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??內容提要

??? 合約銷售：百強房企10月業績環比增長0.6%

??? 企業拿地：央國企全面撒網，四季度核心地塊熱度或將進一步提升

??? 企業融資：規模同環比大幅減少，創2020年以來單月新低

??? 營銷策略：不同區域營銷冰火兩重天 以價換量重點去庫存

??? 組織動態：金地董事長凌克辭職，金茂華東、蘇皖區域合并

??? 戰略動態：中海物業收購中海通信，萬達出售上海周浦項目

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖企業分析〗

??百強房企10月業績環比增長0.6%

??核心觀點??

??1、2023年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額4066.9億元，環比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計業績來看，1-10月百強房企實現銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內累計業績降幅繼續擴大。目前，樓市復蘇動能不足、企業仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

??2、2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-10月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低11.2%至87.4億元。

??3、從企業表現來看，2023年10月近六成百強房企單月業績環比降低，近半數百強房企同環比雙降。具體來看，10月有20家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，40家的環比降幅在0-30%之間。但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如綠城中國、碧桂園、中國中鐵、路勁集團、聯發集團等10月均實現了單月業績環比增長。從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，10月單月和累計業績同比降低的企業數量均達到近八成。

??02
企業拿地

??央國企全面撒網
四季度核心地塊熱度或將進一步提升

??核心觀點??                                                             

??1、10月份土地市場整體維持冷熱分化的格局，偶有優質地塊引發激烈競拍。在核心城市土拍加速之下，30家重點監測房企單月拿地金額、面積均大幅上漲。其中，30家房企10月拿地金額1112億元，環比上漲40%，新增拿地面698萬平方米，環比上漲61%。樓板價則略有回落，重點監測房企10月平均拿地樓板價為15931元/平方米，環比下降13%。

??2、拿地企業格局依然呈現謹慎、集中的態勢。截止10月末，仍有近五成百強房企2023年投資幾乎暫停，且多數集中于銷售50強之后。從單月來看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業10月份未有新增土儲入賬，整體延續了二季度末投資愈發趨緊的走勢。

??值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達到66%，民企僅有22%。數量上城投上榜數量最多，占比達到四成，全年來看“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉變。

??此外，10月份拿地相對積極的全部集中于全國化、規模化且今年拿地較多的央國企。中海、華潤、招商、中國鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過百億，保利發展、建發、綠城等拿地金額超過70億。從拿地銷售比來看，這些央國企均高出行業平均。

??3、放開土拍限價不會大幅刺激市場，核心地塊熱度競爭度或將提升。在市場刺激政策應出盡出，限購、限貸、限售相繼續接觸之后，土地市場政策也迎來調整，內容涉及建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0 限制等。從政策本身來看，我們認為不會大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。

??但值得注意的是，土地限價的放開，會加劇土地市場冷熱分化的局面，尤其是市場仍在筑底企穩過程中，企業投資更加聚焦，優質地塊投資競爭度會加碼。但對于核心城市遠郊地塊效果幾無，短期謹慎氛圍下還是維持底價成交的態勢。三四線城市本身并沒有限價，從過去溢價成交地塊來看，僅有核心三四線的核心區域且樓板價較低的地塊能吸引部分企業，所以絕大多數三四線城市土地將長期處于低谷。

??企業層面，央國企+城投+少量優質民企格局不會轉變，一旦土地限價放開在多城執行，央國企的優勢將進一步加大，但考慮到整體市場處在底部修復階段，企業投資繼續保持理性和謹慎態勢。

??03
企業融資

??規模同環比大幅減少
創2020年以來單月新低

??核心觀點??

??1、融資總量：2023年10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規模大幅減少，創下了2020年以來的新低。本月仍然沒有房企進行境外債權融資，同時也沒有資產證券化產品發行，境內債權融資為163.18億元，環比減少39.4%，同比減少55.7%，此外還有50.42億元的股權融資。

??2、融資成本：2023年1-10月80家典型房企新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升1.04個百分點，境內債券融資成本3.44%，較2022年全年降低0.1個百分點。單月來看，10月房企融資成本為3.85%，環比提升0.05pct，同比提升0.65pct，本月仍然沒有房企境外發債，而由于境內發債的企業仍然主要是首開、招商蛇口、金融街等國企央企，因此境內融資成本繼續保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華發股份，其通過一次增發配股獲得的融資總量為50.42億元。從企業梯隊來看，2023年1-10月TOP10房企的平均融資額為80.42億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP51+的房企融資規模同比減少了17%，是降幅最小的一個梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??不同區域營銷冰火兩重天
以價換量重點去庫存

??核心觀點??

??1、房企10月營銷力度區域分化，部分區域仍積極讓利，營銷低效市場房企“躺平”。根據CRIC調研情況看，本月房企整體營銷熱度不減，TOP10房企均推出房企推出區域/集團營銷活動，其中綠城中國、龍湖集團推出集團營銷活動，保利發展、萬科、華潤置地等房企在多區域先后推出營銷活動。從折扣力度上看，“一項一策”的精細化營銷策略持續：第一，在讓利能加快流速的區域，房企折扣會進一步下探，部分項目仍“以價換量”，如陽江富力灣推出金秋雙節認購66折的活動，襄陽雅居樂璽悅府一口價特價房讓利幅度甚至接近57折；第二，長期折扣讓利的市場中，房企營銷維持節前折扣，如無錫旭輝鉑宸府75折左右的折扣營銷已持續四個多月；第三，在折扣讓利也難以拉升成交的區域，政策利好消失，房企折扣回收，甚至出現項目封盤的情況，如萬科、大華等房企在昆明的項目節后均折扣回調3個點左右，珠海華發唐家灣項目直接封盤。

??2、本月房企營銷主題更加多元，“雙城聯動”、“返鄉置業”、“搶跑雙十一”等主題活動吸睛。整體來看，本月營銷活動呈現三個特點：第一，房企營銷節奏緊密，已有房企開始制定2024年元旦活動，如招商華北區域、金地華北區域以及萬科在華北、云南等區域均于本月提前預告/推出雙十一活動，華發珠海區域甚至開始鋪排“2024開門紅”的活動計劃。第二，“返鄉置業”重現、“雙城聯動”創造跨城購房條件，保利汕尾、富力粵東等區域在雙節期間推出“返鄉置業”活動，華潤置地則推出寧波、昆明聯動的“雙城雙節特惠”活動，寧波購房者在昆明購房可享98折優惠。第三，本月中上旬借政策紅利加快營銷，如福州保利云上疊加人才推出7折的折扣營銷，南通招商濱江璽推出“以舊換新，人才補貼最高60萬元”的營銷活動促成交。

??3、政策紅利逐漸減弱，去化困難房企“以價換量”仍會持續。展望后市，短期來看，多城市政策利好已不明顯，目前來看，多家房企已經開始提前鋪排“雙十一”甚至是2024年初的營銷活動，年底將至房企營銷進入沖刺階段，預計未來兩個月房企營銷積極性和折扣力度只增不減，尤其去化壓力持續上升的重點區域，折扣力度將給出更大的讓步，但同時也要注意，房企品質、口碑是市場下行情況下更為堅挺的成交因素，折扣換流速的方式只能作為緩兵之計。

??05
組織動態

??金地董事長凌克辭職
金茂華東、蘇皖區域合并

??核心觀點??

??10月，88家重點監測房企人事變動活躍度相比9月略有上升。重大人事變動及組織調整變動主要如下：

??1、人事變動方面：10月16日，金地集團創始人之一，公司董事長凌克因健康原因宣布辭職，自送達辭職報告起生效。凌克辭職后，公司董事、總裁黃俊燦代行董事長一職。

??黃俊燦自1992年加入金地，歷任多職位并積累了豐富的管理經驗，對公司文化有深刻理解，也參與過眾多金地的建設和開發項目，是一線成長的管理人才，曾帶領公司經營團隊穿越行業周期。2010年至今，黃俊燦一直擔任總裁職務，是金地集團經營管理的核心決策者和推動者，在該公司的全國化投資布局、深耕發展，產品的系列化、標準化建設等方面有諸多建樹。

??2、組織調整方面：中國金茂的組織架構近期發生了調整，華東區域和蘇皖區域及其下屬單位合并為新華東區域，總部設在上海，下設七個子公司和一個項目部。

??隨之，中國金茂的城市布局調整為五大區域，新華東區域包括20座城市。蘇州公司和無錫公司業務調整，分別負責蘇州市、南通市和無錫市、常州市、丹陽市、泰州市、鹽城市的項目管理。金茂的華東區域與蘇皖區域合并是一種常見的策略，將表現較弱的地區和表現較強的相鄰區域進行整合，以提升整體實力和效率。

??06
戰略動態

??中海物業收購中海通信
萬達出售上海周浦項目

??核心觀點??

??1、本月房企多元化主要集中在物業管理以及商業運營方面，在存量資產、產業、租賃等領域也有所涉及。在物業管理方面，龍湖物業新設福建分公司；金科股份收購南寧威凱智慧物業36.53%股權；首開股份掛牌轉讓首開瑞泰商管100％股權及相關債權；中海物業擬不超過9.5億港元收購中海通信。另外在商業管理方面，華潤萬象生活簽約望京商業實現在京首次輕資產輸出；大悅城與廈門地鐵投資達成合作建廈門大悅城。在存量資產領域，華潤置地擬分拆基礎設施REIT上市，預計募集資金69.78億元；萬達上海松江項目之后再出售周浦項目。此外產業方面，招商會展輕資產簽約西部(重慶)科學城科學會堂項目。

??2、中海物業不超過9.5億港元收購中海通信。10月11日，中海物業與力進企業（中國建筑興業全資附屬公司，中國建筑國際非全資附屬公司）訂立協議，以不超過9.5億港元收購Project Supervision Limited已發行股份。目標公司為中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監理的唯一股東。中海通信主要于中國從事提供通信工程咨詢服務。中海監理為中國政府主管機關認定的高新技術企業，主要于中國從事提供工程監理及施工咨詢服務。中海物業表示，目標集團現時管理約128個傳統監理、項目管理及全程顧問合約組合，預期可帶來穩定收入。同時中海監理持有中國住房和城鄉建設部頒發的工程監理綜合資質，建議收購事項符合集團的城市空間綜合營運商的戰略定位。

??3、萬達在上海松江項目之后再出售周浦項目。10月7日市場消息稱，上海萬達廣場置業的股權關系發生變更，大連萬達商管正式退出，取而代之則是大家保險。上述交易已于2023年9月26日完成備案登記。標的公司成立于2007年，為上海周浦萬達廣場的項目公司，該項目是萬達在上海運營的第二個城市綜合體項目，總投資超過25億元，商業面積達15萬平方米。從第三方數據來看，周浦萬達一直是萬達商管的現金奶牛，2019年、2020年，該項目分別實現銷售額24.3億元及21億元，位列萬達廣場銷售額的前10位。實際上，今年以來，王健林已經多次尋求險資、資管機構合作。其中，5月，大家保險接過大連萬達商管的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場三個項目；6月，中國華融接手萬達地產的武漢子公司萬達東湖置業。對于萬達而言，尋求險資的接盤，一方面能夠迅速剝離重資產，回籠資金；另一方面，與出售給其他商業運營管理公司不同，險資接盤之后，萬達仍有較大機會獲取購物中心的運營管理權利，從而實現重資產向輕資產的轉變。