片區，不同于城市CBD的繁華喧囂，這里有著別樣的生活氣息。

??作為深圳曾經最繁華東門的一部分，螺嶺片區承載著歲月的痕跡。片區內，十幾年的雜貨小店、閑聊下棋的舊街坊、滿是老年人的社區長者服務站，處處洋溢著獨特的煙火氣。然而，這里大部分的老舊建筑均建于上世紀八九十年代，面臨著諸多問題。2023年，羅湖區針對螺嶺片區的調研工作結果顯示，片區人居環境品質較差、房屋質量堪憂、市政排水設施老舊、消防安全隱患嚴重，存在一系列亟待完善的問題。

??2024年5月，螺嶺片區重啟舊改意愿征集，直至本月，改造搬遷補償方案意見稿才正式公示。3月份，深圳又官宣提出了建立“房票”制度，市場也開始傳出“螺嶺舊改或將率先探索房票安置”的消息。

??螺嶺舊改是否會發出深圳首張房票？近日，帶著疑問，我們深入深圳市羅湖區的螺嶺片區展開實地采訪，遇到了不少正在了解《羅湖區螺嶺片區改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）》的原業主，多數受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補償方式。

??據了解，老業主們對于“房票”的熱情度其實并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒“房票”，是出于拿了房票后若想置換到更好的區域，或許自己還要補錢的擔憂。

??實探螺嶺舊改

??早在2013年，深圳市羅湖區曾發布過螺嶺片區城市更新改造意愿公告，但遺憾止步于征集意愿階段。

??10年過去，螺嶺舊改重啟并順利推進。今年2月份，深圳市天健集團中標項目合作方。資料顯示，該項目是深圳市拆除新建類城中村改造第一批試點項目，改造范圍總占地約12.06萬平方米，共有建筑物307棟，房屋2535套，現狀建筑面積約23.34萬平方米。

??在螺嶺片區改造項目指揮部現場，遇到了不少正在了解《羅湖區螺嶺片區改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）》的原業主。多數受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補償方式。

??在螺嶺片區有三層房產物業的陳伯表示，自己和家人搬離螺嶺多年，此次回來，是因為有工作人員致電讓業主們過來了解補償方案。“螺嶺的房子太舊了，現在也租不了多少錢，早就應該舊改了，不過工作人員沒有提到‘房票’方案。”

??陳伯表示，不少像他這樣上了年紀的老業主，對于“房票”的熱情度并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒房票，是出于拿了房票后若想置換到更好的區域，或許自己還要補錢的擔憂。除此之外，更重要的原因是，螺嶺片區擁有深圳優質的學區資源，陳伯表示：“聽說前段時間有個老鄰居賣房，70多平方米的房子賣了600萬元。”

??記者了解到，由于螺嶺外國語實驗學校為深圳公立名校，加上片區小戶型房源較多，因此螺嶺也是羅湖區多年來房產交易最活躍甚至房價上漲最快的區域。2021年，片區有二手房掛盤價最高達15萬元/平方米。

??不過，當日在項目指揮部現場看到，螺嶺片區此次公示的搬遷補償方案中，只有“貨幣補償”和“產權調換”，方案并無“房票”選項。

??同時，天健方面的工作人員也表示，一切以補償方案內容為主，對于螺嶺舊改未來會否有探索房票補償的嘗試，該工作人員則表示并未聽說。

??對于此番落空了的房票安置政策，有螺嶺原居民坦言，家庭成員對于房票也存在不同意見：“年輕人肯定希望住新房，畢竟現在深圳新房價格也不高，如果用房票去買新房還有額外優惠，也是挺劃算的；但長輩則擔心，如果拿房票換到的新房交房質量不好怎么辦。”

??首張“深圳房票”何時到來？

??3月27日，深圳正式提出建立“房票”制度，盡管姍姍來遲，但仍舊是深圳在舊改路上的重要一步。

??經梳理發現，2024年是一線城市“房票”制度發展的關鍵年份，北上廣三城均在去年出臺方案，開啟“房票”政策探索進程。其中，廣州于2024年1月5日便發出首張房票，距離《廣州市城市更新專項規劃（2021~2035年）》的出臺僅兩個月時間；9月28日，廣州市天河區發出了第一張“跨區通用”房票；到了11月，廣州更是建立了房票安置“房源超市”，進一步拓寬安置選擇面。

??作為一線城市中最晚探路實施“房票”制度的城市，深圳在3月份出臺的《關于規范城市更新實施工作的若干意見》中也提及，“深圳將借鑒兄弟城市經驗，探索建立‘房票’制度，推動多元化安置補償。”

??如今，廣州的“房票”政策路徑已日益清晰，有廣州的經驗作為借鑒，深圳的“房票”制度能否在今年迎來迅速推進？

??對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策落地或許仍有難度，愿意納入“房票”的項目，對于被拆遷居民的適配性很難把握。目前來看，深圳原居民對于“房票”接受度仍舊較低，更熱衷于原地回遷實物安置，“很多原住民依舊是過去的思維，不僅認為深圳的房子是最值錢的，而且習慣了靠房子的出租作為現金流來源，所以第一選擇還是‘要房子’。”

??李宇嘉進一步表示，實際上，廣州的房票安置實施進展也并非十分順利，而深圳將面臨的形勢或許更加嚴峻。“廣州也是背后做了很多工作，才順利發出了首張房票，并且，大范圍推廣的可能性我覺得并不是特別大。深圳則是因為過去高額的舊改補償把市場胃口調高了，因此推廣難度更大。所以，深圳房票政策落實的關鍵還是舊思維的改變，要讓原業主們意識到舊改的舊模式是不可持續的。”

??國家高端智庫CDI資深研究員宋丁也表示，從執行層面看，深圳推進“房票”制度的確存在挑戰，主管部門需要充分評估政策實施的難度，尋找適合深圳舊改現狀的操作路徑和策略。

??他表示，原住民不愿意接受“房票”安置，不愿意離開拆遷片區居住的原因，一方面是因為過去多年作為房東的高收益，再者就是對原居住地的內心眷戀，均是主管部門需要考量的前因后果，“‘房票’安置政策在深圳肯定是可以落實的，只是需要一個符合深圳市場的‘房票’機制設計，一套能讓原住民放心走出去、邁出去的使用場景和規則設置。”

??舊改難題正在化解

??“房票”并不是近幾年才有的政策產物，更不是一出臺就被廣泛接受的安置模式。據統計，從“給錢”“給房”到“給票”，當前“房票”模式已經在全國百余個城市落地實施。

??早在2005年，已有部分城市開始嘗試給拆遷戶發安置“房票”，后來隨著上一輪棚改收尾而逐漸淡化。重啟的轉折點發生在2022年，在房地產市場步入下行與轉型的大背景下，鄭州率先出臺系統性房票安置辦法，杭州、南京、寧波等重要城市也陸續跟上。

??“房票”安置制度歷經兩年的跑通，給鄭州的樓市去庫存帶去了實質性影響——通過“房票”安置模式，鄭州成為了2024年全國城市去庫存的第一名。

??數據顯示，鄭州的房地產市場，去年參與“房票”購房的樓盤已經超過80％。鄭州市《政府工作報告》中提到，2024年“創新推出電子‘房票’，解決安置任務230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務大頭落地”。

??于深圳，這個城中村改造規模龐大的超大城市，面臨的挑戰同樣不只“去庫存”。

??據合一城市更新集團監測，截至2025年3月，深圳已列入城市更新計劃項目有1047個，但多數項目進度堪憂，僅有一半項目能走到實施主體公示階段，傳統的深圳舊改模式被認為已經陷入了僵局，甚至有機構數據顯示，目前深圳項目的過渡費拖欠已達百億元級別。

??“房票”安置政策，讓不少深圳人看到了破局的方向。

??在多位業內人士看來，定向去庫存、促進住房消費一直是各城市落地“房票”的主要目的之一，與此同時，3月份深圳《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的出臺，深圳對于加快安置進度、化解舊改難題、控增盤存的意圖十分明顯，背后具有更深厚的實踐和探索意義，而不只單一為去庫存。

??“在“房票”安置的情況下，可以減少安置房建設壓力，緩解資金壓力，進一步可以縮短舊改周期，推進城市更新，而被征收的原住民則可以直接用房票在新房市場上購買商品房，實現邊征收、邊購房、邊入住，這樣也形成了資金與資源的動態平衡。”

??接下來，深圳的“房票”安置制度，是否能平衡政府、開發商及原住民的多方利益，又能否為深圳未來的高質量發展騰出空間，成為深圳繼續探索城市更新的重要課題。