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??這是國資團隊全面入駐后，萬科交出的首份成績單。

??3月31日晚間，萬科發布2024年度業績公告，數據難言樂觀。2024年，萬科營業收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬母公司凈利潤-494.78億元，止盈轉虧。

??不同于往年，這次萬科沒有召開業績發布會，而是于3月31日晚間發布了一則投資者關系活動記錄。此次活動類別被定位為“分析師會議”，萬科董事會主席辛杰、執行副總裁郁亮、財務負責人韓慧華以及董事會秘書田鈞出席。參與調研的機構有花旗證券、廣發證券、中信證券、摩根斯坦利、招商證券、國信證券、中金公司。

??這份活動記錄中，對于管理團隊調整、2024年業績虧損、債務兌付壓力、現金流下降、存量盤活等投資者非常關心而又敏感的話題，萬科管理層作出回應。

??萬科有關負責人表示，在政策引導和支持下，相信行業已渡過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。2025年萬科將全力以赴，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，推動萬科重回健康發展軌道。

??這日晚間，萬科還發出一則公告：因工作調整原因，劉肖申請辭去公司執行副總裁、首席運營官等職務。劉肖辭去上述職務后，仍在公司工作，聯系戰略投資業務。

??據悉，在任期間，劉肖主要負責集團戰略與研究、投資交易及盤活、業務運營管理、資產規劃與管理等工作，負責牽頭開展非主業退出，資源盤活，大宗資產交易。

??直面虧損

??經營壓力是萬科要應對的第一大關。2023年，萬科凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；而2024年，萬科凈利潤-494.78億元，同比下降506.79%。由盈利轉大虧，這是必須要直面的嚴峻問題。

??對此，萬科解釋稱，主要是對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收款需要計提減值，非主業財務投資基于成本法核算出現一定賬面虧損以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

??一方面，過往高地價項目進入結算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場下行短期內難以恢復，萬科對未結算項目計提了部分減值；另一方面，萬科全年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資產去化補充現金流，加大了虧損。此外，萬科部分應收款發生了回收風險，加大了虧損壓力。

??萬科表示，過去三年，公司也采取了一些行動。2022年以來主動獲取的70個新項目收益已經有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。經營服務業務收入規模持續增長，2024年相關收入占營業收入比例已經接近15%，未來會進一步提高，且扣除折舊攤銷后整體已在貢獻正向利潤。

??萬物云依靠蝶城、多元客戶、科技三大戰略，不僅強化了存量拓展能力，打開了業務拓展空間，而且實現了經營效率的持續提升；長租公寓業務在管理規模和經營效率方面均做到行業領先，GOP利潤率約90%，同時憑借服務和運營優勢，有效促進了集團內外資源優化配置和再激活。這些都在為未來業績改善積蓄力量。

??“保交房”是房企核心任務之一。2024年萬科順利交付327個項目、18.2萬套房屋，其中商品住宅、人才房、回遷房、公租房16.5萬套。“今年的交付任務量會進一步下降，全年計劃交付230個項目、11.2萬套房屋。”萬科方面表示。

??為做好“保交房”工作，萬科將進一步加強集團組織領導，壓實各級管理責任。從集團到區域到城市都成立保交房工作組，由各級組織第一負責人擔任組長，統籌調配內外資源，確保完成全年任務。其次是堅持把交付品質和服務做好，繼續多花心思，多下功夫。

??回應化債：有信心、有能力

??萬科的債務與融資問題，一直備受關注。這也是萬科團隊必須要應對的第二道難關。

??萬科管理團隊表示，在各方支持下，盡管萬科銷售同比下降34.6%，經營端承受較大壓力，但始終保持經營穩定，2024年全年公司如期歸還到期公開債292億元。

??在交易和資源盤活方面，2024年萬科實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元，積極落實瘦身健體要求，推進非主業業務和投資退出。2024年，萬科經營性凈現金流達到38億元，連續16年保持為正。

??在融資端，萬科全年實現新增融資和再融資948億元，對應平均融資成本3.54%。截至目前，萬科累計獲批白名單項目79個；全年落地全口徑經營性物業貸293億元；通過落地過渡性融資，年內完成267億元貸款提取，有效化解公開市場債務風險。

??截至2024年末，萬科合并報表有息負債3613億元，較年初增長412億元，考慮到供應鏈融資變動和合并范圍變動影響，實際公司合并報表付息債務總額較年初下降220億元。

??萬科管理層表示，2025年將全力以赴，確保項目如期交付，妥善化解有關債務。一方面，繼續通過加速銷售回款、動態管控開發、合理平衡收支節奏，力爭經營性現金流為正。另一方面，繼續平衡流動性需求與長期持有價值，靈活采用資產證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，適時補充流動性，支持資產價值最大化兌現。

??“在債務償還的安排方面，除經營和交易創造的現金流之外，將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，同時繼續爭取增量流動性機會，妥善做好到期安排。大股東深鐵集團等國資國企對萬科也予以了大力支持。公司有信心、有能力去應對挑戰，保持經營穩定，確保項目如期交付，妥善化解到期債務。”萬科管理層表示。

??萬科要在“發展中化解風險”

??每年業績會上，萬科對于房地產行業的預判都被看作具有風向標意義。

??此次，萬科管理層表達了對行業前景的堅定信心和自身加快改革發展的決心。其表示，在政策引導和支持下，相信行業已渡過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。

??這一判斷，主要基于三點：

??市場方面，需求回升的基礎已經牢固。去年四季度，全國商品住宅銷售面積環比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交量依然較為穩定，沒有再出現過去的“脈沖式反彈”。現在各地還在因城施策繼續調減限制性措施，進一步鞏固回升基礎，形成量升價穩的良好局面。

??供給端方面，2025年土地和商品房盤活力度加大、速度加快，企業現金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強行業造血、回血能力。

??拿地方面，市場回暖和政策支持讓企業更有信心，拿地情況有了顯著好轉，促進后續成交和投資回升。民營企業拿地信心也明顯上升。今年1月和2月，民營房企在24個核心城市拿地面積占比分別為34.8%和28.3%，較2024年的17.5%顯著上升。

??萬科管理層表示，2025年，伴隨著政策東風和市場信心的恢復，公司將抓緊未來機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，從城市聚焦、業務組合、模式創新、科技突圍、產業協同等五個方面發力，加快新舊發展動能轉換，推動萬科重回健康發展軌道。

??首先，戰略方面要聚焦主業主營和重點城市布局，加速推動資產處置和業務優化。房地產開發業務錨定2025年銷售回款目標，實施靈活量價策略加速推盤，確保銷售回款率繼續提升。集中資源推進權重項目退出，實現戰略收斂聚焦和資產負債表的優化。同時，繼續有序推進經營性重資產項目的處置，實現增量現金流入。

??第二，積極向新模式切換，妥善化解債務風險的同時，構筑資本結構優化新格局。在模式創新上，公司將持續提升多元場景的開發經營服務能力，深度參與城市存量不動產的改造盤活，充分整合各方資源，激活存量資產效能。將持續夯實REITs戰略平臺，實現業務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，推動中金印力消費REIT擴募。

??第三，依托科技創新、科技突圍，打造引領行業的新質生產力。

??第四，整合資源，持續提升核心競爭力，共創城市新生態。萬科將著力強化與深鐵集團的融合發展，因地制宜打造新質生產力，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方面深度合作，共創城市新生態。

??第五，堅持陽光下的運行體制，打造高效組織。

??在盤活存量方面，萬科管理層表示，我們會積極把握機會，把工作做得更深入些，一個是充分研究專項債、存量商品房收購等政策，積極推動符合條件的項目資源盤活。“目前我們有30多個項目正在往這個方向推進工作。”二是針對已經盤活或優化后的新增產能，提升內功，用好的產品爭取到客戶，多回款早回款，增加造血功能。

??“相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、煥發新生，持續為股東、為社會創造價值。”萬科管理層表示。