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??"停車難"問題正從一線城市向二三線城市蔓延。

??“物業公司授權第三方在小區建收費停車場，我們認為他們不具備主體資格，審批手續也不合規。”呼和浩特市賽罕區新華聯雅園業主宋文中（化名）對中國房地產報記者說道。

??在呼和浩特市新華聯雅園小區，原本作為公共空間的環區道路被物業授權第三方改造成收費停車場，引發了業主對土地權屬與審批合規性的強烈質疑。盡管開發商聲稱規劃車位未計入公攤，但業主方持有的宗地圖明確顯示土地權利歸屬全體業主。

??隨著爭議的持續，業主們得知鼎茂吉澤公司向賽罕區行政審批局提交了停車場開辦申請，并通過了審批。這一消息再次引發了業主們的不滿和質疑。他們紛紛向相關部門求證，希望得到一個明確的答復。

??對此，小區開發商內蒙古新華聯置業有限公司負責人表示，開發商與業主簽訂的合同中明確規定了車位及車庫的所有權歸出賣人所有，且小區每棟樓都有公攤實測報告。而物業公司則強調停車場的設立是為了改善停車環境，并承諾為小區每戶錄入一個車牌號，可以免費停車。

??賽罕區行政審批局則表示，審批過程合規，送審方提供的國有土地使用證和商品房買賣合同等審批要件能說明新華聯雅園規劃車位的所有權屬于開發商。至于業主依據不動產權證提出的土地權屬異議，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實的依據，也無權對雙方提供的資料進行權威解讀。如果業主想證明自己的觀點，需要通過規劃與國土部門或司法判決來做出權威認定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局進行核實，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實土地權屬需要到該局進行。不過當記者再次聯系約訪時，發現該電話號碼設為自動傳真，多次撥打均未能接通。

??停車場爭議

??“從2024年三四月份開始，原來免費停車的地方被人圍起來，安裝了停車設施并開始收費。”宋文中告訴記者，新華聯雅園一期2014年交付入住，小區外環路一直是業主們停車的地方，且沒有人收費。

??新華聯雅園小區，原名巴比倫花園小區，開發商為內蒙古新華聯置業有限公司，物業公司為北京悅豪物業管理有限公司內蒙古分公司，小區位于南二環快速路與騰飛南路之間，擁有16棟樓，共計2600余戶居民。小區定位為“首府三大核心區的地標性建筑，唯美、雅致、高品質的典范樓盤”。

??記者在現場看到，小區有北、西、南3個出入口，出入口兩側也就是小區外圍有一圈道路，已經被封閉改造為停車場，施劃了車位并安裝了道閘等設施。

??業主們了解到，停車場由悅豪物業授權第三方鼎茂吉澤公司開辦。部分業主認為，悅豪物業的授權不合規，違反了物業合同約定。

??在宋文中提供的前期物業服務合同中記者看到，合同明確規定了物業公司負責機動車和非機動車的停放管理以及停車場等公共物業的經營。但業主們表示，合同同時規定，利用屬于全體業主所有的停車場進行經營，應征得業主同意，所得收益在提取管理成本后用于補充專項維修資金。因此，業主們認為悅豪物業無權擅自將停車場經營授權給第三方。

??為了證明自己的觀點，另一位業主潘先生向記者出示了小區宗地圖和自家房屋的不動產權證。“宗地圖上的小區宗地面積和產權證上登記的小區共有宗地面積是一致的，且宗地圖注明，宗地權利人為小區全體業主。”

??盡管存在爭議，但也有一些業主對停車場的設立表示了認可。有業主認為，設立停車場之后，小區通行環境確實有所改善。業主余大哥的立場比較客觀，他說：“無論是業主、開發商和物業公司，都要依法辦事，希望政府部門能對爭議事項給出明確的判斷依據。”

??部分業主與物業公司的爭議持續了數月后，2024年9月份，業主們得知，鼎茂吉澤公司向賽罕區行政審批局提交了停車場開辦申請，并通過了審批。

??賽罕區行政審批局：審批合規

??新華聯雅園停車場的土地權屬究竟是何性質，行政審批是否合規？記者先后電話聯系了小區開發商、物業公司及賽罕區行政審批政務服務與數據管理局。

??小區開發商內蒙古新華聯置業有限公司負責人張女士告訴記者，開發商與所有業主簽訂的商品房買賣合同補充協議（附件十一）中注明“該商品房所在小區規劃用于停放汽車的車位及車庫未計入公攤，該車位及車庫的所有權歸出賣人所有。”

??對于有業主提出的“車位是否實際計入公攤”的疑問，張女士表示，小區每棟樓都有公攤實測報告，確定了計入公攤的范圍，因為樓盤收尾，開發商手中的原始資料已經移交給政府部門存檔，業主可依規定進行調閱。

??北京悅豪物業管理有限公司內蒙古分公司李姓總經理表示，之前小區停車缺乏管理，秩序混亂，經常堵塞消防通道，車主之間也常發生糾紛。因此，停車場的設立，就是為了改善停車環境。“考慮到業主利益，悅豪物業和停車場承諾，為小區每戶錄入一個車牌號，可以免費停車，目前已經錄入1500余個免費車牌。”

??李姓總經理進一步表示，目前停車場出入的絕大部分都是業主的免費車輛，因此收益微薄，物業公司更是沒有收取第三方公司一分錢的費用。

??關于停車場的審批，賽罕區行政審批局劉副局長明確表示合規。

??對部分業主提出的異議，劉副局長表示知情，并因此專門組織過多方協調會進行過溝通和回應。“宗地使用權是產生爭議的焦點問題。而送審方提供的國有土地使用證和商品房買賣合同等審批要件，能說明新華聯雅園規劃車位的所有權屬于開發商，這一點非常明確。”

??至于業主依據不動產權證提出的土地權屬異議，劉副局長認為，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實的依據，也無權對雙方提供的資料進行權威解讀。如果業主想證明自己的觀點，需要通過規劃與國土部門或司法判決來做出權威認定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實土地權屬需要到該局進行。不過當記者再次聯系約訪時，發現該電話號碼設為自動傳真，多次撥打均未能接通。

??記者就此事也咨詢了內蒙古若輝律師事務所姜宏偉律師。姜宏偉律師認為，根據新華聯雅園小區業主提供的宗地圖，小區全體業主對悅豪物業、鼎茂吉澤公司非法設立的停車場的土地享有建設用地使用權。悅豪物業、鼎茂吉澤公司應排除妨害，恢復原狀，也就是向小區全體業主返還停車場，并拆除相關設施包括圍欄、收費亭、起落桿等，將停車場開辦以來的收益返還小區全體業主。